城市發展，迎來時代之變。
中辦、國辦印發《關於推動城市高質量發展的意見》，擘畫了未來城市發展的路線圖。
根據文件，穩妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化發展，增強超大特大城市綜合競爭力，提高中小城市和縣城承載能力。
此前召開的城市工作會議首提“兩個轉向”：城鎮化從“快速增長”轉向“穩定發展”，城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質增效”。
階段變了，城市發展模式自然要隨之而變，城市競爭迎來新的洗牌時刻。
01
告別單打獨鬥，“抱團競爭”時代來了。
文件提出，穩妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化發展。發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，構建布局合理的現代化城市體係。
過去的城市競爭，主要是中心城市的單打獨鬥，訴諸的是單個城市之間的比拚，強省會、強中心城市就是體現。
如今，在城市群、都市圈模式下，“抱團發展”成為新的主流，大城市群、強都市圈則是新的方向。
一般而言，中心城市、都市圈、城市群為同心圓結構，一個城市群多數包括幾個都市圈。
我國都有哪些重點城市群和都市圈？
先看城市群，京津冀、長三角、大灣區、成渝雙圈、長江中遊，5大城市群被委以重任。
根據文件，支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群打造世界級城市群，推動成渝地區雙城經濟圈、長江中遊城市群等成為高質量發展增長極。
我國共規劃19個國家級城市群，雖說都是“國家級”，但發展模式、成熟程度、戰略定位有別，並不全部處於同一水平。
京津冀、長三角、大灣區是我國僅有的三大世界級城市群，代表國家與舊金山灣區、東京灣區等世界級城市群一較高下。
成渝雙圈、長江中遊城市群被譽為第四極、第五極，著眼的是“全國影響力”，擔當的是“高質量發展增長極”，起到引領區域發展的重任。
這五大城市群相對成熟，在規劃中處於“優化提升”的第一檔，而其他城市群則處於“發展壯大”或“培育發展”階段。
再看都市圈，強省會戰略遭遇質疑，“強都市圈”模式取而代之，重新圈定大城市的“勢力範圍”。
我國共有30多個大型都市圈，目前已批複17個國家級都市圈，涵蓋廣州、深圳、南京、杭州、成都、重慶、鄭州、沈陽等重點城市。
當然，規劃獲批不等於都市圈建成，絕大多數都市圈尚處於培育階段，同城化更是處於初級階段。
根據國家都市圈發展報告2025，深圳都市圈被評為“標杆型”；廣州、南京、杭州都市圈為“領先型”，處於成熟階段。
青島、廈漳泉、成都、武漢、西安、合肥等都市圈被評為“發展型”，福州等7個都市圈，為成長型。
無論如何，抱團競爭都是大勢所趨，中心城市不能一家獨大，而是“一圈共大”乃至“一群共強”，以整體參與區域競爭。
02
超大特大城市，誰的競爭力更強？
文件提出，增強超大特大城市綜合競爭力。推動超大特大城市按照國家批準明確的功能定位做強做精核心功能，打造高質量發展主引擎；支持部分超大特大城市增強對全球高端生產要素的配置能力；支持超大特大城市布局科技創新平台基地。
這裏提到的“國家批準明確的功能定位”，主要指的是2035總規,它摹畫了未來10年的城市發展格局。
目前，全國40多個“國批城市”的2035年總體規劃都已獲批，其中包括19座副省級及以上城市，以及省會城市、重點地級市。
這些城市在中心城市定位、交通能級、科創能級上存在差別，個別城市被賦予獨一無二的特殊定位。
其一，九大國家中心城市的概念逐步淡化，形成新的中心城市體係。
根據2035總規，“我國重要的中心城市”隻有北京、上海、廣州、重慶、天津5個。
其他城市則是以大區或國家戰略為定位，或以所在地區、城市群為定位，從而圈定了其“勢力範圍”。
杭州、南京之於東部地區，武漢、鄭州之於中部地區，成都、西安之於西部地區，沈陽、長春之於東北地區都是如此。
其二，科創及製造定位，以“全國/國際科技創新中心”城市為金字塔尖，其他城市承擔區域創新職能。
在科創能級上，北京、上海、深圳、廣州擔起重任，都集國家科學中心、國際科技創新中心等“科創雙中心”為一體。
其他城市多數都是區域科創中心，但部分城市被賦予獨特定位。
廣州的“科技教育文化中心”、西安的“國家重要科研和文教中心”，杭州的“數字經濟創新中心”、蘇州的“高技術產業基地”都屬此類。
其三，廣州、深圳、杭州、成都、西安、武漢、沈陽均拿下了超出同能級城市的獨特定位。
廣州不隻是國家中心城市，而且還被賦予“綜合性門戶”的超級定位。在國內，能稱得上門戶的隻有北上廣三個。
深圳雖然沒拿下任何層麵的中心城市，卻攬獲最具含金量的“全國性經濟中心”、“國家創新型城市”，凸顯其科創底色。
杭州雖然隻是東部中心城市，但被賦予“全國數字經濟創新中心”這一“國”字頭定位，凸顯其在數字經濟領域的領跑實力。
從經濟中心來看，成都、西安都是“西部經濟中心”，武漢則是“中部經濟中心”，在經濟定位上略高一籌。
沈陽的“東北亞國際化中心城市”同樣頗為亮眼，從“東北”到“東北亞”，凸顯了新地緣變局下的重要使命。
此外，2035總規還“圈定”各城市的交通地位，劃出城鎮開發麵積、人口天花板等，無不對長期發展帶來深遠影響。
03
城市擴容，仍未開閘。
根據文件，控製超大城市規模，合理有序疏解非核心功能；推動中小城市按程序穩慎優化行政區劃設置。
這意味著，前些年盛行一時的省會擴容、地市合並、撤縣設區建市，依舊處於擱淺狀態，暫時不會大範圍重啟。
過去幾年來，除了個別特別縣市之外，沒有新批複“撤縣建市設區”的案例，更沒有任何城市合並的新動作。
在此之前，不僅每年都有數十個乃至上百個“撤縣設區”的批複，而且城市外延式擴張合並也屢見不鮮。
最典型的當屬五大省會合並擴張，合肥、成都、西安、濟南、長春借助合並周邊地市，迅速做大城市體量，引來無數城市追逐。
隨後，深莞惠合並、武漢合並鄂州、西安合並鹹陽、寧波-舟山合並、汕揭潮合並之類的說法不絕於耳。
然而，從最新政策規劃來看，超大城市的外延式擴張之路戛然而止，鋪大攤子的模式不合時宜，城市發展要回歸自身。
一個重要政策是“疏解非核心功能”，北京、上海是先行者。
根據兩地經驗，有序疏解中心城區一般性製造業、區域性物流基地、專業市場等，以及避免教育、醫療資源集中於中心城區。
雖然城市擴容或升級暫時擱淺，但部分經濟強縣、強鎮有望迎來擴權。
文件指出，適時調整擴大經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮經濟社會管理權限。
目前，已有部分縣級市獲得省市經濟管理權限，部分強鎮則獲得縣級相關管理權限。
此外，從發展態勢來看，人口收縮地區的區劃調整，或將逐步被提上日程。
04
“大拆大建”遠去，城市更新成為新的方向。
文件提出，穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造。
這一次城市文件提出的兩個階段之變，衝擊最為直接、影響最為深遠的當屬房地產。
房地產的繁榮，往往伴隨經濟高速增長、城鎮化突飛猛進、城市大建設和人口湧入而來。
然而，當城鎮化從“快速增長”到“穩定發展”，當城市發展從“增量擴張”到“存量提質增效”，房地產狂飆突進的支撐自然不複存在。
在存量時代，房地產發展的核心不再是“大拆大建”，而是存量改造，即以城中村改造、舊城改造為核心的城市更新。
城市更新早已上升為國家戰略，但這一次文件有一個值得注意的新提法：“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。
過去，舊改往往由采取大開發模式，由政府或開發商主導，成片改造，賣地分錢，這在房價上行期無往而不利。
未來，許多老舊小區可能隻能走自行改造之路，小區自主協商、自主籌資、自己聘請工程隊拆除重建。
小區業主將享受所有收益，自然也要承受所有風險和成本。
若能順利推進，一些地處中心城區的“老破小”有望迎來價值重估，而郊區的“遠新小”或麵臨更大的壓力。
總之，房地產終究回歸常態，舊的發展模式回不去了。
