在南京德基廣場的廁所撞見名人，並不稀罕。有人偶遇過董明珠，有人和奢侈品帝國LVMH集團的管理層擦肩而過。少不了還有明星的身影。一回，演員龔俊來德基參加活動，在粉絲們的熱情呼喊裏，他優雅地在網紅廁所裏出場又退場。
在一期5樓上廁所時，還有可能在解決個人問題的關鍵時刻，聽到一曲《命運交響曲》——這個廁所的等待區裏，擺著一架鋼琴，不間斷地，總有家長催促著孩子上前表演，想彈琴的人多了，很多時候還需要排隊等待。
“如廁是逛街優美的轉場”
在國內一眾高奢商場裏，南京德基廣場算得上是元老級的存在。
它早在2006年開業，是最先引入一水兒國際大牌的高奢商場之一。走上一圈，香奈兒、LV、愛馬仕……所有你能想到的奢侈品，都雲集於此。這十幾年來，德基廣場的全年銷售額，幾乎一直穩坐全國前三的寶座。
而據贏商網消息，在不少高端奢侈品牌遇冷、業績縮水的2024年，德基卻把全年銷售數據刷新到245億，反超北京SKP，力壓上海國金中心IFC，重新成為銷售額全國乃至世界的“店王”。
和北京、上海的高奢商場一樣，秦淮河邊的德基廣場並不缺少紙醉金迷。但直到2021年，它的話題度都不算高——消費升級的十年裏，國內一大批高端商場嶄露頭角，比如被中產捧紅的北京SKP，以及位於金融中心陸家嘴的上海IFC，它們定義了外界對於高奢商場的想象，用金錢鋪就迎賓地毯的同時也築高了消費門檻，篩選出全中國最具購買力的一批人。
而更早服務於有錢人的南京德基廣場，卻默默走著“悶聲發大財”路線，很長一段時間內都沒火出長三角。
不過，這在熟悉德基的人眼裏，就是最標準的“老錢味兒”——不強調排場、身份，講究的是低調，但奢華。一個典型的例子是德基的地磚。它顏色暗黃，滿眼陳舊，總有外地遊客吐槽它看上去有點髒，在一眾奢侈品LOGO的映襯下顯得違和。但也總有人不厭其煩地解釋，那看上去斑駁的圖案，其實是德基花高價采購的平板灰岩，裏麵能找到侏羅紀時代的生物屍骸化石，比如鸚鵡螺。
▲ 德基廣場的化石地磚。圖 / 小紅書截圖
南京人蒲山曾經在德基工作過，他記得，為了保護這些地磚，商場會要求品牌員工們拉貨的板車，必須是充氣的橡膠輪，靜音、無損，一旦用了嘎嘎響的塑料輪，被發現就要罰款。物料進場的時候也是，隻要是經過的地方，都要鋪上紅地毯。
德基名氣的變化發生在2021年。那一年，號稱高價打造出的“網紅廁所”，在德基橫空出道。在那之後，德基的聲量一路走高，被探店博主們捧為出片勝地的同時，甚至成了旅行團去南京觀光的打卡景點之一。這讓光臨德基的人，不再隻是身家千萬上億的老錢新貴，為了廁所走一遭的人也多了起來。
▲ 德基的廁所通道裏擠滿了人。圖 / 視覺中國
在德基的廁所撞見名人，並不稀罕。有人偶遇過董明珠，有人和奢侈品帝國LVMH集團的總部高管擦肩而過。少不了還有明星的身影。一回，演員龔俊來德基參加活動，在粉絲們的熱情呼喊裏，他在網紅廁所優雅地出場又退場。
對此，蒲山表示很理解，“畢竟廁所經濟，放在全世界那也是獨一份兒嘛”。從德基離職後，蒲山入職了一家國際品牌，由於工作原因，他還會經常去德基。不僅自己去，還得陪領導們去。而就算集團總部的大領導來了，都要點名去網紅廁所，不必問，問就是“陪過”。
網紅廁所之所以紅，一個原因大約是貴。德基廣場官方沒有確認過打造這些廁所的具體花費，但不少細節都指向了這一點。
盥洗台上放著的擺花，裝在法國設計師品牌Maison Dada打造的Narcisse花瓶裏。道路兩旁的花瓣燈，是特別開模定製的，“每朵都是德基特有的臻品”；走進廁所，等候區、母嬰室、醫療室、無障礙衛生間一應俱全，隨處可見的，是融合了室內高爾夫元素的裝置，進口的尿布台，就連洗手池的高度都是經過“人體工學研究”後調到的最佳位置。
到了坊間的流傳裏，它們風格迥異，共同點是造價不菲：
二期8樓，走歐式簡約風，是德基的“第一代網紅廁所”，開放於2021年，造價幾百萬。門口用天使和思想者的雕塑區分男女，適合低調、喜歡藝術的顧客；
一期6樓，熱帶花園風，造價更貴些，適合喜歡大自然的朋友。由於陳設頗像電影《哪吒2》裏的玉虛宮，它成了時下網紅廁所裏，最熱門的那一個；
一期3樓，濃濃的“夜店風”，燈光實在太像量販式KTV。但是廁不可貌相，它其實是德基的諸多廁所裏最貴的，直奔2000萬而去。
▲ 一期6樓的熱帶花園風廁所。圖 / 視覺中國
在德基的宣傳文案裏，“如廁是逛街優美的轉場”，不過，衝著這些景觀來的人，通常不僅僅是為了優雅地上個廁所，而是見識一把“全球最貴”的網紅廁所究竟長什麽樣，順便還能賺一波流量——在這裏，網紅主播們開直播、大爺大媽拍視頻都是常態，還有身段靈活的品牌，幹脆把快閃店搬進了廁所裏，一邊走秀、一邊打碟，圖的就是人來人往人氣高。
而在一期5樓樓上廁所時，還有可能在解決個人問題的關鍵時刻，聽到一曲《命運交響曲》——這個廁所的等待區裏，擺著一架鋼琴，不間斷地，總有家長催促著孩子上前表演，想彈琴的人多了，很多時候還需要排隊等待。再轉一個身，就能看到號稱“全國巡拉”的網紅，把現場的一切景觀拍進vlog裏。就是這些看上去有點荒誕的場景，瓦解了頂奢商場的距離感，還在源源不斷地吸引更多人來到德基。
誰把德基買成了全國第一？
在德基走上一圈，能聽到各種各樣的口音。
最多的是南京話，除此之外，還有不少人說蘇北話，或者皖南話，有時甚至可以撿到合肥的公交卡。奢侈品店的經理們曾經分享過自己的經驗，店員得學會聽口音，尤其是那些帶著外地口音的，一定要服務好，因為他們大老遠跑來，“目標明確，就是來買東西的”，消費能力不可小覷。
換句話說，把德基買成全國第一的，遠不止南京本地人，整個長三角區域，都是德基的輻射區域。自媒體平台先鋒數聚曾對德基的客源做過統計，消費最多的是來自江蘇、安徽和浙江的顧客。其中，江蘇人和安徽人撐起了德基接近70%的總業績。
每次逛德基，陳瓔除了給自己買，還要給老家的朋友們買。她的老家在江蘇南通的一個縣城，定居南京之後，陳瓔就肩負起代購的任務。有時，她會在工作日午後從公司出發，坐30分鍾地鐵直奔德基，一通掃貨。如果是熱門款，比如香奈兒的19bag，還要多跑上好幾回。等到周五下班，陳瓔會拎上印著香奈兒、LV的袋子，衝上回家的高鐵，晚上六點多出發，八點多就能抵達。
地理位置是德基吸引力的重要來源。它身處南京，交通便利，除了南通之外，無錫、常州等地都在南京的“高鐵一小時城市圈”裏。而從安徽的不少城市出發去南京，甚至比去合肥更方便，比如馬鞍山，駕車一個小時出頭即可抵達。因此，德基的停車場裏，常常能看到安徽車牌的車。
而長三角地區不缺“有錢又有閑”的人。陳瓔老家的朋友們，家裏大多有自己的生意，要麽做工程，要麽自己開店，家產“千萬是有的”。但小小縣城無法承載旺盛的消費需求，哪怕是南通市裏，也大多是一些輕奢品牌。於是，陳瓔的朋友們要不自己坐車去上海購物，要不就轉道省會南京。
而如果時間有限，南京是更方便的選擇。放眼整個江蘇和安徽，頂奢商場並不算多，在合肥，甚至隻有一個銀泰中心夠得上高端的名頭，裏麵能鎮場子的奢侈品品牌，也隻有LV和Gucci，少了長期占據奢侈品鄙視鏈頂端的愛馬仕和香奈兒，看全年銷售業績，合肥銀泰的量級約在50億元。
▲ 在德基奢侈品店門口排隊的人群。圖 / 視覺中國
在本地媒體的報道裏，合肥並不滿足於隻有銀泰這個“重奢獨苗”，曾試圖引進SKP等高端商場，但卻遲遲沒有進展。至於被寄予厚望的銀泰二期，最終隻有一個梵克雅寶稱得上亮眼，合肥乃至整個安徽的消費市場，都在等待更多頂奢品牌的入駐。
相比之下，德基周邊好逛得多。它坐落在南京最繁華的新街口，這個十字路口，盤踞著包括德基、金鷹百貨、南京新百、中央商場在內的“四大金剛”，這讓購物變得更加集中，消費者不需要轉戰多個地方，就能逛上一整天——在德基買奢侈品，在金鷹逛美妝快閃店，新百、中央則是老牌商場，日常生活需要的牌子都有，一圈下來，主打一個“一網打盡”。有人帶著善意調侃說，來新街口就是花錢的，因為“無論從哪個方向出去，都是商場”。
不同於一些封閉、獨立的商業體，德基還是一個更開放的商城，一期開業適逢南京地鐵1號線通車，二期開業又趕上2號線開通。兩條地鐵線和諸多商場交匯在一起，最多的時候，新街口站24個地鐵出口，一天能吞吐超過200萬次客流；毗鄰“亞洲第一大地鐵站”，也讓德基的人流量日益飛漲。
好逛、方便，都是德基廣場的優勢，更重要的是，它還是南京乃至整個蘇皖地區，唯一一個能夠集齊香奈兒、愛馬仕、LV等一眾奢牌的“天選之子”。
為商場招商的袁善崇說，在高端奢侈品世界，最難撬動的品牌就是香奈兒。截至目前，香奈兒在內地一共隻開了不到20家精品店，其中，門店數量超過一家的城市僅有四個：北京、上海、成都和南京，資源堪稱稀缺。而德基廣場，是南京最早擁有香奈兒精品店的高端商場。
▲ 德基廣場，是南京最早擁有香奈兒精品店的高端商場。圖 / 視覺中國
在業內人士眼裏，德基的全年銷售額能衝到全國第一，並不意外。蒲山所在的品牌進駐上海之前，曾測算過當地商業體的數量，“太多了”，這意味著競爭激烈，分流嚴重。
而聽到德基業績比北京SKP更高時，袁善崇的第一反應也很相似，“應該是北京又新開了什麽商場吧？（導致SKP被分流）”他形容，德基廣場是蘇皖地區“1超0強”的存在，堪稱舉“全家之力”，捧出來的唯一高奢商場。這也導致德基的成績越是亮眼，周邊商業體就越是失落。
袁善崇所在的商業地產，也在南京開了商場，但業績一般。不過，領導往往不會要求他們向德基學習，因為後者的成功實在難以複製。倒是德基旁邊的另一家商場景楓，值得研究——因為難以在奢侈品賽道與德基匹敵，這幾年，景楓幹脆轉向年輕群體，貼上了寵物友好、二次元友好的標簽，引入了茶顏悅色這樣的人氣品牌，也舉辦線條小狗等高人氣IP快閃。
如今，景楓能夠“在德基的陰影下，做到40億營業額”，在袁善崇看來，已經是十足亮眼的成績了。
時代的門票
在業績出色的高奢商場裏，德基廣場的確算得上一個例外。
大眾更熟悉的高奢商場，比如SKP、萬象城和恒隆廣場，都屬於連鎖地產，背後往往有來自知名地產巨頭的財力支撐，這讓它們得以把觸角伸向各個一、二線城市，憑借實打實的業績和高知名度，快速擴張、複製。
相比起來，德基廣場更加本土化，創始人吳鐵軍在南京讀書、長大、做生意，也把根牢牢地紮在南京，至今沒有走出去。靠網紅廁所紅起來之前，隻有一座商場的德基在其它城市可以說是“查無此店”。
類似的例子，還有坐落在鄭州的丹尼斯大衛城。它們都是全國範圍內隻此一家的高奢商場，創始團隊往往多為本地人，有著偏安一隅的氣質，但業績卻能夠跑贏杭州萬象城、成都太古裏。
這些本土商城最初能崛起，無一不是抓緊了時代饋贈的金色門票。有行業人士分析，德基的招商路線，是“由金字塔頂端向下俯衝”，直接集齊市場裏的全部高端奢侈品，然後才慢慢引入層級、定位更低的品牌。
回溯到20年前，正是奢侈品進軍內地，開始發展、擴張的黃金年代。德基、丹尼斯百貨等，算是國內最先盯上高端消費的一批商場。2006年，德基一期開業，就已經開始邀請國際品牌入駐，寶格麗、LV均在其中，在彼時的德基眼裏，這是“不具備優勢”的自己，在成熟的新街口商圈，尋找新定位的無奈之舉。
▲ 德基一期的LV。圖 / 視覺中國
在一次采訪裏，德基廣場的行銷部主任回憶道，彼時的德基遠沒有今天的知名度，品牌派來的前期考察人員，幹脆守在新街口，挨個數每小時開過的寶馬車數量，以此評估南京的消費力。不少品牌花了相當大的功夫，才願意給德基機會。
本土商場得以引入高奢品牌，也離不開自己行商多年留下的人脈資源。比如，創始人吳鐵軍多年來一直奔走在香港經商。丹尼斯的創始人王任生則在中國台灣創業，後來才回到老家河南開商場，成了上個世紀少有的台商百貨零售試點。
好在，德基的業績沒讓奢侈品品牌們失望，幾年間，不少門店的銷售額甚至能夠趕超上海、北京。到2012年德基二期開業時，據上述行銷部主任介紹，曾經在酒會上碰麵時態度高傲的頂奢品牌，已經開始主動要求入駐德基廣場。
奢侈品的圈層一直都很穩固。這樣的故事，放在奢侈品牌業績縮水、開店步伐越來越謹慎的當下，再難重現。袁善崇所在的商場，屬於中端商業地產，也有過高端化、引入更多奢侈品品牌的打算，為此，公司一度花重金挖來過頂尖的招商團隊，但得到的答案卻是，“當時沒有拿到門票，現在也不會有門票了”。
不過，隨著時代發展，本土商場的劣勢也慢慢凸顯出來，最明顯的就是少了些財力和底氣。有媒體做過統計，在2012年到2014年，德基的資產負債率分別達到了58.99%、54.42%和76.14%。為了獲得資金周轉，德基一度將物業抵押給銀行進行貸款，融資額度為26億元。
資金上的壓力，也讓德基廣場不得不保持單店模式。直到前幾年，德基廣場才有了向外擴張的動作，江蘇徐州成了除南京外，第一個擁有德基廣場的城市。翻開江蘇地圖，徐州的地理位置更靠北，不少人覺得，這家新開的德基不會隻做徐州有錢人的生意，還要輻射到周邊奢侈品資源相對稀缺的安徽、河南、山東。
不過直到今天，徐州德基廣場尚未開業，對外還是顯示裝修中。
雙麵德基
開業近20年，頻繁光顧德基的，大多是有錢人。
蒲山說，這些身價不菲的顧客們，最明顯的消費特點是“決策非常快”，他們的目光掃遍全場，很快就鎖定了目標，結完賬後一言不發、扭頭就走，從來不知性價比為何物。左右手都挎滿購物袋的場景也不常見，因為做這件事的往往是身後跟著的司機。
像我這樣慕名而來但隻想逛逛的年輕人，唯一能夠無痛消費的或許隻有奶茶。不過，德基的鋪位很緊俏，很長一段時間裏，都隻有一家奶茶店開門迎客。
幾年之前，這個寶貴的名額屬於喜茶，是當時炙手可熱、一杯還賣32元時的喜茶。後來，諸如老虎堂、奈雪這樣的貴價奶茶品牌，陸續在德基出現又消失。如今，舍得砸錢的阿嬤手作又成了德基唯一的奶茶店——這家奶茶店始終執著於把店開進恒隆廣場、來福士、國金中心等地，和諸多奢侈品麵對麵。不管外麵的年輕人如何消費降級，在這些高端商場，一杯奶茶的售價還是會在25元以上。
▲ 喜茶剛剛入駐德基時吸引了許多人排隊購買。圖 / 視覺中國
但憑借廁所走紅之後，德基內部的環境也發生了微妙的變化。
敏銳的人，最先察覺到味道的差異。早幾年，從地鐵出來踏進德基的B1樓通道，就能聞到一股迷人的甜香氣，那是商場香氛、化妝品和貴價香水融合在一起的氣味——德基是最早一批把高級化妝品櫃台放進B1樓的商場。
能把各類國際大牌的化妝品請到B1樓，並不是一件容易的事。對於同行們來說，諸如Tom Ford、ARMANI、嬌蘭等的國際化妝品櫃台，都應當是商場一樓入口處、最亮眼的存在，但在德基，一樓、二樓早已被更大牌的高奢占據，它們也隻能轉移到此處。最新的消息是，LV的彩妝店，也要擠進B1。
▲ 一眾國際化妝品櫃台都擠在B1樓。圖 / 德基導覽
人多起來之後，味道也變得複雜。特別是到了夏天辦活動，不少人紮堆兒湧進德基，冷氣和香氛都難以掩蓋空氣裏的汗味和各種食物的味道。有人在社交平台上發問：高端商場不應該都是香香的嗎？評論區裏，很快出現一句意味深長的回複：“有錢人對氣味真的很敏感啊。”
再然後，不滿更加聚焦，矛盾直指廁所——光顧網紅廁所的人越來越多，真正的高消費會員們，卻找不到廁所上了。社交平台上，總有一擲千金的“大客”吐槽擠滿人的網紅廁所，不滿於德基把一個重奢商場，變成了網紅打卡地。
於是，不知道從什麽時候開始，德基有了一處不對外開放的廁所。它位於二期3樓，旁邊就是老鋪黃金。在蒲山的印象裏，對於這個廁所，德基沒有在社交平台上做一丁點宣傳，“悄沒聲兒地就出現了”。
看上去，那裏就是普通的衛生間，一點兒都不網紅，但是連洗手液都是祖·瑪瓏。當然，更特別的是門檻，這些廁所隻對德基的“天象會員”開放，掃碼才能進入——換句話說，得在德基的年消費達到20萬元，才能上一趟不被陌生人打擾、圍觀的廁所。
在網紅廁所和會員廁所之外，德基還有第三類廁所。在江蘇人陳瓔看來，那是真正給著急上廁所的人準備的。她給自己的定位，是最普通的消費者，偶爾來德基逛街買東西，既對網紅廁所沒興趣，又夠不到“天象會員”的額度。如果實在內急，陳瓔會轉頭直奔B1樓，隻有那裏的廁所回歸了本質，沒有任何標簽或噱頭，隻供解決生理需求使用。
當然，B1樓排隊的人也不少，被迫擠在此處的人，麵色一般更為凝重。陳瓔說，“這是真的要上廁所的”。
隻是，無論富人們如何不滿，普通消費者如何無奈，德基的確火了，全年銷售數據更一路走高，從2019年的112億，增長到2021年的203億，再到2024年刷新紀錄的245億。
隱形戰爭
無論浮沉，頂奢商場的圈子裏，戰爭和博弈隨時都在。
蒲山覺得，很難去總結品牌們對德基的態度，或許是又愛又恨——愛的是它很爭氣，在消費降級的當下，店麵開在德基，就意味著人流量、曝光率、銷售額都有一定保障。所以，總有一些定位不是那麽高的品牌，削尖了腦袋都要進德基，幾乎是“一鋪難求”。蒲山說，在不少品牌眼裏，“寧願犧牲其它店賺來的營業額，也要保住德基的房租”。
當然也有不滿的地方。蒲山跟德基的門店夥伴聊過，大家都覺得，這兩年，商場的客流的確大幅增加了，但線下生意並沒有更好做，“買的人不逛，逛的人不買”，實際進店消費的人沒有變得更多，曾經那種“什麽都不用幹，單子就來了”的日子，徹底成了往事。
更重要的是，德基麵對品牌們，還保有相當大的話語權。比如，要求品牌每三年就要重新裝修一次，不然就直接換鋪位，或者撤出德基。對於德基的要求，蒲山所在的品牌“盡量滿足、盡量配合”。德基的權限也很高，蒲山開玩笑，商場方的工作人員有什麽意見、要什麽資源，甚至可以“直達天聽”，直接送達門店相關負責人，比自家員工匯報的速度還快。
南京本地的博主鑫鑫和德基不少銷售關係緊密。他說，身在德基，所有人都有很高的業績壓力。對於一些非高奢、知名度不算高的品牌方，隻要業績不夠好，德基寧願選擇違約、賠錢，也要勸退品牌，把鋪位讓給更賺錢的那一個。
▲ 在德基的商鋪都有很高的業績壓力。圖 / 視覺中國
也有為數不多的例外。在鑫鑫的記憶裏，德基的諸多奢侈品裏，隻有香奈兒沒有遵守“三年裝修一次”的隱形規則，算是最強勢的一個。不僅如此，去年南京IFC開業，香奈兒轉頭就去那邊開了第二家門店。
德基和香奈兒之間，關係微妙。袁善崇分析，鋪位不算最佳，或許是香奈兒不滿足於停留在德基的原因之一。高奢品牌們講究“組團氛圍”，成衣箱包第一梯隊的幾家奢牌，總是密集地挨在一起，而香奈兒在其中，要麽拿下獨棟，要麽是包服區的最佳位置，就像在北京SKP，香奈兒穩坐C位，對麵則是迪奧和LV。
不過，在德基一期，最好的兩層樓鋪位，已經被率先入駐的Gucci、迪奧、愛馬仕和LV盡數瓜分，到了德基二期，香奈兒就顯得有些“孤零零”，對麵的Miu Miu遠夠不上第一梯隊，“一般情況下，香奈兒是看不上這個位置的”。
鑫鑫覺得，香奈兒在德基的鋪位臨街，這是Gucci、愛馬仕都沒有的待遇，已經是很好的位置。隻是在當下，奢侈品的生意，本就越來越不好做，品牌們更多要為自己謀劃，強勢的德基，顯然不再是唯一的選擇。
香奈兒的新店開在南京河西，不少有錢人聚集在那裏，撐起仁恒江灣天成、天琴華樟、華潤悅府等頂級豪宅，這些樓盤不僅售價千萬起，早幾年，一度光看房就需要500萬以上的驗資。
很多德基曾經的“大客”，不喜歡德基網紅廁所帶來的喧鬧，幹脆轉移陣地去了IFC。蒲山也發現，那些即買即走的老錢們，正在悄悄改變消費方式，要麽是轉戰到別的高奢商場，要麽出境購買，要麽就轉換到線上消費。
▲ 新開的IFC成為了德基曾經“大客”的新去處。圖 / 視覺中國
包括南京之於江蘇的奢侈品中心地位，也在動搖。最近有消息傳出，香奈兒和迪奧都即將在江蘇開新店，這一次，品牌選中的城市不再是南京，傳聞城市變成了無錫、蘇州，期望打造的名頭，是“蘇南地區奢侈品消費的中心”。
袁善崇說，在品牌方眼裏，德基的確炙手可熱，但南京一定不是最受歡迎的城市。畢竟，這麽多年過去，南京也隻捧出了一家百億規模的商場，“相比杭州，光百億場就有三個”。對於品牌布局而言，區域裏隻有單店一家獨大，不是一件好事，這意味著此地適合開二店、三店的場子不夠多，不像上海、北京，可選擇的奢場還有好幾個。
這樣看來，號稱斥巨資修起來的網紅廁所，也是奢場爭奪客流的策略之一。蒲山記得，最開始聽聞德基要修廁所時，自己和很多同事們都不看好，因為覺得會對客流質量產生很大影響。但靠這一招，德基的話題度的確越來越高，大家的看法也慢慢轉變。蒲山拿小米當年改LOGO的故事來類比，看上去是花200萬把方形變圓形的大冤種，實質是做了一場轟轟烈烈的營銷，怎麽看怎麽劃算。
靠網紅廁所走紅之後，德基的客群範圍顯然更大了。除了江蘇人和安徽人，越來越多鄰近省份的消費者，也來德基掃貨，或者在網上尋找德基的銷售和代購。陳瓔說，除了給朋友們買東西，她如今接的更多活兒，是幫黃牛們取搶到的貨。一條香奈兒的牛仔褲，經由操著廣東口音的黃牛打了幾個電話，轉頭就加價一兩千元賣了出去。
如今，最想躋身德基的品牌，更多是一些體驗店、形象店，比如FILA第六代形象門店全國首店、周大福南京“頌”主題體驗店，以及各種貴價餐飲品牌，還有各種米其林、黑珍珠餐廳。對於前兩者而言，擁有超大人流量、曝光率的德基，是打出知名、升級品牌的絕佳地點，2024年，德基光引入的首店數量，就多達50家。
至於貴價餐飲，或許才是收益最直接的那個。袁善崇說，德基有9層樓，體量大，奢侈品隻能喂飽一樓、二樓，但普通消費者的入場，足以讓德基的其餘樓層也跟著吃點肉。他們或許舍不得閉眼消費幾萬塊的包，但花1000多元吃頓飯，倒是完全有可能。
