北京中介“勸降”房價：不接受業主將在平台消失

在北京房地產市場中扮演越來越重要角色的二手房中介機構，開始勸降二手房業主的掛牌價格，不接受“勸降”房價業主的房源，將在中介機構的“平台”上“消失”。

編者按：作為全國房價風向標之一的北京，正處在十分微妙的時刻，因為，在北京房地產市場中扮演越來越重要角色的二手房中介機構，開始勸降二手房業主的掛牌價格，不接受“勸降”房價業主的房源，將在中介機構的“平台”上“消失”。

近年來，二手房市場在北京整體房地產市場中，扮演的角色越來越重要。對於越來越多的置換需求而言，賣掉的舊房能夠獲得怎樣的收益，將直接關係到他們在新建商品住房時候的購買力，並最終傳導到各個層麵的房地產市場價格。

一場“勸降”房價的戰線，正悄然之間建立起來。它真的能夠改變房地產市場慣常的單邊預期嗎？我們拭目以待。

一線調查

“被消失”的高價二手房

房價上漲的步伐，似乎是被套上了韁繩。國家統計局日前披露的數據顯示，作為全國樓市風向標的北京，其4月二手住房價格指數環比上月未有增長。在北京市出台一係列樓市強化調控新政滿一月之後，房價上行的趨勢似乎得以遏製。

以改善、置換需求為主的北京房地產市場，二手房市場狀況關係到“賣舊買新”，進而傳導至新建商品住宅市場，因此，二手房市場的調控與規範，一直以來都是北京市政府地方樓市調控的著力點所在。

《中國經營報》記者經調查采訪發現，北京市3月下旬發布強化版地方調控政策以來，一些售價較高的二手房房源，無論在中介機構APP和網站中，已經基本“消失”。中介機構自己不僅製定了一套識別、標定“高價房”的標準，且有部分中介機構開始製定給經紀人員引導掛牌房源業主“議價成交”的鼓勵政策。

《中國經營報》記者致電住建委詢問此事，對方表示並沒有規定房屋成交價格上限。關於中介的限價行為，對方表示不清楚。

“高價二手房”的消失，能否在中長期進一步引導市場的預期，並進一步在市場中發生傳導作用，尚須等待市場機製的“化學反應”。

5月25日，國家統計局北京調查總隊發布調查報告顯示，環京區域樓市調控的效果已經初步顯現，北京、天津、石家莊房價漲勢已經減緩甚至停漲。其中，4月份北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個百分點。而北京二手住宅價格已經出現環比停漲。

超限價房源自動下架

近日，北京市的劉女士接到房產委托中介的電話，工作人員表示，公司新出台了限價通告，係統會自動把超限價房源設置為無效房源，且不予在外網顯示。工作人員還稱，許先生所在的小區98平方米的房源已全部下架，比鄰萬科整個小區的房源都沒有了，若劉女士賣房心切，**的辦法就是降價。中介工作人員還表示，現在單價是5萬元，98平方米的房子賣價不超過490萬元就可以在係統顯示了。

《中國經營報》記者走訪了海澱區人大附中附近北京某大型中介機構門店，一位資深經紀人表示，公司根據對最新政策的領會，製定了限價規定，第一批限價從3月20日左右開始，5月初又出台了從嚴的規定，自委托之日起一個月之內不允許往上調價，且同時滿足房屋單價在15萬元以下。

5月23日13時左右，記者登錄北京某大型中介機構官網，共找到26885套北京二手房在售房源，按照房屋單價從高到低排序，排名第一的是位於廣渠門的綠景苑1室1廳，房屋麵積29.62平方米，售價444.29萬元，單價149997元/平方米。排名第二、第三的房源，換算下來單價都在149985元/平方米，剛好不超過15萬元。

記者就相關問題谘詢北京某大型中介機構地產官網客服，客服表示，目前公司規定明顯高於市場價的房源，網上不予展現，公司不接受明顯高於市場價的房源委托。“明顯高於市場價”，是指北京結合樓盤曆史成交價格、機構大數據以及估價模型對於報盤房源設置的一個報價上限，即目前執行的樓盤“市場參考價”。

記者再次登陸北京某大型中介機構官網篩選，劉女士所在的大興某小區共有15套在售二手房，按照房屋單價從高到低排序，排名第一的是售價423萬元的86.41平方米2室1廳，換算下來單價為48953元/平方米，排名第二、第三的分別是85.24平方米2室1廳和85.27平方米複式兩居，售價均為417萬元，單價分別是48921元/平方米和48904元/平方米。

一位該區域的房產經紀人告訴《中國經營報》記者，以大興生物醫藥基地附近住總·萬科橙小區為例，76平方米兩居室單價不超過5萬元即可委托北京某大型中介機構進行掛牌。龍湖時代天街“85平方米左右，中介做價為417萬元，如果平米稍大一點可以做到四百二、三十萬，再高的話也沒有意義，這個區域85平方米房源最低成交價385萬元，掛的價位太高沒有瀏覽，沒人買的。”房子單價超過13萬元的業主，我們是不接受委托的。”西城官園地區中介告訴記者。

據北京某大型中介機構員工透露，公司製定了每個區域售房的最高限價，限價具體到每個小區，是由商圈經理製定最高限價，報區域總監審批，審批通過後分配到各個門店執行。

目前，北京某大型中介機構內部的調價係統已設置自動提示功能，例如，售房業主需要上調價格，原報價363萬元，上調為364萬元，係統則會自動提示：該房源限價為363.495萬元，超出限價的房源需要總監審核後才能在官網呈現，如果被駁回房源會自動核銷。

另一位北京某大型中介機構經紀人表示：“所有超過曆史成交價的房源不在外邊展示的，內網還可以查到，但會有特殊備注。對於這種‘無效’房源，也會有工作人員跟進，但不會作為主推房源。”

隨後，記者走訪了豐台區新宮附近的我愛我家門店，得到的解釋大致與北京某大型中介機構相似：由於業主報價過高導致房源信息瀏覽點擊量太少或沒有點擊量，我愛我家係統會自動刪除房源信息，外網客戶將無法瀏覽此房源。

記者從東城區北京某大型中介機構門店獲悉，中介公司將二手房源分為A類、B類和無效三個等級。其中A、B等級是可外網展示，無效房源則隻可內部展示。A類房源屬於優質房源，如“滿五**”商品房和公房；B類主要是央產房或單位分房未辦央產上市的房源。

無效房源主要為證件不全或業主定價超過中介公司限價的房源。因此，業主房源信息在係統中不顯示隻有兩種可能：一是手續不齊全，如業主委托書、房本以及業主身份證件等資料需要全部提交才能在中介公司官網正式掛牌。二是，地產中介公司出台限價規定，超過限價的房子不予顯示。

“限價規定出台之前，房源可以顯示，規定出台之後，後台係統會自動篩選超限價房源，將其設置為無效不顯示房源。”一位地產經紀人如是說。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：我國目前房地產中介行業運營模式和發達國家不一樣，國外是單邊代理，也就是買賣雙方各有一個代理，這樣交易行為就是買賣雙方和各自代理之間的博弈。但中國房地產中介行業有個先天的問題，這就是雙邊代理，就好比打官司，同一個律師既代理了原告方也代理了被告方，那麽這個律師的目的就不一定是公正的了，而是官司出現的結果，怎樣使律師的利益最大化。

他認為，如果在中介機構不太多，二手房市場不太大的情況下，可以通過市場競爭來規避這種模式帶來的問題。但發展到現在，二手房市場在很多城市已經成為主流，而且也的確出現了中介行業的寡頭時代，中介在房價上漲過程中，會聯合房主“打壓”客戶，在房價下調過程中也會聯合客戶“打擊”房主。

買賣方市場今非昔比

《中國經營報》記者了解到，為打壓二手房市場中買賣雙方為避稅而簽訂“陰陽合同”等不正常交易現象，政府製定了二手房區域指導價政策。不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。

據房產中介人士透露，最低過戶指導價不是一成不變的，它會根據房市的變化而變化，但其隻願透露目前執行的指導價位：東城區最低過戶指導價均價為2.7萬元，西城區均價為3萬元，朝陽區望京均價2萬元，豐台區均價1.7萬元。在此基礎上，目前各中介公司也有自己的最高“限價”。

“現在的二手房交易市場才屬於‘正常’狀態，之前的市場太瘋狂了。我們也希望看到這個局麵。”多家房產中介公司告訴記者，“政策出台兩個月以來，很多買家持觀望態度，業主和客戶正在經曆博弈期。”

今年3月17日，地產新政實施，北京購房政策“認房認貸又認離”，3月23日，北京市住建委關停、約談地產中介，北京樓市行情列車迅速掉頭，地產中介門口，以往門庭若市的現象已不再。

記者走進豐台區看丹橋附近多家中介門店，每家隻有一兩個工作人員在崗，在得知記者要賣房子或買房子後，多個經紀人並沒有表現出太大的熱情，而是以閑聊的形式，跟記者搭話。

多個經紀人明確表示，“現在便宜的房子非常多，可以挑戶型、挑樓層、挑朝向等等，但是優質房源並不是特別多，如果不是特別著急，您也可以再觀望一下，貨比三家。”地產經紀人口中的“優質房源”是指價位低的房源，在其看來目前很多業主如果不是剛需換房，也都在觀望之中，真正以低價位出售的房源也不多。

根據現階段二手房交易情況，北京某大型中介機構也有相應的動作，據東城區某大型中介機構門店工作人員介紹，中介內部有議價翻盤製，鼓勵和業主議價促成訂單，議價最多的房產經紀人可拿到該單業績。“目前業主改掉之前一口價，心理價位也沒有那麽高了，至少能砍到10萬到20萬元。”工作人員對記者講述。

在中介“限價”規定下，業主呈現兩種狀態，著急換房或是急需用錢的業主會將定價降到中介最高限價以下。“我們是回民，孩子要上小學，望京這邊沒有回民小學，所以我們著急換房。”望京南湖東裏小區一業主馬先生向記者說道。“目前是價格戰，不降價格是沒法賣出去的。”西城區我愛我家一門店工作人員對記者說道。“大部分業主還是很理性的，極個別不同意降價。”不著急賣房的業主仍會保持原有價格，“趴”在中介後台無法外網展示。“我的房子就在這地段呢，如果跌了我就不賣了，如果客戶能給上價，我就賣，賣不了就租，用租金回收，反正我也不虧。”西城區一業主坦言。

據某中介經紀人透露，大興萬科橙某業主，委托其公司出售房源，三個月內由最初報價530萬元，先後經曆三次調價，最後以470萬元的價格成交。這與幾個月前的市場形成了鮮明的對比。“3·17政策出台前，富國裏小區單價16萬元，現在單價回落到14萬元。”西城皇城根小學附近北京某大型中介機構門店工作人員對記者講述。

看丹橋附近的我愛我家工作人員表示，“之前一個月就能簽下一單，現在兩個月能簽一單就算是很好的了。”東城區和平西裏北街附近的北京某大型中介機構工作人員透露，“上個月門店隻成交4單，政策出台前，二手房市場買賣**，門店每月至少成交20單。” 對於地產中介來說以前是希望通過高房價獲得高收益，現在在政策的調控之下，也希望業主通過降價來促成成交量，以保證其工作收入，所以，跟業主議價成了他們目前主要的工作內容。

5月18日，國家統計局發布了4月70個大中城市房價數據，報告顯示：在調控重拳打壓之下，熱點城市明顯降溫，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。隨著政策和購房者心理變化，4月北京房產市場成交量也在下降。中原地產數據顯示：4月北京商品房住宅隻成交了2138套，同比跌幅高達59%，環比跌幅達到了19.6%。整體市場明顯下行，市場全麵降溫。數據還顯示，4月北京二手房市場簽約住宅16902套，環比下調了35%。從5月1日開始，北京二手房簽約套數連續三周低於3000套。

在更加複雜的國家統計局《2017年4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據》中，北京4月的二手房價格指數，較上月環比持平，沒有增長。