前些年樓市熱浪滾滾，李嘉誠在內地與香港頻頻出手“減倉”，尤其在香港將大量商用與寫字樓資產推向市場；當時的承接者裏，既有本地地產豪門，也不乏國際級機構，如今大多在周期反轉裏變成了“最後買單的人”。最新的典型案例，是全球資管巨頭施羅德在香港兩處項目上的沉重代價。
施羅德曾接手李嘉誠拋售的兩筆資產，其中最受關注的是尖沙咀的共居項目THE NATE。這棟樓由地下至四樓為零售，五至十二樓為共居式住宅，合計約32,000平方英尺、71間套房。2016年，施羅德以5.3億港元整棟購入；持有九年後，這處資產卻以“銀主盤”的姿態離場，價格幾乎腰斬，成為一筆現實版的周期樣本。
從運營指標看，物業並非乏善可陳。代理行第一太平戴維斯人士透露，零售與住宅的出租率分別達到100%與90%，賬麵上能夠帶來穩定現金流；然而，自2024年3月起兩度尋求出售，從5.5億港元的叫價一路降至4億港元，市場依舊冷淡。最終成交僅約2.72億港元，較當年買入價賬麵蒸發約2.58億港元，跌幅近49%，折算每平方英尺約8,500港元。外界傳聞買方采用短期交割或全款，才得以低位拿下——流動性緊張的周期裏，現金速度即議價能力。
另一處資產——北角和富商場（前稱和富薈）同樣陷入泥淖。該商場2012年被李嘉誠旗下置富產業信托以6.5億港元收購，至2017年12月再以20億港元賣予施羅德資本與Chelsfield亞洲基金組成的合資方，賬麵短短五年翻近兩倍；然而，當年第三方估值僅10.61億港元，成交溢價約88.5%，這意味著搶籌情緒已遠超理性，連國際機構也難逃高點逐浪的心理錨定。
接手後，業主團隊投入約2.5億港元進行全麵翻新，並更名為“和富WORFU”。但到了今年年初，該商場尋求出售時的估值僅餘16億港元——不計改造成本，相對2017年的買入價已縮水兩成。更棘手的是，這一資產被用作15億港元貸款的抵押，因業主公司出現違約，債權銀行正考慮接管，商場也麵臨轉為“銀主盤”的風險敞口。
若以2017年李嘉誠出售時每月租金約366萬元、並參照2025年初16億港元的估值估算，名義回報率約2.75%，本已缺乏吸引力；而在市況轉弱、租金普遍回落的環境下，若租金較高位跌幅超過五成並非罕見，則潛在回報或低至約1.4%上下，如此報酬與估值的錯配，很難獲得市場認可。即便能以16億港元成交，也不過勉力覆蓋貸款本息；一旦最終價位低於估值，資產將迅速滑向“負權益”，銀行端的回收率亦隨之承壓。
更引人警惕的是，當年部分基金采用“無追索權融資”架構——一旦違約，金融機構隻能處置抵押物，難以向業主追索差額。此類安排在上行時無傷大雅，但在下行周期卻會將損失集中轉嫁給債權端，這也被視為香港銀行近年不良攀升的隱性推手之一。換言之，結構化融資的條款，在周期扭轉時會放大脆弱性。[1這一連串事件昭示著同一條樸素的規律：即便是全球化的資管巨頭，若在峰值階段以激進溢價收購，終究難以違抗現金流與估值的“雙重回歸”。而從更宏觀的視角看，接李嘉誠的“最後一棒”並非勝利者的桂冠，更像是一場高波動的博弈——若缺乏對周期的敬畏與對流動性的充分準備，所謂便宜終將由時間來證明並不便宜。
