如果說，在上海最命運多舛的樓盤，你會想到誰？
我想，我會提名這兩個知名的濱江豪宅
一個經曆二十多年，開發商數次暴雷，歸來仍是熱銷盤的融創外灘壹號院，另一個是屹立在東外灘多年爛尾的八埭頭
先說被譽為“上海坎坷王”的融創外灘壹號院
回顧它誕生的來龍去脈，這個盤幾乎沒錯過關於房地產的所有周期，期間更是經曆了數次股權變更
2002年泛海國際董家渡拿地→2015年才完成第一塊地拆遷→泛海受困於資金→ 2019年融創收購項目100%股權→2022年融創債務危機→2022年中信信托、華融資產成大股東→ 2024年項目熱銷超200億，位居上海單盤第二
這是一個上海核心舊改地塊涅槃重生的故事，其精彩程度堪比爽文，這次男主依舊還是融創和孫宏斌
而另一個樓盤八埭頭濱江園，2024年項目仍處於停工狀態，如今也迎來白衣騎士，業主們在雜草叢生的社區生活了好幾年之後，AMC機構終於為這個接近爛尾的豪宅找到代建方，中海地產
這也意味著，在上海內環濱江的黃金地段，一塊停工多年的土地，另一個接近爛尾的樓盤，終於得以重生
而在這兩個項目，涅槃重生的故事背後，其實就埋藏好伏筆
這些年，行業“出險”房企隻增不減，而遺留下來的，是那些停工樓盤、爛尾項目、以及未開工的土地
去年，國家不遺餘力推進保交樓、推進房企融資白名單，全麵建立了機製
於是，這個全新的賽道，現在許多房企現在正紮堆進入：不良資產代建
01
先來感受下，這塊蛋糕增長之快，以及背後空間有多麽得天獨厚
而這也是為什麽房企們都紛紛盯上了這個賽道的原因
如今的不良資產代建業務，確實有點老天賞飯吃的意思
在房地產新開工麵積連年降低的外部環境下
代建市場的新簽約麵積卻顯示出“此消彼長”的勢頭
而且還是以每年約20%的增速在急劇增長
克而瑞數據顯示
2020至2024年中國代建30強新增簽約建築麵積從不到1億平方米，至2024年已經增至超過2億平方米，翻了一倍
(來源：克而瑞)
業界普遍認為，未來代建行業規模，是一個萬億級別的市場
和房地產開發的十萬億的規模相比，雖然還存在較大差距，但代建滲透率在10%左右
與發達國家相比，普遍20-25%的滲透率，因此還存在較大增長空間
且代建行業為輕資產運營，利潤遠高於房地產開發
綠城管理這幾年的年報數據也顯示，代建淨利潤率普遍高於20%，而傳統地產開發僅有10%左右
有連續增長的可能，占用資金比例極低，且利潤率高
也就是說，當下的代建，屬於傳統範疇內認定的“好行業”標準
（來源：中指數據）
因此，代建行業也成為眾多房企近年爭相布局的第二增長曲線，綠城管理就是其中的佼佼者，不僅開發業務全麵爆發，代建業務更是行業領頭羊，市場占有率連續多年超過20%
代建的細分賽道中，有政府代建、商業代建、資本代建
其中，屬於資本代建的紓困類代建項目，在這幾年就有爆發性的增長
這和整個地產行業的周期不無關係
這兩年，不少房企陷入了流動性危機，並留下了一大批待盤活的項目
2022年開始，國家啟動了大規模的地產紓困金融政策
作為不良資產處置的“國家隊”，AMC機構手中握著大量的地產存量，亟待盤活
也就是我們說的，保交樓任務
根據住建部去年公布的數據，在白名單支持之下保交樓的體量，已經達到338萬套
如此轟轟烈烈的保交樓工作
背後自然離不開AMC機構+代建
以其中一家“中國信達“為例，其在2022年收購類重組不良債權資產中，房地產相關規模就達到615億元，占比高達44%
中銀證券曾在一份研報中對代建幾大類需求進行了測算，其中預計AMC紓困項目2023-2025年新簽代建規模平均2779萬平方米/年，占比17%
這些都是房企拿下不良資產代建的主要資源
換句話說，手裏拿著暴雷房企們停工爛尾的項目或公司債券的AMC機構，就是這個賽道的上遊供應商
據統計今年上半年，AMC至少有1316億資金規模投入了地產不良盤活
(來源：不良資產頭條)
AMC+代建的邏輯，其實就是AMC機構通過債務重組、司法拍賣等方式
把不良資產背後的法務和債務遺留問題解決，規避風險後，成為實際控製人，但他們並不是專業的開發商
而代建公司則有點像“管家”的角色，負責專業層麵的操作，輸出管理、品牌、產品方案、銷售、物業等
不過，AMC機構選擇合作代建方的邏輯也分這幾種
第一種選擇平台的地產子公司，如中國信達的項目，會優先考慮信達地產
除此之外，還可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業
通過和AMC機構合作
房企可以用極小的資金，吃下市場背後的一塊巨大的蛋糕
這就驗證了那句話，如今悲觀之中也有紅利
或許這塊蛋糕獲得的方式是慘痛的
但有什麽比此時還能夠吃到蛋糕更幸福的事情呢，對嗎
所以，越來越多的房企想要進入不良資產代建市場，分一杯羹
其中，就包括了一些我們久違了的老麵孔
02
“孫宏斌要在上海拿地了。”
就在上海壹號院賣爆的時候，有一則“消息”傳開
消息源指向一家“而今資本”的公司
“而今資本”是孫宏斌在去年籌備成立的獨立資本平台，專注於整合代建體係與外部資金，通過"不良資產+代建"模式切入房地產不良資產市場，“而今管理”則是融創原有的代建平台“融者共創”更名而來
而今資本負責在外對接不良資產項目，而今管理作為代建公司承接全周期管理
有消息稱，而今資本已經在接洽上海的兩個項目
從順馳到融創，從融創再到而今
融創在上海核心地段的兩個豪宅，融創外灘壹號院和上海壹號院的成功盤活
這兩個項目的“起死回生”
一手而今資本，另一手而今管理
如今的孫宏斌，似乎已經將籌碼押注在新的牌桌上
盯上這塊不良資產蛋糕的，不止孫宏斌
成立了25年的閩係房企旭輝，也想來分一杯羹
旭輝董事會主席林中最近發布內部信中，宣布啟動“二次創業”
其中就提到未來全麵進入房地產代建業務，還說要“向AMC企業要項目”
（整理自網絡）
而目前旭輝建管已經接手了天津武清、沈陽水立方、沈陽奧體等多個不良資產代建項目
未來的旭輝，將以美國的鐵獅門黑石等企業為榜樣，大力發展房地產資管業務
不過，在這張新牌桌上，其實早已湧進了更多淘金者
已經有多家房企在公開表態或以實際行動，全力進入不良資產賽道
（整理自網絡）
遠洋集團近期在昆明、成都、西安等地承接或深入跟進了多個出險項目，為委托方提供綜合的項目解決方案，代建業務已成為其重要的發力方向
你有多久沒聽過金科的名字了？
2024年金科股份年報中，宣布未來金科將以 "特殊資產" 作為未來四大核心業務之一
而作為金科重整方之一的長城資產，以1.9億現金入股，並承諾注入600個項目的盤活方案，試圖通過“房企+AMC”模式消化自身的不良資產
而金科預估，中國不良資產規模已經達10萬億元，市場主體數量在下滑
換句話說，退出房地產行業的開發商越來越多，而他們留下的存量不良資產，亟待被接手被盤活
這不僅是對城市土地價值的修複，對當下樓市的信心恢複，也極為重要
03
接下來，麵臨著的是赤裸裸血淋淋的市場競爭
首先我們要知道，不良資產代建項目，麵對的土地或者項目都存在其“特殊性”
也直接導致了，這類產品的長板和短板，都相當明顯
最常見的情況是
一塊停工多年的土地，重新進入當下樓市
毫無疑問，它的土地成本一定比周邊多很多，但房價卻翻了好幾倍
其中存在較大的利差空間，也就是說這類項目，對房子的成本投入可以天然的高於其他
在規則內，代建房企可以有很大的成本空間，對產品做加配做提升
其中，最容易能夠實現也最直觀的就是做精裝加配
在上海浦東的遠郊，有一片待開發的土地，因原開發資金鏈問題， 如今AMC機構接手並找到代建公司
因此，在AMC的盈利框架內，項目有相當大的成本空間做產品加配
於是，該項目以總價500萬起步，做到了全精裝交付，且裝修配置美諾五件套、大金、幹掛石材，還大手筆做了下沉式會所...
著名的東外灘地標豪宅八埭頭濱江園，也是如此
該項目還有34.8億可售貨值，包含164套未售房屋和699個車位
項目在2018年開盤價9.9萬/平、2019年二期開盤價10.99萬/平，價格超過同期樓盤，屬於當時上海濱江豪宅天花板
而如今，在長城資產+中海地產的聯合下，八埭頭濱江園有可能將會以現房形式重新入市
且不再是價格天花板，反而讓當下的豪宅買家，還有“撿漏”可能
目前東外灘板塊，地王頻出，新房價格也是不斷突破天花板
前有翠湖濱江賣到20萬/平的風貌別墅，後有保利發展剛拿下的樓板價9.55萬/平的板塊地王
而中海接手八埭頭濱江園後，毫無疑問會做產品力提升，但前期社區規劃已經落地
所以隻能在裝修、園林、公區會所做點狀提升
推出後如果售價不超過15萬+/平，但和周邊對比位置更好，用價格優勢吸引客戶
因此，八埭頭濱江園重回東外灘豪宅牌桌上，也不是不可能
但反過來看，我們也要客觀的看到，其中可能存在的劣勢和短板
無法規避的，可能因為還保留著當初的規劃方案，因此導致項目即便重新盤活
放在這個時候入市，產品就會落伍，社區也顯得老舊
當初老的產品設計顯然不會適應這個時代
去年，長城資產用了更極端的方式，解決這個問題
直接炸了兩棟樓
被炸樓的項目為在武漢爛尾兩年的當代天譽，2022年當代集團宣布債務違約，曾經的武漢豪宅，成為無人問津的爛尾樓
而當初的當代天譽，已更名為綠城桂湖雲翠，以綠城月華係產品重新入市
綠城管理對建築、園林、戶型等方案都做了重新的優化，得房率提升
加上綠城品牌加持，交還給武漢核心土地一個更好的社區
所以，我們需要客觀地來看待這類產品的兩麵性
一方麵，通過AMC機構讓原本不良的資產，規避了債務風險
另一方麵，引進了品牌房企作為代建方，因為土地獲取的時間和價格差
如果開發商有決心，是可以通過產品加配，為項目創造更高的價值，和更好的利潤
不過當然也存在，接手的時機已晚，產品成型後無法做更多改動，設計落後的問題
這確實需要冷靜看待
04
所以，如果能夠重生之後，還能出現一個好社區
確實需要一些代價，甚至要一點點的運氣
那怎麽判斷，出好產品的概率會比較大，甚至也比之前做得更好
結合我們團隊最近接洽的幾個代建項目，以及看盤經驗
有幾種情況出現，我們認為這個項目整體品質應該是比較高的，甚至有價格優勢
1、看地塊狀態，如果項目留給下一任開發商的是完全未開發的土地
那麽代建方才有空間，結合當下市場需求和客戶痛點，量身定製
2、看介入盤活的周期，如果社區基本已經定型，產品已經呈現，代建公司能夠提升的產品維度，基本就是裝修和公區，所以不用擔心，這種產品一定主打超高標準的精裝，但戶型和得房率不一定好
除此之外，或許還有現房銷售+價格優勢
3、看代建方口碑和實力，是否能為項目重啟加分，這也是綠城管理為什麽能夠有這麽高的市占率，離不開綠城開發產品的強勢，還有投入度，是否舍得願意為這個項目重頭再來一次
最近我們發現，上海不良資產重啟的項目越來越多了，房企們也在加速進入這個賽道
未來如果大家在看房選房的過程中遇到這種項目
可以結合自身的需求，清晰的分析出產品的優劣，最後能如願以償
