社科院主任：建議在房價上漲城市先推出房地產稅

從政治局會議提出建立房地產發展“長效機製”，到中央經濟工作會議首次明確房地產長效機製五大手段，再到近期的中央財經領導小組會議“首次直提抑製房價泡沫”，近期樓市最熱的莫過於四個字“長效機製”。如何建立適合市場發展和符合國情的長效機製？鳳凰財經專訪中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，詳解房價泡沫解決方案建議。以下是倪鵬飛觀點整理：

1.記者：中央經濟工作會議明確提出房地產長效機製五大手段，其中關於“土地手段”方麵，核心應解決什麽問題？

倪鵬飛：中央經濟工作會議提出“長效機製五大手段”，可以說是在對房地產問題及其調控的反思基礎上，下決心采取的根源性和係統性的舉措。會議對“樓市的表態”及其相關措施的提出，首先顯示在經濟發展戰略上做出了適度的微調。比如：更加強調全麵小康經濟以外的方麵，重新定位房地產屬性，對大城市與中小城市關係的有新意的表述。同時，更加強調從深層次的基礎製度和機製關鍵方麵的構建上解決房地產問題。

房地產市場穩健發展的長效機製是指在一係列規範、穩定和配套的製度體係下，房地產市場主體與監管主體內部及之間出於自身利益追求所形成的，使房地產市場保持長期穩健發展的相互關係與作用機理。我認為，長效機製包括兩方麵：第一，市場機製是市場主體在市場上通過自由競爭與自由交換，來配置資源和分配利益機製。主要包括競爭機製、價格機製、供求機製與風險機製。第二，政府機製是指國家和政府運用國家權力係統通過經濟、行政和法律等手段，製定和實施社會運行規則，從而影響市場主體及政府主體內部及相互間關係，來配置資源和分配利益的機製。

土地方麵，從機製上來說，作為一個市場，需要解決三個問題：第一，建立充分競爭機製。打破壟斷，包括一級市場和二級市場。

一級市場來看，過去的經營性土地，入市方式采取的是地方政府征收農村集體土地轉為國有後，再獨家出讓土地使用權。目前一些地區在試點“農村集體建設用地”在不改變集體所有權性質的情況下使用權直接入市，與國有土地使用權同地、同權、同價。深化這一改革，可以打破一級土地市場壟斷，形成有效競爭的市場機製。

二級市場來看，尤其是一、二線城市目前新增建設用地大幅減少，二級市場將成為主導。由於土地儲備製度存在，政府先從土地使用權持有者手中，收回儲備，然後再轉讓新的使用者。導致土地的二、三級級市場也是壟斷。這種製度形成的利益機製，也導致目前有很多閑置和低效用地沒有動力入市。

我認為，改革取消經營性用地土地儲備製度。規劃用於經營性的用地，土地使用權持有者通過交納相關的轉性、交易等相關的稅費，通過土地市場自由進行使用權轉讓。這種機製調動了市場主體自動盤活土地存量、優化土地配置的積極性，而且還打破了市場二級市場的壟斷。

第二，完善供求的機製。長期內供給與需求應該相互適應，但是由於一方麵土地是不可再生資源具有稀缺性，另一方麵，土地一級市場的供給主體是政府，因此，供求機製建立十分重要。建立人地掛鉤製度實際上是完善供求機製。根據人口的流入或者流出的數量確定土地指標的增加或者減少的數量。為此，建議國土部應該會同相關部門及其科研單位，研究製定不同層級的城市人均用地標準，進而在總量不超越紅線的標準下，逐步調整和各城市的用地規模及增減幅度。與此同時，通過土地用途結構和容積率的調整，也可以完善供求。

第三，土地市場的價格機製。需要完善賣價高者得簡單的土地拍賣製度，建立相關的配套製度。目前各地都在進行多種探索，通過在資金要求、後續開發等方麵明確、細化相關製度。形成符合中國國情、自動趨向合理的定價體製。

在政府機製方麵，需要建立利益調節機製（如規定房價超過合理水平，由政府從土地出讓金中拿出資金補貼首套房購房者的機製）和土地市場的監管機製。

2.除了土地手段，涉及麵比較廣的金融手段，您認為它的指向哪些層麵的問題？

倪鵬飛：金融層麵，既涉及住房金融本身，又涉及整個金融製度體係。總體上來說，在市場機製方麵，它也存在充分競爭的問題、價格市場化、供求匹配、風險控製問題，即供給機製、價格機製、競爭機製和風險機製四個方麵的機製問題。

我想重點強調的是杠杆率。房地產市場離不開金融市場，因為住房是價值巨大的耐用消費品，也是長期消費，所以需要建立一個“短借長還”的機製。這個機製中應該設定合理的杠杆率，從使融資保持在風險可控的範圍內。目前杠杆率的設置比較隨意，經濟形勢不好了，降低杠杆率，一套首付變成20%甚至零首付，二套三套也降的很低。房地產過熱的時候大幅提升杠杆率，二套三套提高到70%-100%，這都不是一個長期的製度安排。必須確立一個合理、穩定的標準，比如說首套房的首付30%，即有利於支持消費，降低違約風險，又有利於限製投機。

另外，在競爭、供求和價格機製方麵，第一，需要完善多層次的資本市場體係。形成多元化的投資渠道和多樣化的投資工具，通過資產供給多樣化市場資產市場的充分競爭，降低住房資產過度投機。第二，利率市場化，包括住房抵押貸款利率，利率調整應由市場決定，根據市場形勢進行調整，第三，供求機製方麵，目前是資金的供給需求都遠遠大於房地產實際的實際需要。所以，才導致房地產泡沫。解決這一問題，涉及宏觀層麵建立貨幣供給的內生約束機製，微觀層麵涉及建立金融機構資金流向房地產的內生約束機製，深層次上需要完善金融機構的公司治理，讓潛在風險能夠起到對公司短期決策的有效約束。

在內生約束機製難以很快建立情況下，必須加快完善政府的監管與調節機製。另外當前五大手段中的投資層麵，我理解與金融方麵相關。

3.從長效機製幾個方麵來看，目前議論得最多的是財稅中的“房地產稅”，這方麵您有什麽建議？

倪鵬飛：財稅方麵，財稅涉及政府調節機製問題。政府調節最重要的首先就是通過財政和稅收手段。

所謂經濟機製即通過利益的分配和利益的調解，使得市場主體能夠約束和激勵自己，然後實現政府或者市場所要達到的一個目標，具有雙向的作用。

稅收也有正向的激勵作用，比如對居民住房的基本消費需求，采取適度減稅或免稅製度。而對於超過一定持有住房標準進行征稅，則具有負向的約束作用。交易稅稅也是如此。財政補貼主要是從正向的角度去支持中低收入者消費，比如保障房製度、買房補貼優惠等。

財稅還有一個重要內容是財稅體製問題，即中央與地方事權和財權劃分及關係，涉及到政府積極性問題。目前是一個中央與地方財權與事權不對稱的製度安排，需要建立一個中央和地方事權和財權相匹配的機製。從而形成地方政府既有動力也有能力去提供公共服務的機製。再一個地方政府收入主要來源土地出讓金即土地財政的製度安排，是導致地方政府賣地衝動機製的基礎。我們建議：建立土地出讓金中央與地方分成的製度，中央拿大頭，地方拿小頭。與此同時，采取兩個配套的財稅措施。一是將基礎教育與社保實行全國統籌。二是從新調整中央與地方的增值稅和所得稅的分成比例，擴大地方的份額。

關於房地產稅，可以說錯過了最佳時機了。最佳的時機肯定是房價普遍上漲的時，那時在全國一並推開既能抑製房地產價格上漲，又能夠調整稅收結構，甚至根本上把財稅體製改變過來。但現在可以考慮現在一些城市房價上漲過快的一、二線城市開征，然後擇機在全國陸續推開。對此，尤其要做好解釋和宣傳工作，房產稅征收對普通居民隻有積極影響沒有消極形象，因為它不是普遍征收，而是有起征點的，同時征收的房產稅的收入，將用於解決中低收入居民住房保障以及其他公共服務的支出。

記者：目前像一線城市房價也有微調，那也適合推出嗎？

倪鵬飛：微調？那是限購沒有取消的情況下，限購和房產稅可以是一個替代關係，開征房產稅然後的城市，可以根據市場情況嚐試取消限購。

記者：你更支持用房地產稅手段調整？

倪鵬飛：對，目前許多行政性的調控手段不是一個機製，房地產稅能產生調解機製的作用。購買更多、更大的住房，占用更多的資源，理應承擔更多成本，這不僅有利於約束過度消費，更有利於抑製投機。

4.除了這5大手段，關於樓市“長效機製”的建立，您認為還有什麽問題亟待解決或有其它的建議？

倪鵬飛：我認為還應該建立一套政府內部相互協調和製約的工作機製，在橫向層麵，使得中央及地方政府各相關部門之間能夠實現統一領導、分工協作和監督製約。比如說住房委員會，由各級政府的主要領導來領銜，相關部門的主要領導參加的製度。建立房地產調控的財政、稅收、土地、金融相聯動的製度。建立房地產調控與宏觀經濟及其相關部門經濟相協同的製度完善定期會商會議和臨時會商機製。完善部門之間的信息通報和決策溝通機製。完善職能部門向主管領導的情況報告與決策請示製度。在縱向層麵，完善縱向政府間職能定位與分工。強化中央政府的監督責任和地方政府的主體責任。完善住建部及相關部委對全國主要城市房地產市場、投資、金融、土地等健康狀況的監控製度體係。地方政府主管部門同時建立相應市場監控體係。相關部委適時將市場監控情況向協調小組報告，協調小組向相關城市發出市場風險提示，必要時通過約談等提出建議和指示。與此同時，完善“監督考核，獎懲問責”機製。完善住房管理的考核、監督、約談和問責製度。將房地產調控納入地方領導政績考核範圍，製定監督、考核、獎懲和問責辦法。通過約束避免監守自盜，通過激勵讓各部門有動力監管。

總結的來說，第一，無論是土地市場、住房市場還是金融市場，都要強調它的充分競爭，完善供給和價格市場機製。如果不完善，僅有政府行政幹預，可能把問題更加扭曲。第二，政府的調解和監管機製要健全，主要指財政和稅收的利益調解機製，然後再把這些法製化。第三，政府內部的工作機製。實現政府內部決策、執行、監督既有動力又有約束力。

鑒於房地產問題具有全局性、急迫性，建議應以解決房地產問題作為供給側改革或者全麵深化改革的關鍵點和核心點，以這個解決這個問題為主攻點，帶動全局問題的解決。

5.應該說“長效機製”的說法由來已久，2013年7月，國務院發展研究中心召開了一場關於“長效機製建議”的課題報告評估會，2015年4月30日的政治局會議也提過。我們非常關心，這次什麽時候能落實？

倪鵬飛：一方麵，長效機製目標是明確的，但它是一個嶄新的東西，在中國這個巨型國家的國情下，具體應該是什麽樣怎樣建，都是未知的，牽一發而動全身，確確實實需要一個探索，所以肯定會有困難、猶豫和擔心。另一方麵，最關鍵的是：長效機製是經濟調節機製，涉及利益調整，會受到很大阻力。

在以往，遇到嚴重的問題時，想到的是建立長效機製，但總認為在市場問題嚴重的時候，時機不成熟並且解決眼前的問題效果慢。所以，總是試圖采取行政措施先解決眼前問題，然後爭取時間進行改革，但是當問題緩和了因為利益調整等難度，我們又缺乏了壓力和動力。

我認為這次之所以提出建立長效機製的問題，可以從客觀和主觀兩個層麵來解釋和判斷。第一，從客觀上來看，現在房地產問題已經到了非建立不可的程度，問題越拖越被動，越拖積累越嚴重，甚至已經觸碰了國家發展底線。十年前，推出時機更好，但是沒有壓力和動力。第二，從主觀上來看，黨中央國務院形成了非常統一的認識，認識了這個問題的重要性，緊迫性，18大以來的一係列舉措，也顯示中央定了幹的決心和魄力。所以，相信這一次長效機製建設，應該是能有明顯推進。

那按照十八屆三中全會的要求，要在2020年建立成熟定型的社會主義市場經濟體製，各個方麵都要在這個時間完成。那麽，期待至少在2020年，一套房地產市場的長效機製有可能實現基本形成。

但實際上，這個問題的複雜性、艱巨性和不確定性也是可以預計的。理論上講得很好很清楚，但是由於它涉及一些基礎性製度，巨型國家又國情特殊，要建立符合自己國情的這樣的一套機製，還是有一個過程的。即使有決心，機製一下子建得對不對，也還是一個問題。住房製度改革過去曾經就走過彎路，所有肯定是有一個摸索的過程。

6.記者：那您認為現在是推出“長效機製”的最佳時機嗎？

倪鵬飛：最好的時機就是現在，越早越好。

記者：越早越好？有學者觀點認為經濟好的時候最適合推出。

倪鵬飛：對，經濟好的時候，我們有條件，但是我們沒有動力，沒有壓力，沒有倒逼。建立長效機製也需要一個機製，這個機製就是倒逼的機製。如果從倒逼機製考慮，最危險的時候或者是最嚴峻的，其實是改革和建立新機製的最好時機和最佳窗口。

7.記者：然而目前也有一些對建立“長效機製”悲觀的聲音，認為“積重難返”，您怎麽看？

倪鵬飛：確實也有悲觀的觀點，我覺得基於過去的經驗和慣性思維，確實能推導出這樣的一個悲觀的結論來。但我還是堅持我剛才說的，我們改革之所以過去沒有改，是因為還沒有到最危險的時候，到危險的時候，到了我們不得不改的時候，沒有退路的時候，我們就要改了。

7.記者：像國外市場比較成熟的，比如美國也有樓市泡沫。中國即使及時采取了這些措施，樓市的問題能徹底解決嗎？

倪鵬飛：這是一個動態的問題，因為市場是發展的，複雜的，也是多變的，還有許多創新。所謂“魔高一尺，道高一丈”，房地產市場變化，長效機製建設永遠在路上。長效機製不是一勞永逸、一成不變的，它必須隨著時間、條件的變化而不斷豐富、發展和完善。尤其是政府調節與監管機製要不斷隨之變化，這樣才有可能保持房地產市場健康發展。

8.具體到明年，您認為可以從哪方麵具體開展建立“長效機製”？

倪鵬飛：從我的建議來說，在幾個層麵上都可以展開。

第一，土地的層麵，首先，現在尤其是一二線城市的土地的供應矛盾，土地的供求機製，即人地掛鉤的機製可以推進。比如國土部是不是可以測算一個一二三四線城市人均占用土地或者是占有居住用地的大致標準，然後根據這個標準來看各地缺多少，相應增加供給或者盤活存量。其次，競爭機製，二級市場的土地儲備製度可稍微做一些改革，取消政府已經出讓的經營性用途土地政府再回購儲備的製度，這樣不僅存量土地有望大量釋放出來，而且多元主體可以自由交易，打破壟斷形成競爭性市場。至於土地拍賣的價格機製，應鼓勵各地已經開展的進行創新探索。再一個就是完善市場監管機製，如規定開發商必須用自有資金進行拍地，需要建立使地方政府有動力監管並且監管能夠到位的機製。

第二，在稅收方麵，應該加快立法進程，積極創造條件，盡快在房價上漲的城市率先推出房地產稅，起步階段可以將起征點適度提高，然後逐步完善和鋪開。還可以修改交易環節稅率，根據住房持有時間長短拉開檔次，並穩定下來。至於對基本居住需求稅收優惠和財政補貼方麵，也要規範化、科學化和穩定化。

第三，金融方麵，首先，製定各類金融機構監督規則，完善三大監管機構的各自金融監管和相互協調配合監管的製度。堵塞各類金融機構自己通過製度漏洞和縫隙違規、違法流入樓市。 其次，確定既支持住房消費又有利於控製風險，抑製投機的各類杠杆率標準。比如住房抵押貸款首付比例要保持在合理、穩定和風險可控的水平，立即取消一、二線城市的房貸利率政策優惠。再次，要加快建立多層次資本市場的步伐。