過去這一年，越秀地產的成績算得上是“冰火兩重天”。
2024年，越秀地產實現營收864億元，同比增長7.7%；合同銷售額1145.4億元，在克而瑞2024年全口徑銷售榜上位列第8位，首次衝進年度榜單行業TOP10。
不過，逆風奔跑總是需要付出些代價的。2024年，公司權益持有人應占盈利10.4億元，同比下跌67.3%。
即便極限壓縮了利潤空間，開足馬力衝刺，越秀地產仍然沒有完成2024年的目標。2024年初，公司設定的銷售目標是1470億元。從結果來看，實際合同銷售額距離目標還有超320億元的差距。
要知道，2025年前3個月，越秀地產累計合同銷售額也僅有308億元。這也意味著，即便加入今年前三個月的合同銷售額，越秀地產也無法完成2024年的業績目標。
被現實“打臉”之後，越秀地產將2025年的銷售目標調至1205億元。這一次，越秀地產能如願以償嗎？
1、狂飆之後，利潤大跌近7成
3月31日，越秀地產披露2024年財報。報告期內，公司實現營收約864億元，同比上升7.7%。
（圖 / 攝圖網，基於VRF協議）
能夠保持營收的增長，與越秀地產的投資策略不無關係。在財報中，越秀地產明確表示，公司重點布局一線城市及重點二線城市。
而這些城市抗風險能力更強。克而瑞報告指出，2024年樓市總需求持穩，延續築底行情。分能級城市來看，一線整體韌性較強，9·26新政促市場熱度顯著回升；二三線複蘇程度不及一線，城市間分化加劇。
也正因為如此，一二線城市已經成為房企的“必爭之地”。
為了在這些核心城市搶占市場，越秀地產在土地市場火力全開，成為新晉“地王製造機”。
例如，2023年12月29日，廣州琶洲西區一宗地塊公開出讓，越秀地產經過85輪競價，打敗了保利、中海、華發、建發等8家競爭對手，以約7.57萬元/平方米的單價拿下這宗土地，溢價率高達59%，成為新晉廣州“樓麵價地王”。
拿下“廣州地王”的前一天（28日），越秀地產剛剛在合肥斬獲濱科城一宗地塊，成交樓麵價約2.3萬元/平方米，溢價率28.06%，同樣是當地的“樓麵價地王”。
不過，在“地王”光環的背麵卻是淨利潤被侵蝕。2024年，越秀地產實現核心淨利潤15.9億元，同比下降54.4%；公司權益持有人應占盈利10.4億元，同比下降67.3%，幾乎回落至10年前（2015年）的水平。
（圖 / 越秀地產財報）
「界麵新聞·創業最前線」梳理發現，在2019年，公司權益持有人應占盈利已經跨越30億元。2019年至2023年的5年時間裏，這一數據從未滑落出30億元大關。
不僅如此，和同樣從地方國企裏崛起的“黑馬”華發、建發相比，越秀地產的利潤下滑幅度最大。2024年，華發股份歸母淨利潤同比下滑48.24%；建發房產旗下的建發國際集團權益持有人應占利潤同比減少4.6%。
（圖 / 華發股份2024年財報）
（圖 / 建發國際集團2024年財報）
越秀地產的利潤滑落之後，投資者能夠分享的紅利明顯縮水。2024年，公司僅在2024年中期每股分派了0.189港元，並決定不予分派2024年末期股息，這和2023年每股派付的0.38港元相比，縮水一半。
財報一出，越秀地產的股價應聲而落。披露財報次日（4月1日），越秀地產股價低開低走，最終收跌6.43%。
2、2024年目標落空，員工一年減少超4000人
越秀地產出身廣州，曾經隻是一家“中規中矩”的區域深耕型國資房企。
從產品來看，業內有龍湖、金茂這樣的標杆企業，越秀地產的產品算不上頂尖水平；從規模來看，“碧恒萬融”衝刺在前，越秀地產更是難以望其項背；從背景來說，保利、華潤、中海的央企光環更亮。
然而，短短幾年時間，越秀地產已經走上了一個新高度。
2024年，越秀地產實現合同銷售額1145.4億元，同比下降19.4%。雖然銷售規模有所回落，但仍然衝進行業TOP10，在克而瑞2024年全口徑銷售榜上位列第8位。這是越秀地產首次衝進年度TOP10榜單。
（圖 / 越秀地產財報）
越秀地產急切狂奔的背後，行業新的排位賽正在進行。在許多民營房企退場之下，以珠海的華發、廈門的建發、廣州的越秀為代表的地方國企迅速崛起，成為房地產市場的“黑馬”。
在克而瑞2024年全口徑銷售額排行榜上，TOP10房企中隻有濱江集團是唯一的民營企業，其餘房企背後都有央企、國企的身影。
而和越秀地產發展路徑相似的建發、華發也都已經進入行業TOP10，克而瑞數據顯示，這三家房企之間的合同銷售額相差不到300億元，任何一家企業都不能掉以輕心，否則很快就會“掉隊”。
其實，越秀地產的自我期望頗高。在越秀地產2023年的業績會上，管理層透露2024年的銷售目標是1470億元。在2024年中期業績會上，管理層再次重申堅持這一銷售目標不變。
越秀地產董事長林昭遠表示，“不調整銷售目標也是為表達一個決心，去驅動公司全體員工。這個目標與管理層的績效是強掛鉤的，也與全體員工的績效直接掛鉤，所以，這是表達一個態度。”
最終，林昭遠的預期還是落空。2024年，公司實際完成的合同銷售額1145.4億元距離1470億元的目標，還有超320億元的差距。
「界麵新聞·創業最前線」注意到，在沒有完成業績目標之外，越秀地產員工數量也在減少。
2024年，越秀地產的員工為15180人，和2023年的19300人相比，一年減少4120人；和2024年中期的18800人相比，半年縮減3620人。員工減少之後，公司的行政開支同比下降17.2%至14.89億元。
（圖 / 越秀地產財報）
被現實“打臉”之後，越秀地產沒有再定下過高的目標，將2025年的目標調至1205億元。林昭遠明確，2025年投資額度在300億元左右，將重點關注北上廣深四個一線城市和杭州、合肥、成都、西安等強二線城市的優質拿地機會。
能夠有此底氣，背後離不開在廣州政府的支持。早在2024年，廣州土地開發中心就收回了越秀地產在廣州地區的3宗土地，公司得以盤活資金135億元。有了這些資金，越秀地產自然也有了更多機會調倉，出清低毛利項目。
隻是，為了規模，犧牲利潤的做法，越秀地產究竟還能堅持多久？越秀地產或許應該明白，即便是國企也不可能違背得了市場規律，倘若長此以往，投資者勢必會用腳投票。
3、被罰款、投訴，魔幻的“好房子”？
今年的政府工作報告提出，要適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，這是“好房子”首次寫入政府工作報告。
從追求“有房住”，到追求“住好房”的變化，說明消費者的需求實現新跨越。而市場另一端的房企，也在試圖向市場輸出自己對“好房子”的概念。
今年3月，越秀地產在上海舉行了一場“好產品”發布會。會上，林昭遠表示，當前行業正從“快字當頭”轉向“好字優先”，公司把產品力放在突出位置，提煉形成好產品理念。
隻是不知，這些產品新理念未來在落地過程中，是否能一改此前存在的問題？
2024年9月，越秀地產一紙公告宣稱，將暨南大學北側地塊二土地的土地使用權交由土地開發中心收儲，代價50億元，而這原本是公司在廣州番禺區打造的星匯城項目。公開資料顯示，星匯城項目分為地塊一和地塊二，越秀地產此次退回的土地正是這個項目裏的地塊二。
（圖 / 越秀地產公告）
據《鳳凰WEEKLY地產》報道，在早期售賣時，星匯城宣傳有十字街區、3.6萬方園林、8800方商業街區等配套。而越秀地產退地後，會導致小區原規劃的“十字街區”變成“丁”字，商業少了一半，住戶也少了一半，整個小區原規劃的氛圍將蕩然無存。
對於這種變化，不少業主難以接受，要求退房退錢退利息，業主和開發商僵持不下。其實，越秀地產此前落地的項目也有被處罰、業主投訴的現象發生。
問政四川顯示，越秀在成都的越秀天樾雲錦項目1-5號樓一、二層外立麵與許可不一致，在改變後才符合規劃要求。2024年7月，武侯區綜合行政執法局對越秀地產子公司成都雋辰房地產開發有限公司處罰款20萬元。
（圖 / 問政四川官網截圖）
2025年1月，有業主在人民網留言板反映，上海嘉悅雲上小區存在住房質量問題，列舉了玻璃自爆、室內水電同管違規施工等問題。對此，上海市嘉定區建設和管理委員會明確，項目存在室內水電同管違規施工問題，不過已要求建設單位落實整改。
（圖 / 人民網留言板截圖）
另據媒體報道，2024年8月，已有業主在人民網領導留言板投訴稱“上海市嘉悅雲上項目虛假宣傳”，而上海市嘉定區建設和管理委員會回複，已決定立案。
公開資料顯示，嘉悅雲上小區是由越秀和保利聯合開發，早期項目開盤時一度熱賣，如今卻因質量、宣傳等問題，與業主站到對立麵。
此前，IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴「界麵新聞·創業最前線」，房企的項目出現質量問題背後，是資金壓力、利潤率低、管理不善、技術和材料等多種因素造成的。
“比如，在市場下行、去化不暢和回款不達預期情況下，開發商可能會因為資金壓力而減少在工程上的投入，就可能會影響建築質量。”柏文喜表示。
其實，越秀地產並不算缺錢。2024年，越秀地產完成新融資約416.9億元。於2024年末，公司總借款約1038.9億元。其中，一年內到期的借款有233億元。
（圖 / 越秀地產財報）
同期，公司的現金及現金等價物、定期存款、監控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約500.5億元，其中，現金及現金等價物及定期存款的即期部分約302.0億元，能夠完全覆蓋短期借款。
（圖 / 越秀地產財報）
既有資金在手、又有打造“好產品”的理念，越秀地產未來能否為業主提供真正好房子，而不再陷入被處罰、業主投訴的輿論漩渦之中？
在房地產市場的發展邏輯已經發生巨大轉變的時代背景下，越秀地產或許應該明白，規模和質量不是一道“二選一”的選擇題，而市場也終將證明，“一條腿”走路的企業，注定得不到市場的寬待。
