關於樓市，這件事比房價下跌更可怕！(組圖)

簡單說兩句房價的事。

前兩天，房地產市場調控又出來一些邊際新增的消息，如深圳的「三價合一」，杭州的「搖號」等等。

對這些調控政策，我有什麽看法？並沒有太多具體的看法。三價合一也好，搖號也好，無外乎就是增加購房成本（降低購房成功的概率也是一種成本），說明這些地方房市還是過熱。

但房市過熱，就代表房價一定會繼續上漲下去嗎？這個邏輯肯定是有問題的。

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比特幣和區塊鏈資產

遠的不說，就說說去年底到今年初還大熱的比特幣和區塊鏈吧。

大家還記得2018年初，投資圈對區塊鏈的討論有多火熱嗎？各種什麽「兩點半」「三點半」的幣圈群，還有某很（不）知（要）名（臉）的投資圈大佬，公開為區塊鏈概念站台，而A股市場相關的股票，隻要和區塊鏈沾邊，就被爆炒。

現在呢？才短短幾個月，潮水退去的速度，比大多數人想象得要快，很多人根本沒來得及穿上內褲。還有不少新進的韭菜在幣圈裏虧損累累，甚至傾家蕩產。

依我看，這些虧錢的值得同情嗎？一點也不！

沒有風險意識，不敬畏市場的投機行為，必須要通過巨額虧損來讓投機者長教訓。一次不能，就兩次，再不行，就繼續，直到你真正低頭認錯為止。

比特幣呢？

我在春節左右比特幣暴跌的時候，寫過一篇文，說大家不要碰比特幣，春節後還會繼續高波動，還會繼續跌下去。很多人不聽，跑來罵我傻逼，然後衝進去抄底。要承認，比特幣在春節後短時間內確實反彈過一波，但是很快又重新進入下降通道，目前已經逼近上一次新低。有多少人能精準把握在反彈結束之前撤離出來？不會太多。

從季度來看，比特幣在2018年第一季度，創造了曆史最差回報表現：接近腰斬。也就是說，如果你在2018年1月1號買進比特幣（當時價格是14000，離去年19000的高點已經下跌超過25%），目前收益率為-50%，如果你加了杠杆，那恭喜你，可能已經成功把自己整破產了。



再次重申，我不懷疑區塊鏈作為一種技術帶給市場的新機會，但是作為一項交易性資產，目前當下的各種區塊鏈資產，包括各種幣，幾乎沒有投資價值。老百姓根本沒必要去「大海撈針」，非常不劃算的買賣。

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有關房價的邏輯

目前為止，我沒有看到核心邏輯的變化：

即宏觀金融條件的收緊，由此帶來的中長期房價下跌的不可避免。

自從看空房價以來，我是所有空頭裏最堅定的。有些空頭已經繳械投降，有些已經變得有些猶豫。但到目前為止，我依然堅持自己的看法。

那很多城市不是依然在漲嗎？資深韭菜老王如此表示。

沒有錯，的確有不少熱點二線去年漲得很猛，比如成都和杭州。也就是我前麵說過的，這些城市的房價，現在還很熱。但是是不是說我對房價的大邏輯和趨勢性判斷就錯了？

我不這樣認為。至少再過兩到三年的時間周期，我們再來看我對房價的判斷，才有意義。

上麵講的比特幣區塊鏈這些，在崩盤前同樣交易非常擁擠和火爆。但火爆和交易擁擠並不能推出資產價格就會一直漲，甚至很多時候在反身性的作用下，不是什麽好事。

不要盯著成都和杭州，看看北京，看看上海。通常，資產價格的上漲，一定是從最「優質」的資產開始的，然後傳導到最劣質的。這和股市裏很像，老股民都知道，垃圾股炒上天的時候，牛市基本就到頭了。

雖然房地產市場和股市有很多不同，但是從資產價格上漲的輪動從優質到劣質來看，是一樣的。一線漲完二線漲，然後三四五線，最後是沒漲的補漲。然後開始跌，跌的話肯定也是前期漲得最快最多的開始跌。

北京反正已經開始跌了，尤其是環京部分。上海雖然明麵上基本持平，但交易環節，賣房者基本都有較大的議價空間，相當於變相跌。深圳的杠杆加得很厲害，目前靠著杠杆還把房價穩著，甚至又有點熱起來的意思。但顯然，這個是政治極為不正確的事情，大家都懂。

再往後，全國房價的走勢，大概率會延續「北京模式」，即「鈍刀割肉」一樣地慢跌。一年跌個15%左右，慢慢來。這樣的模式，既不會崩盤，也會讓泡沫慢慢變小，實現軟著陸。

然而，這隻是非常理想的情況。此前政府做了很多努力，把房地產變成「凍產」，目的就是要實現軟著陸。

本來歲月靜好，一切都在掌控之中。

然而這個月特朗普挑起的貿易戰，卻讓這個既定方針的前景，變得撲朔迷離。房價問題目前來看，不僅僅取決於政府的調控，也還取決於貿易戰的演進。如我此前所述，貿易戰的背後，是經濟博弈，是金融戰。

中國現在宏觀經濟最大的問題，就是杠杆率的問題。為什麽高層反複強調要「去杠杆」「控杠杆」？請仔細體會一下。

房價如何才能繼續上漲？肯定離不開居民加杠杆的。有多少人能全款買房，尤其是作為投資用？沒有杠杆了，房價靠什麽支撐繼續規模性地上漲？

不要扯人口啊，資源啊，區位條件那些。上海北京永遠是上海北京，人口一直都在流入，然而它們的房價，並非一直都在上漲。

決定金融資產交易價格的，最重要的永遠是金融條件的鬆緊，這是理解房價問題的核心。

但大部分老百姓其實是沒有這個概念的，他們根本不懂金融。比如你問專家，為啥房價會漲，他說因為這裏區位好。大家就理所當然地覺得有道理了，但你繼續問，為啥同樣的位置，同樣是上海，為啥幾年前不猛漲，最近幾年才猛漲呢？這是一個金融常識的問題。

另一個金融常識是流動性。

房子是流動性極差的資產。它不像股票，你看到它跌了，可以馬上割肉止損。你去北京上海看看很多二手房，掛牌幾個月，價格降了，也無人問津。這才是投資房子風險最大的地方。

請你記住，價格下跌不是投資房子風險最大的地方。價格下跌還賣不出去，才是風險最大的地方。

有些人肯定會說，放屁，房子怎麽可能賣不出去？說這樣的話的人，隻能說除了無知還非常短視，看看曆史，你就知道上海當年可是買房子送戶口也沒人買的。

預期才是資產價格走勢的關鍵，如果市場對一個資產的預期變了，從集體看漲，到集體看跌，就可完全逆轉。

流動性好的資產，這種逆轉會快一點，比如股票和大宗商品，在幾周之內就可以完全逆轉。流動性差的資產，這種逆轉就會慢一點，比如房子，可能要小幾年。

最壞的情況，中國房價這個最堅挺的宇宙泡沫，有可能因為美國的強勢介入，被動捅破。老美要和中國搞，肯定是用它最擅長最強勢的領域來打你的致命弱點。怎麽玩兒？肯定是用它在金融方麵的優勢，來搞中國的宏觀杠杆率高這個弱點。

做投資的，需要為這種最壞的情況，預留一定空間。

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三個可操作的觀點

最後，有關要不要買房這個問題，我還是重申以前的三個可操作的思路：

1）剛需族。

如果是強剛需，比如不買房就沒辦法結婚，老婆就要跑了，那你還是乖乖買吧！就算價格高也要買，房子對你來說是個「救命」的消費品，你還考慮價格搞毛？

如果是弱剛需，可以等一到兩年。比如我自己，我可能考慮至少等到19年下半年再看市場情況而定。

2）投資族。

我的觀點非常明確，現在入手房子投資，性價比太低。在一些前期漲幅過大（比如翻倍）的城市，現在入手房子，簡直可以用愚蠢來形容。

很多老百姓會有一個錯誤觀念：

過去房子漲了十幾年，現在就一定會繼續漲；如果不買房子，現金拿手裏幹嘛呢？

前半部分我不多說了。後半部分，你要知道，不是任何時候，手持現金都是最差的選擇。在非常時期，手持現金是收益最高的選擇，要看經濟周期來定。很多人又說了，我又看不懂經濟周期，我除了買房子，其他啥都不懂了。

閉著眼睛買房子就可以賺錢，這樣的事情如果一直持續下去，這個社會會怎樣？賺錢是不是太簡單了？誰踏馬還努力工作啊！這種好事，顯然不會一直持續下去。天上掉餡餅的事情，可能會發生，但是你如果總是期望它發生，就有很大的問題。

3）普通人。

首付自己都搞不定，買個房子就連付首付也要靠父母出一大半的錢，是中國普通人的寫照，其實大多數人也是啃老族。

如果戳中了你的玻璃心，我很抱歉。但我認為，你真的不應該關注房價的漲跌，你更應該關注怎麽跑贏收入。賺到起碼夠付首付，且未來房貸不會顯著影響生活這樣的收入之後，才值得你去關心房價。

聲明：本文觀點，不構成任何投資建議。據此入市，風險自擔。