作者：DJ
今年距離上一個金融海嘯已經過去十年了。
十年前，次貸危機重創了全球經濟也重創了樓市。
十年後的今天，全球迎來了久違的同步複蘇。
時間是最好的裁判，曆經十年，在大跌之後哪些城市走出了波瀾壯闊的行情，哪些城市一直萎靡，甚至，哪些城市是負增長？
對於中國房市而言，寬鬆的政策帶領國內房價走過一個又一個高潮，但突如其來的房價政策，將國內的房產交易嚴格管控住。
“雞蛋不能放在同一個籃子裏”，這個想法在中國房地產投資客心中越來越明確。所以，這十年也是中國普通投資客開始向外“拓荒”的十年。
我們選取了34座最受中國高淨值人群青睞的海外置業城市（按胡潤海外置業城市投資指數）與國內五座城市進行比較。
這份報告，是國內第一個對十年來全球城市房價趨勢進行全麵研究的數據分析。
含金量絕對有保證，why？
搜集這些城市的房地產數據，就像從大海中撈貝殼，要顏色相近、外形完整，絕對是這段時間裏最費心費力的大工程。
全球12個國家和地區本身已存在不同的計算體係：中國、加拿大、新西蘭以及英國城市選用的是其房價絕對平均值（或中位數）來計算，而美國、東南亞（包括中國香港）、歐洲、以及澳大利亞城市則是用當地的“房價指數”（HPI: house price index）進行計算。而且一些城市還出現某個時段的數據缺失。
建立一個統一的衡量標準，是一個耗費盡力的過程，但比較的結果卻具有參考價值。
需要說明的是，這些房價指數均未考慮通脹率，所以我們在此隻討論名義房價而非實際房價。
中國四大一線城市選用的是房價行情平台的數據。在該數據中，上海在2007年7月的平均二手房房價約為2萬，2017年的平均二手房房價為5萬多，前後對比漲幅僅有128%。
得到這個數據我們也有點驚訝，不過因為中國在這十年間新房的建設不斷，二手房價的漲幅對整體的漲幅情況略有偏差。
以下便是十年以來，包括中國五大城市的39座全球熱門投資城市的漲跌榜：
（製圖：小五）
注：大多數房價漲幅率參考的是2007年第三季度的房價，但因為一些數據的缺失，如北海道、新西蘭的三座城市，其房價漲幅皆以其最開始的季度作為基準。
1 金融海嘯後十年間，哪家逆襲哪撲街？
1) 中國五城房價上漲最猛烈
以下是39城十年以來房價變化情況的示意圖。大家立刻能識別出四條最龍飛鳳舞往上爬的線，這四條分別是北京、深圳、廣州與香港。上海也在上漲行列，但在我們的數據中，漲幅稍遜於另外四座城市。
（製圖：小五）
在金融危機之前，全球的房價走勢似乎沒有太大的差別，但從那之後，國內的房價就像與國際其他城市的漲幅分成了兩個火車頭，在大部分國際城市仍圍繞著“1”上下搖擺時，中國大城市已經開啟上升通道，扶搖直上。
2) 09暴跌：全球房市“水逆之年”
這十年房價的下跌，並不是從07年次貸危機開始，而集中到了2009年。
從圖2中可以看到，2009年第一季度是個分水嶺。在這個期間，36座城市就像提前說好了一般，有28座城市的房價出現下挫，仍在上漲的僅有曼穀超過10%、廣州（7%）、墨爾本（4%）、香港（3%）等8座城市。
我們專門調出2007-2010年的數據以便近距離觀察：
（製圖：小五）
已知數據的城市中，跌幅最大的是邁阿密，比2007年第三季度下跌了33%，而緊隨其後的是上海、蒙特利爾和洛杉磯。跌幅最高的前十名城市中，有一半來自美國，可想而知，金融海嘯的第一戰場也是受災最重的地方。
（製圖：小五）
2009年是全球房產市場的“水逆年”，絕大多數城市的房價遭遇超過5%的跌幅，12座城市出現了10%以上的暴跌。可見次貸危機後的市場修複時期，對房地產市場的打擊是巨大的。
3) 度假城市受創最深
而從受到衝擊的程度來看，度假城市幾乎都受到了不小的衝擊，其中奧蘭多、蒙特利爾、洛杉磯和邁阿密的衝擊最大。奧蘭多的跌幅最高記錄出現在2011年第三季度，房價低至危機前的近一半，同一時期，邁阿密也有類似跌幅。
（2007Q1=100%， 製圖：小五）
究其原因，度假城市因為缺乏過硬的產業支撐，更多的是在人民手中有錢的時候花錢享樂的所在，因此它們很大程度地依賴於全國的經濟形勢。經濟形勢好則想在這些城市購買度假房產的人就多，反之則會大大打擊該城市的房產需求。
從圖中我們也能看出，邁阿密和奧蘭多的創傷恢複期很長，一直到2012年才開始停跌，目前的房價雖然在上漲，卻也沒漲到2007年的水平，況且這還不算通貨膨脹率。
目前經濟形勢轉好，這些度假城市的房產又開始火熱了。在《胡潤》的榜單中，奧蘭多和邁阿密的投資回報率都不低，排名前列。這裏似乎又恢複到了作為度假勝地的優質房產投資目的地中。
4) 中國投資最熱衷的城市，逆襲最快
同樣是旅遊重鎮的加州的這兩座城市，為何能比邁阿密和奧蘭多更快恢複過來？很大原因就是加州相對而言更吸引海外投資。今年的統計說明，中國有37%的美國房地產投資客選擇在加州置業，而且購買的房產平均價格比美國本地人購買的平均價格高。
下麵是除中國城市之外，漲幅最大的10個城市（2009年一季度以來）。、
（製圖：小五）
同樣的，從2009年的危機中恢複最快的其他國際城市也幾乎都是中國買家最喜愛的城市。比如澳大利亞的悉尼和墨爾本、加拿大的多倫多和溫哥華。這些城市雖然也受到了巨大衝擊，但是恢複得很快。
中國買家這幾年最瘋狂的海外投資地就是加拿大和澳大利亞。從最近來看，這兩個國家被多個機構提出了泡沫警示。
或許可以看出，這十年中國資本是助推全球樓市的重要力量。
2 美國：危機過後恢複緩慢，這些城市正成為危機後的上漲主力軍
2007年前後，全美房價總價的中位數最高峰值達到了19.66萬美元。
十年後，2017年6月，一個意味深長的數據誕生了——全美房價總價的中位數漲至20.04萬美元，這已經超過了當年泡沫時期的最高峰。
（製圖：小五）
我們選取的14座美國城市（都市圈）在金融危機中都受到了衝擊。紐約、華盛頓十年後的房價變化是負數。
從圖中可以看出，2012年開始，美國這些熱門城市的房價都在止跌上漲，德州的兩座城市更是反應迅速。休斯頓和達拉斯，其自身產業建設的逐漸完善得以吸引更多人口流入，德州著美國的享受人口紅利。
（製圖：小五）
此外，舊金山也恢複得十分迅速，在2014年舊金山的房價就已經恢複到了2007年的水平，而今年6月，舊金山的房價已經高過07年37%。矽穀坐鎮、吸引外資的度假勝地、全球知名大學，舊金山能夠迅速恢複，得益於其對各路資金的持續吸引力，特別是對華人的吸引力。
3 歐洲受創也不小，西班牙仍無法恢複到危機前水平
與美國相似的還有歐洲。英國房地產在次貸危機中失去了其價值的20%，而交易量從危機前十年的平均165萬件直接跌至如今的73萬。房產谘詢公司Savills表示，次貸危機仍影響著英國的房地產市場，要恢複還需時間。
從我們搜集的資料中則顯示，馬德裏仍在低迷的狀態中。
（製圖：小五）
在次貸危機前，西班牙的房價可以說是一路上揚，態勢甚至可與如今的北上廣深比。從1997年到2006年，名義漲幅達到150%。但危機出現，房價一瀉千裏，西班牙房市泡沫被戳破。從2007年到2013年，西班牙房價下跌了37%。到今年稍有回升。
整個來看，馬德裏房價下跌了28%，在所有38座城市中，漲幅排名墊底。
同樣作為首都，挪威的奧斯陸沒有像倫敦那樣的光環加持，漲幅卻一路跑贏倫敦。
在此前一篇講投資強度的文章中則說到，奧斯陸是今年投資強度最高的歐洲城市。歐洲也是全球投資者最心儀的投資目的地，因為其穩定的國際形勢、透明且完善的金融體係。不過，奧斯陸更吸引其國內投資客的目光，在中國買家這還沒什麽名氣。
4 加拿大：多倫多溫哥華漲幅大，加拿大房價北美逆襲
加拿大最近出台嚴控海外投資者買房的政策，從房價漲幅來看，加拿大的多倫多和溫哥華近期漲幅趨緩，多倫多甚至出現了“有價無市”的狀況。
（製圖：小五）
但加拿大的十一座主要城市依然在2016年完成了13.37%的上漲，這是這十年來最高的上漲率。
加拿大的多數投資熱門城市並沒有受到金融危機的衝擊，在2008、2009年短暫下跌之後便迅速回到上升通道中，然後就是瘋狂的快速上升。其中，多倫多、溫哥華和漢密爾頓是上漲最快的加國三大城市。維多利亞也後來居上，在2016年之後，上漲趨勢迅猛。
我們選擇的五座加拿大城市中，受次貸危機衝擊最大的城市是蒙特利爾。蒙特利爾的房價在危機發生後迅速下挫了31%，之後才緩慢地恢複。
5 日本買房：十年北海道漲幅大，東京未漲
東京的十年漲幅率是驚人的0%。
（製圖：小五）
在經曆了2011年的自然災害後，東京的房價不斷下跌到了2013年的低點，從那之後便開始上漲。東京的公寓、聯排公寓等的房價在今年內皆在上漲。總體而言，日本的經濟在複蘇，日本整體的房價也充滿了樂觀氛圍。
相比於東京，大阪的房價漲幅更大。房價普遍低於東京的大阪在租金回報率相差不多的情況下，對很多投資人而言更有吸引力。
但是，東京和大阪這兩個日本大都市的房價漲幅都比不上日本最北省份北海道。中國人喜歡在北海道置產，之前甚至因此而導致一則“華人占領北海道”的假新聞在中日之間傳播。
在胡潤的排行榜中，北海道是繼大阪之後，投資回報率最高的日本區域，兩座城市都比東京還要吸引投資者。從我們統計的漲幅數據來看，情況也確實如此。
6 悉尼、墨爾本上漲超過首都
提到澳大利亞，最先想到的城市是悉尼、墨爾本。但是這兩座城市都不是澳大利亞的首都，這個冷知識應該有不少人不知道。澳大利亞的首都是堪培拉，但因金融和教育方麵並未占優勢，反而被這兩座城市超越。房價上也如此。
（製圖：小五）
澳大利亞的房價在十年來保持上漲的趨勢。從我們選取的四座城市的價格變化中也能看出，在短暫受到金融危機的影響過後，四座城市的房價都保持在2007年第三季度以上的水平。
悉尼在2014年時漲幅超過墨爾本，成為澳洲漲幅最大的城市。而在今年，隨著買家負擔能力減弱，悉尼的房價漲幅減速，墨爾本則達到了季度內最大的漲幅。
《經濟學人》認為，澳大利亞的房子並不值得目前這樣的上漲。它認為對比去年，澳大利亞的房價至少被高估了40%。而瑞銀公布的最新全球地產泡沫指數則顯示，悉尼目前的房產泡沫全澳洲最高。
從2012年到2015年，悉尼的真實房價上漲了45%，但是收入和租金在同一時期卻沒怎麽變。
7 全球投資機會在哪裏？
十年前從華爾街刮起的金融暴風將全球的房產泡沫衝破了，歐洲、北美多地在泡沫破滅之後，房價迅速下跌，其中度假城市的影響最明顯。美國的奧蘭多和邁阿密、加拿大的蒙特利爾等城市都受到了暴風的重新洗禮，而後的恢複得十分緩慢。
如今，第一個十年過去，經濟複蘇和全球化帶來了各個國家的資金，這些新的外國投資客推著各國房價進入又一輪上漲期。全球包括加拿大的多倫多和溫哥華、澳大利亞的悉尼和墨爾本、挪威的奧斯陸、日本的北海道以及新西蘭的奧克蘭等的房價都出現了大幅度上漲。
新的一輪泡沫正在這些城市裏形成。
相比之下，美國的泡沫則稍微小一些，休斯頓和達拉斯的石油工業重新被新一屆總統重視，帶來的職位以及人口流入，城市房價正在穩步上漲，德州被稱為美國的“明日之星”。
歐洲的大部分城市也跟著歐洲的經濟在逐步複蘇中，投資也開始返回歐洲，“投資強度指數城市”中前十名多數來自歐洲。
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