中國房地產新局麵隱現：許家印進 王健林退(組圖)

10月30日，胡潤研究院發布《2017胡潤房地產企業家榜》，許家印時隔六年再次成為首富，王健林財富縮水退居第三。

在“一進一退”間，或可窺見整個中國房地產行業的變化。

圖片來源：胡潤百富官網

先來說“一進”。榜單中，恒大許家印地產財富增幅415%，以2600億元位居榜首；碧桂園楊惠妍地產財富增長三倍多，奪得第二；融創孫宏斌通過一係列並購，成為新晉富豪，緊隨王健林，位列第四。

相同的是，這三家房地產企業在全國布局較廣，且非常擅長“高周轉”開發模式。但在房地產調控背景下，這一模式還行得通嗎？

再來說“一退”。榜單前十名中，王健林是唯一一位財富縮水的富豪。在過去一年中，他的地產財富下降了37%，主要原因是轉讓了酒店和文旅地產。

房地產行業加速洗牌。今年7月，萬達折價將13個文旅城項目91%股權轉讓給融創，將77個酒店賣給富力地產，這是目前中國地產史上最大規模並購案。

高周轉模式行得通？

恒大、碧桂園、融創，是房地產行業有名的“高周轉”企業。

過去十年，恒大憑借低成本、高周轉的開發模式，在全國攻城略地，實現了跨越式發展。截至今年6月底，恒大在全國200餘個城市，擁有700多個項目，近3億平方米土地儲備。

憑借在全國的廣泛布局，2016年恒大實現銷售額3733.7億元，超過龍頭房企萬科成為“地產一哥”。最新公布的前三季度數據顯示，恒大銷售額接近4000億元，年內有望突破5000億元。

和恒大一樣，有望突破5000億元大關的還有碧桂園。在同策谘詢研究中心總監張宏偉看來，碧桂園在三、四線城市，甚至四、五線城市的廣泛布局，是其在此輪調控中依然能夠表現優異的重要原因。

“從調控方向來看，一、二城市受影響較大，三、四線城市受影響比較小。受益於布局和調控，碧桂園在財富表現上突出，在排名中也靠前。”張宏偉說。

同樣，對融創來說，在短短幾年時間內，從年銷售額僅百億元躍升到兩千億元，與其此前堅持的“高周轉、高增長”模式有關。



可以說，在過去十幾年，利用這一模式，房地產行業造就了許家印、楊惠妍、孫宏斌這樣的巨富們。

但自去年以來，國家采取了一係列因地製宜、因城施策的房地產調控政策，房地產市場明顯降溫。而隨著銀行信貸逐步收緊，房地產行業“高周轉”模式也麵臨挑戰。

張宏偉告訴中新社國是直通車記者，對全國縱深布局比較好的企業來說，高周轉可能還有機會，畢竟“東方不亮西方亮”，資金回籠可使開發得以繼續。但是，對主要布局在核心一、二線城市的企業來說，高周轉已經不靈了。

但是在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，相比有的房企囤地、囤房的“投機”行為，“高周轉”增加供給反而是企業更富有責任感的表現。

在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，房地產供給側結構性改革穩步推進。十九大報告強調，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居。

行業洗牌加速

房地產行業處於調控期，房企大佬的財富在繼續增加。

與五年前相比，今年胡潤房地產榜前三名，許家印財富是五年前10倍，楊惠妍財富是五年前5.8倍，王健林家族財富是五年前1.6倍。

胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤表示：“越是排名靠前，財富增長速度越快。”

盡管房地產大佬財富繼續增加，但在胡潤百富榜上，房地產人數占比連續4年下降，從2013年的23.5%下降到14.6%。

圖片來源：胡潤百富官網

張宏偉認為，這表明房地產行業正麵臨“強者愈強，弱者愈弱”的局麵。一方麵，企業內生式增長，結構調整，規模化導致強者愈強；另一方麵，外延式擴張，並購，重組導致企業分化。

通過並購、重組，進而擴大企業規模和市場份額，萬達、融創和富力地產的並購案即是一例。此外，融創還拿下金科股份、北京鏈家、天津星耀、重慶華城富麗等多個項目的股權。

憑借一係列並購動作，融創孫宏斌以650億元成功晉級地產富豪榜。

恒大在並購方麵也是動作頻頻，收購嘉凱城後又倒手融創，入股廊坊發展，與深深房重組。

港交所首席經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家認為，房地產行業洗牌加速，市場集中度進一步提高。

對中小房企來說，如何在新局麵下走出一條自己的路。

張宏偉建議，中小房企應著力“小而精”。一方麵，做區域深耕，在個別區域或單個城市站穩腳跟；另一方麵，做細分市場產品，比如有的企業在綠色建築、科技住宅、養老產業、住宅產業化方麵有優勢，應繼續發揮優勢做精品。

嚴躍進則認為，新條件下，房企需要研究行業發展方向，到底是規模第一還是盈利能力第一。

另外，從中小房企走勢來看，做加法和做減法都需要具備，加法在於依然要對一些有成長性的小城市積極拿地，減法則是要對一些小項目進行剔除，提高資金使用效率。