"中國房地產之父":共有產權房是為“夾心層”設計(圖)

8月3日晚間，北京住建委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，向社會公開征求意見，提出自住房改為共有產權住房。而早在2014年4月，住建部發布《關於做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產權住房試點城市。 　　北京也成為繼江蘇淮安、上海之後，國內第三個出台共有產權住房的專門文件的城市，而國外諸如英國、新加坡更是早有類似的嚐試。

相對以往保障性住房，共有產權住房政策有兩個亮點，其一，非北京戶籍的“新北京人”的分配比例達到了30%。其二，在轉讓規則上，共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

綜合來看，北京市這次推出的“共有產權房”其實是具有一定保障性質的普通商品房，其最大的特點是政府和購買人共同享有房屋的所有權，並在轉讓、出租等方麵相對於一般商品房有一定的限製。

值得注意的是，北京統計局數據顯示，2016年末，北京常住外來人口807.5萬人，5年以上納稅人口未知。而今年四月份北京發布的規劃，未來五年自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套房，也就是說，新北京人是每年1.5萬套。即使滿足條件共有產權住房的人口沒有800萬，可是這個數據，也會讓人憂慮是否滿足條件也難以買到共有產權住房，這個政策效果是否顯著？

對此，鳳凰財經專訪了“中國房地產之父”、原房改課題組組長孟曉蘇，解讀這一政策。　　

“中國房地產之父”、原房改課題組組長孟曉蘇

孟曉蘇觀點精粹：

1、北京剛剛發布的共有產權房的政策，是一個好政策，這樣的政策既沒有打破商品房的定價體係，維護了房價的穩定，又能夠使夾心層住上房子。

2、不能認為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。現在我們在城市建設用地，特別是住宅建設用地方麵控製得太厲害了。不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規劃思路上的問題，它不是建設部門的事情，是規劃部門的事情。

3、即使房價下跌的城市也可以推廣共有產權住房，共有產權住房與房價上漲下跌沒有關係。

4、共有產權房應該說是房改方案之後在產權製度上的又一個創新，比別的創造都要好。它的創新是各方受益，沒有失敗者。我把共有產權房當做供給側改革的一項重要內容，也可以把共有產權房當成是北京的供給側改革邁出的一步。

5、共有產權房會麵臨兩方麵風險：道德風險和繼承權問題。

6、限購隻是解決一時，隻是把需求壓住了，同時供應量需要擴大，不能老限購下去。

7、房地產去年有風險，目前沒有風險。

8、即使是剛需族來說，擁有一套房子，房價上漲也是有利的，增加房子的價值含量，比如老了就可以抵押貸款等。

9、不建議賣房炒股。中國大部分的家庭財富是房產，有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，把本錢賣了壓進去，說不定沒了。

鳳凰財經記者：您怎麽看北京共有產權住房這個政策？

孟曉蘇：北京剛剛發布的共有產權房的政策是一個好政策。最近這一年多的時間，我也為共有產權房的實現做了多次努力。這個政策最初是2007年從江蘇淮安開始試行的，接著在2013年到上海推廣。記得那年我到上海，有關領導告訴我，共有產權房就是讓夾心層的百姓能用比較低的價格住上房子，同時還不影響商品房的價格。

夾心層指的是買不起商品房但是又不是保障房享受對象的人群。他們可能是白領，不是低收入者，更不是領取城市低保者，但也買不起商品房。本來這一部分人群的住房問題很難解決，現在通過共有產權房的政策就能解決了。這個政策很好，我認為要給它紮上根，希望它把原來一些混亂的家庭解決住房的問題統一起來，慢慢走上共有產權房的道路。

我也簡單介紹一下，這是原國土資源部副部長胡存智最早提出的。這種思想理解起來其實很簡單：既然商品房的價格高主要是因為地價，而地方政府也並不期望賺取所有地價，那麽如果把地價讓一半出來，同時由地方政府持有部分產權，隻留下另一半的地價加上商品房的開發價格，這樣房價不就低下來了嗎？他希望我幫他推動政策落地，這是一個很好的辦法。

打個比方，假設一個城市裏麵買房，房價是五萬塊錢，其中有四萬塊錢是地價，那麽在共有產權房政策下，政府隻收兩萬塊錢，把那兩萬塊錢作為共有產權拿來持有，這樣這個房子的價格就從五萬塊錢最後變成三萬塊錢了，也就是兩萬塊錢的地價加上一萬塊錢的成本和房建費等。三萬塊錢買到了五萬塊錢價格的房子。和以往不同的是，過去你是完整的產權人，現在有40%的產權屬於政府。至於政府交給誰、委托給誰，可能是成立一個機構。因為房價總體是增值的，社會公眾不會吃虧。如果你不轉賣而是長期住下去，那如果未來轉賣了，那麽居民所持有的那部分產權帶來的房屋增值照樣可以提現。比如你有60%的產權，政府有40%，如果你想把產權全買過來，那就按照當時的房價買政府持有的那40%。這樣政府的地價又可以從本來的一次性征收變成遞延一部分下來到未來征收。這樣的政策既沒有打破商品房的定價體係，又維護了房價的穩定，還能夠使夾心層住上房子。

當然，我不認為所有的群體都適合共有產權住房，有一些拆遷戶本身就有開發商和政府補貼的，過去“房改房”的老百姓也已經享受到了優惠。我主張要給城裏的農民工一次性的補貼。通過財政補貼和其他政策性補貼，讓他們能夠更好地生活。這些政策，包括共有產權房在內，就形成了一個綜合的體係解決了買不起商品房的問題。希望媒體給保障房政策的完善助力。

鳳凰財經記者：您認為現在北京的房子還適合買嗎？

孟曉蘇：當然適合。不過現在的問題是可能限購，不讓你買。隻要你有能力買，包括經濟能力、家庭支持、符合限購條件，那就買。

鳳凰財經記者：北京今年4月份有一個未來五年的供地計劃，自住房層麵，未來五年提供25萬套，那平均每年5萬套，那這樣的話，新北京人是30%，這樣算的話是一年1.5萬套的供給。而北京統計局數據顯示，去年年底統計的是北京人口差不多有2100多萬，接近2200萬，然後常住人口流動是800萬，那滿足共有產權房條件的也未知，但盡管如此，怎麽看待這幾十幾百萬的需求和1.5萬套房的供給？

孟曉蘇：你不能認為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。我覺得北京根據自己的能力製定計劃是對的。總體上我覺得地方政府應該把計劃再往前定。因為在限購狀態下，市場的反應是畸形的、被扭曲的，如果按照真實的市場情況來供應的話，計劃數據恐怕要比現在的數據大一些。

鳳凰財經記者：對，其實我就想說好多人即使滿足條件了，但是也買不上。

孟曉蘇：北京的供地也少，北京現在的城市建成區是1300多平方公裏國際上的人均城市用地低線是100平米，像美國、日本等的大城市都是人均120平米、130平米、140平米。按這個低數來算的話，北京城市小到三分之一，這樣造成了擁堵。所以我覺得北京在供給上要加大力度，在推動供給的改革上也要下力。共有產權房是帶有一定政策含量的商品，它更傾向於商品房這一端，不是保障房，但是有保障房的政策含量。這種房需要供應，商品房也要供應。現在有多少人想買商品房？為什麽不賣給人家？就是因為供應不上。所以限購隻是解決一時，隻是把需求壓住了，而且供應量需要擴大，不能老限購下去。

土地是需要拿出來一部分做城市建設用地的。現在我們在城市建設用地，特別是住宅建設用地方麵控製得太厲害了。也就是說，現在的土地供應有兩個問題，第一，城市建設用地小了；第二，在城市建設用地方麵，住宅用地少了。不論是有北京戶口的人，還是到北京創業的人，他們都感到房子不好買。其實不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規劃思路上的問題，它不是建設部門的事情，是規劃部門的事情。人們對這些問題的認識總是要有一個過程的，而現在我們就是在想辦法啟發這個過程。我的很多理念都是十年後才逐漸兌現，比如要擴大城市建設用地這個觀點我講了快十年了。隻有這樣，我們的城市才能夠有更多的地方來搞建設。有人說北京太大了跑不過來，那你到美國洛杉磯跑跑看看，到紐約跑跑看看，那些城市多大？那就是把土地供應用上了。

鳳凰財經記者：那我有個問題，您是在預期房價一直在上漲的基礎上認為共有產權特別好，那如果說在一些城市裏，可能長期來看房價是下跌的，當然可能隻是局部的城市。那您怎麽看這些城市？是不是就不能推共有產權房？

孟曉蘇：都能，共有產權房政策的實施和房價上漲、下落沒關係。比如假定說這片房子真降價了，原來的5萬塊錢的價格下跌了，你持有的3萬的價格這部分和政府持有的2萬價格這部分不都同比例下降了嗎？所以共有產權房跟房價波動沒關係。

鳳凰財經記者：那政府不就虧本了嗎？

孟曉蘇：政府才不去計較這些，政府最關注的是老百姓有沒有房住。但共有產權房也可能會帶來道德風險，就是業主把它租出去以後，按理說租金是要由政府和業主分享的，但是有些業主為了自己獨吞租金，他就欺負政府無法監督房子的使用狀態，他把房子租出去以後說是給親戚住的，政府也沒法說他交沒交租金，這樣的話就把該分給政府的租金貪了。這個風險就需要我們判斷，到底要不要打壓和製止他，要多大的行政資源和力度去打壓和製止他。這是共有產權房裏麵有可能出現的單方向的道德風險。

鳳凰財經記者：共有產權房除了道德方麵的風險，還有其他風險嗎？

孟曉蘇：繼承權方麵可能會有問題。如果老人去世，子女繼承的也隻能是屬於他家裏麵的這部分產權，不能夠繼承政府的產權。

這個時候，住是沒問題的，中國有完整的產權製度，當然他仍然是隻持有一定比例的產權。但是如果當他富裕起來了，政府認為他不該再享受共有產權房了，那個時候應該怎麽辦呢？可能就要求他把房子買走，政府就不再給他繼續背著這一部分了。香港出現了網絡經濟產生的一些富豪，他們原來就是住40平米居屋的，現在還繼續享受，最後怎麽辦？香港政府按照一定價格讓他們退出了。未來我也相信，住共有產權房的人裏麵會出現一些成功的人，比如創業者等等，，到那時候按照這個思路處理就好辦了。

現在共有產權房政策還沒有明確入圍下限、什麽時候要求合並產權等等；作為產權的大業主把政府持有的那部分產權買走，這個將來也可以規定，不過現在還為時尚早。因為如果政府要出售它持有的部分產權，而你不買，真不排除政府有權力把它這部分產權賣給別人。另一方麵，如果老百姓想賣給別人也可以，但是政府得同意，當然不能賣給富裕人群。因為這個政策是照顧夾心層、中等收入家庭的。共有產權房更多的是體現政府的社會政策，而不是以盈利為目的的。那麽在共有產權房政策下，政府未來的土地收益會比現在多還是少呢？肯定比現在多，因為房價增值以後土地也增值，政府未來收益會比現在多不少。

鳳凰財經記者：您對共有產權住房有什麽評價？

孟曉蘇：應該說，共有產權房是當年房改方案之後的又一個重大創新，比別的創新都要好。廉租房是當年我們的房改方案提的，在這之後就沒有什麽革命性的創新了。但共有產權房是在產權製度上的一次創新，而這個創新使各方受益，沒有失敗者。

我把共有產權房當作供給側改革的一項重要內容，你們也可以把共有產權房當成是北京的供給側改革邁出的一步，就是從住房供應方麵增加了這樣一個創新品種。雖然共有產權房不是北京發明的，但是北京把它運用起來，這就是一種創新。可能還可以把原來沒賣的房子並入到共有產權房的範圍裏麵來，但我並也不主張全都並入，因為有的房子就算並進來，低收入人群還是買不起。因為共有產權房也不是便宜房，隻不過是從5萬一平米變到3萬一平米，3萬一平米的價格對於一些低收入人群來說還是買不起的。所以這能解決一部分人的問題，不能解決所有人的問題。那麽，如果共有產權房的價格再低點行不行？我不知道。在共有產權房這個框架下有好多事可以做，沒準可以采取讓政府更多地持有產權、以更低的價格先買進來的方式。但是，如果你不買下來政府那部分產權，未來的升值歸別人，自己看著也著急，還不如早買。

現在有房子的人都很高興，因為他們的房子增值了，就連美國人也不小看我們了。美國人說，我們房子還不如北京呢，一百萬美元合人民幣才六百多萬，在北京買不起房。北京、上海人得益於房價上漲，稀裏糊塗地就變成富翁了。當年我們上大學的時候，有人去美國後說在矽穀那兒走路得小心，因為18個人裏就有一個百萬富翁，說不定你踩人腳了，他卻是個百萬富翁。現在北京大街上隨便扔個磚頭都能砸到幾個千萬富翁，或者說百萬美元富翁，這就是中國改革開放帶來的變化。

鳳凰財經記者：如果是剛需住房，即使房子兩千萬也不能賣，賣了就買不起另一套房子。

孟曉蘇：對，但這其實是擁有了價值含量了，這樣用錢的時候就有辦法。比如人老了，通過我所提倡的反向抵押、以房養老，馬上就出來現金了。擁有價值含量就是家庭財富的增值。永遠不要認為中國家庭的主要財富是錢或股票，不是的，大部分是房產，中國的家庭財富結構就是這樣。美國好像是股權多一些，但中國現在還不行，股市還不夠成熟。當然，你有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，你把本錢賣了押進去，說不定就沒了。所以還是勸人買房子好。

鳳凰財經記者：您認為現在房地產有風險嗎？包括前一段時間國新辦發布會，中財辦就說房地產泡沫有“灰犀牛”風險，您怎麽看？您認為房地產有泡沫嗎？

孟曉蘇：現在我相信任何人都說不出來房地產泡沫何在。去年房地產是有泡沫風險的，去年一年，北京上漲35.2%，上海45.5%，深圳上漲50%，在這麽大的上漲幅度麵前，中央政治局和中財辦當然要擔心房地產有泡沫並提出抑製泡沫。但是這一段時間過去後，出了泡沫沒有？沒有。所以中央現在的說法就叫“穩定房地產市場”。

鳳凰財經記者：您上次在接受媒體采訪時表示“繼續向老百姓宣傳房價會下降是不對的”，但是現在房價這麽高，普通老百姓買不起房，都期待房價下跌，這種情況下政府如何讓老百姓“住有所居”？

孟曉蘇：房價上漲是我從曆史走勢做出的判斷，我用的那句話叫“讓曆史畫出未來”。曆史上房價總體處於上漲通道中，而且多年以來始終受製於供不應求的供求關係。從長期看，房價上漲是貨幣現象，貨幣發行的增加必然導致房價總體上增長。會不會有局部的下降？會有，但掩蓋不了整體上漲的趨勢。會不會出現整體下降？也會，但是在未來，不是現在。就像魯迅當時說的，給人家孩子祝壽，有人說這個孩子能、當官了，有人說這個孩子能發財，卻有個人說這孩子會死的，結果被人罵出去了。現在個別專家說話難聽，非得說人家孩子會死。一個孩子最終是會死的，但在幼兒時期是小概率事件，在老年後才是大概率事件，所以你現在不能夠說人孩子會死。什麽時候孩子會死？等到80、90歲了，他就不是孩子了，他會死。

從中國情況來看，房改到現在是18年，18歲的年紀正好是一個英俊少年。那少年一般不會得老年病，如果非說人家會得老年病，這就說得不對。其實我這句話翻譯成另一句話，就是“不要去跟老百姓說少年人得了老年病”。

就後果來說，聽這些專家的話的人不少，最後都倒了黴，多年不買房，現在跟不上房價了。貧富的分化，並不都是一開始就有區別的。在城市住房問題上，起點的工程基本做到了，但如果能買而不買，終點就不一樣了。當然起點工程也有沒做到的，因為有些老百姓確實沒有那麽多錢，但是也有一些同樣收入的老百姓咬著牙就買了。還有的年輕人賣了房子去旅遊，那當然趕不上房價上漲的趨勢了。在房地產行業，有相當一部分聽信了一些人所謂專家的不恰當的判斷。這些專家欺騙了人民，造成了終點不公平的現象。我是不會去做這件事的，我從來告訴你們房價的正常趨勢是上漲的，所以聽我話的人現在都來感謝我。我常說，你們可以勸人買房，但千萬不要勸人家買股票，勸人買股票早晚把朋友鬧翻了。