導語：一邊是巨額虧損，一邊是大股東持續輸血，萬科還在寒冬中艱難前行。
10月30日晚間，萬科發布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團擬向公司提供不超過220億元借款，用於償還公司在公開市場發行的債券本金與利息。
這筆借款期限不超過三年，利率為提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）減66個基點，目前為2.34%。
這已是深鐵集團今年以來向萬科提供的又一輪流動性支持。根據萬科披露，2025年年初至今，深鐵集團已累計向萬科提供借款269.3億元（不含本次借款），充分體現了大股東對公司的支持。
股東持續輸血
萬科在公告中表示，本次股東借款將用於償付公司在公開市場發行的債券本金與利息。這一安排凸顯了萬科當前麵臨的償債壓力，也體現深鐵集團作為大股東對萬科的有力支持。
此次借款利率遵循市場化原則，但明顯低於目前公司從金融機構借款的利率水平。這一方麵降低了萬科的融資成本，另一方麵也反映深鐵集團作為重要股東對萬科的鼎力相助。
深鐵集團與萬科的緊密關係始於2017年。當時深鐵集團接手華潤股份所持的萬科股份，成為萬科第一大股東。此次提供借款再次表明，在萬科麵臨經營挑戰之際，深鐵集團沒有坐視不管。
實際上，就在本次借款公告發布的同一天，萬科還宣布已完成“22萬科07”公司債券的贖回工作。該債券發行總額25億元，公司以103.45元/張的價格贖回全部債券，其中包含當期利息。
同樣是10月30日，萬科發布的2025年第三季度報告顯示，公司經營狀況持續惡化。截至2025年9月30日止九個月，集團實現營業收入1613.88億元，同比下降26.61%；歸屬於上市公司股東的淨虧損達到280.16億元，同比擴大56.14%。
這份慘淡的業績報告還顯示，萬科基本每股收益為-2.36元。經營活動所用現金流量淨額為-58.89億元。這些數據都表明，萬科正麵臨前所未有的經營壓力。
第三季度單季表現更為糟糕。萬科三季度營業收入為560.65億元，同比下降27.30%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損160.69億元，虧損幅度呈現擴大的趨勢。
對於虧損原因，萬科解釋稱，主要包括開發業務結算規模下滑、毛利率仍處低位、新增計提存貨跌價準備，以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬麵值等。
主營業務全線下滑
萬科的核心業務——房地產開發業務表現尤為慘淡。報告期內，萬科房地產開發業務結算麵積833.3萬平方米，貢獻營業收入1142.5億元。但這一數字與去年同期相比大幅下滑。
今年1-9月，萬科合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%；合同銷售麵積775.1萬平方米，下降41.8%。銷售業績的大幅下滑，預示著萬科未來一段時間仍將麵臨營收壓力。
更令人擔憂的是，萬科房地產開發業務的盈利能力急劇惡化。整體稅前毛利率為0.7%，而房地產開發業務稅後毛利率為-10.5%。這意味著萬科的主營業務實際上是在虧本經營。
截至9月底，萬科合並報表範圍內有1321.6萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1548.1億元。這些未結算資源能否在未來帶來正向盈利，仍是一個未知數。
隨著業績持續下滑，萬科的財務狀況也日趨緊張。截至2025年9月30日，集團總資產為1.1366萬億元，較上年末下降11.64%；歸屬於上市公司股東的所有者權益為1757.56億元，下降13.28%。
萬科的有息負債合計3629.3億元，資產負債率為73.5%。盡管較上年末下降0.1個百分點，但負債水平依然高企。貨幣資金為656.8億元，相對於巨額負債，流動性壓力不容小覷。
為緩解資金壓力，萬科正在多措並舉回籠資金。今年前三季度，萬科完成19個項目的大宗交易，實現大宗交易簽約金額68.6億元。同時，業務優化與退出有序推進，冰雪業務已與中旅集團完成簽約，正在推進交割工作。
在融資端，除股東借款外，萬科前三季度合並報表範圍內新增融資和再融資265億元，其中境內新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境內新增融資綜合成本下降6個基點。
值得一提的是，在房地產主營業務大幅下滑的同時，萬科的經營服務業務卻展現出一定的韌性。前三季度，萬科經營服務業務全口徑收入435.7億元，同比增長1.1%。
其中，租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入27.4億元，同比增長4.4%。截至9月底，泊寓共運營管理28.0萬間長租公寓，其中20.4萬間已開業，出租率94.3%。
商業開發與運營業務及物流倉儲業務（含非並表項目）分別實現營業收入62.1億元及31.8億元。物流倉儲業務收入同比增長7.4%，成為萬科業務板塊中少有的亮點。
這些數據表明，萬科在傳統開發業務之外多元化發展的經營服務業務，一定程度上正在形成對公司整體業績的支撐。不過，相對於開發業務的巨量規模，經營服務業務目前仍難以扭轉公司整體業績的頹勢。
未來仍麵臨嚴峻挑戰
對於未來展望，萬科在三季度報告中坦言，公司在經營上仍麵臨階段性壓力。公司表示，在各方及大股東強有力的支持下，集團全力保障隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定，改革化險工作穩步推進。
但從未來趨勢看，萬科銷售持續下滑，整體經營形勢依然十分嚴峻，資金緊張局麵進一步加劇，債務償還麵臨較大的壓力。這一罕見的嚴峻表述，顯示出萬科管理層對公司前景的擔憂。
為應對挑戰，萬科正在積極推進組織調整。報告期內，集團實施組織調整，強化總部定位與職能，精簡地區公司管理層級，整合事業部資源。這些舉措旨在提升運營效率，降低管理的成本。
萬科還堅持融合發展的經營思路，強化內外部資源整合，並持續與各地政府、央國企、各行業龍頭企業、產業投資方協同創新，共建戰略合作生態圈。
截至2025年10月30日，深鐵集團已累計向萬科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質押率均優於市場慣例水平。
但麵對巨額債務和持續的虧損，這些借款能否幫助萬科渡過難關，尚待觀察。
