3年回本？
去大理旅居順便開間民宿，麵朝大海，春暖花開，是很多北上廣牛馬都做過的夢。
然而現實中，投資血虧、被迫轉讓的故事每一天都在大理上演。
但偶爾也有例外的。
“這家民宿叫拙廬，是我們夫妻倆19年新建的，2020年1月開業，連續4年全5分好評，都是客人主動評價，直到去年9月才得到一條（惡意）差評。23年入住率七成左右，營業額100多萬。去年我們管理其實變懶了，入住率隻有5成多，但營業額也接近70萬，純利50萬左右。”
“去年，還有同行出價190萬左右想收走，我的愛人不舍得，我們就沒同意。現在138萬轉讓，相當於白幹一年。”
民宿老板老喬和妻子2017年就來到大理定居，先後開了2家民宿，一開始想的是在大理有件事做就好，後麵竟然還幹得不錯，就一直幹到了現在的“七年之癢”。
有意思的是，喬老板的民宿位置相當不錯，距離洱海門東門200多米，旺季賣過800一晚，但夫婦倆並沒有像大多數民宿主一樣去卷服務，也不提供早餐，把精力都放在了衛生上。
“我的妻子有潔癖，客人入住必須脫掉鞋子才能進房間；保潔和妻子每天主要的精力都放在衛生清潔上，所以即便賣著中高端的價格也沒時間提供早餐；客人出門，如果不提醒房間不用打掃，我們會默認需要打掃，就算是連續N天不需要打掃的，我妻子也會強烈要求打掃。”
01
趁聊天間隙，筆者打開喬老板的民宿點評，正如他所言：衛生、服務、環境、設施四項全部點評分4.9，僅有一條差評。
“那照這麽看來，您的民宿妥妥的印鈔機啊，為什麽要出手轉讓呢，還是說它現在已經......”和很多吃瓜網友一樣，筆者也很是不解。
見我不好意思說出來，喬老板哈哈一笑，爽快地解釋，你可能是想多了，我們的利潤是實打實的：
“23年報複性增長，躺贏賺錢就不說了。24年全年成本項分別為房租8萬、水電耗材4萬、兩個保潔員工工資8萬（其實一個就夠）。全年2400多個間夜，旺季大概420個，因為一半房間拒絕兒童入住，算380個間夜，客單價是800，算下來到手30萬；剩下2000個間夜住一半，去年淡季客單價略高，平均400元，算下來到手40萬。”
為了打消我的疑慮，喬老板也不藏著掖著，直接甩出一張張季度經營明細表，合計確有近70萬營業額。前三個季度入住率都在50%以上，隻有第四季度入住率為19.70%。
從更直觀的月度數據來看，10-12月為淡季，入住率隻有20%左右，1-8月中有3個月在70%以上，有3個月在60%以上。
一位出身平台運營的大拿，在看了這些數據之後，客觀地表示：24年大環境很卷，整個大理民宿市場都在下滑，他的房價還能保住一定競爭力，相當難得了。
大理文旅局數據顯示，2024年當地民宿總量突破9000家，但全年平均入住率僅為52%，較2023年下降8%，客觀上也與喬老板的狀況相符。
實際上，喬老板的民宿隻有8間房，一間自己住，其餘七間對外出租。
“客房少，精細化運營更方便。即便疫情期間，我們每年營業額也有30-40萬，除去成本，純利10-20萬，是古城為數不多正常營業，能盈利的民宿。”
“但如今我已年過半百，再過幾年，可能連給客人提行李都提不動了，想想還是決定放手，尋找有緣人接手。最重要的是，我和我愛人都不是那種愛奮鬥的人，七年已經算得上完成一個周期了，我們後麵想歇會過點自己的生活。”
02
喬老板這種感受，旅居麗江的民宿G老板可能最懂，“我幹了10年，23年轉掉一家，24年又轉掉一家，不單是我，身邊做民宿的朋友，手頭有五六家的，基本也全出了或者隻留下一家。”
社交媒體上，一位來大理旅居6年的年輕博主，也剛決定轉讓自己手裏盈利的小院，脫離舒適區，離開大理。
（圖源：小紅書）
然而今時不同往日，高價轉讓潮退去，大部分聲音都在唱空民宿--很多新手幾乎都是直線思維，你這家民宿賺錢了幹嘛要轉，要轉的肯定是不賺錢的。他們更多想低價抄底，俗稱“等魚死”。
那麽進入大理接手民宿都是誰呢？
有市場數據顯示，來大理投資民宿的群體中，30%是傳統酒店從業者，30%為影視文化行業跨界者，剩下40%則是從未接觸過服務業的城市中產。
對於這些從未接觸過的，有錢有閑的中產，業內人士是這樣分析的:
大理這個地方很特殊，很多新手來定居，靠情懷開民宿，隻是為了有一份事情幹，並不著急發財，所以即便回本周期很長，也堅持幹下去。還有一些屬於純消費的，他們選址、裝修全憑喜好，不考慮市場，永遠不可能回本。
喬老板屬於前者，代表了大多數旅居者的心態，隻不過他讀了市場，營業額意外打進前20%。但商人逐利，不講情懷。喬老板真正想找的投資者，還是具備一定經營能力的商人同行。
在他看來，位置好、顏值高才是決定性因素，至少占據七八成權重，其次是運營和服務。
“我的民宿並不算做的最好的，平時工作就是接待客人，客人入住好了，大部分時間都閑著，服務很懶，但就是位置好，步行三分鍾就到古城洱海；又因為妻子是潔癖強迫症，投入130萬裝修+後期，營業四年，仍保持9成新以上。”
（受訪者供圖）
“2023年，我以45萬轉讓費出售了第一家民宿，那間客棧隻有三間房，但每年能創造15-16萬潛利潤，我預計投資者認真做，一年營業額20萬沒問題，兩三年就能回本。”
話至此處，筆者對這家民宿如今的生意情況頗感好奇，便順勢問了一句：“去年他生意做得怎麽樣？”
“我們經常走動聯係，去年他幹了一年，投資已經收回一半多了。本來他也是抱著需要重新裝修的心態來大理找民宿的，實際上45萬就是一次性成本投入，接手即可自營。”
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除了以上提到的三類投資者，大理其實還有一批專門收民宿，靠賣轉讓費賺錢的人，他們把民宿當成理財產品去倒手。
“前陣子，他們出價100萬想收走，我沒同意，也有最多給到120多萬的，見我還是不同意，就接手別人家的了。”據喬老板透露，大理民宿可選擇的賣方市場也很多，之所以堅持138萬（含兩年房租，還有14年合同），是因為這間民宿有它獨特的優勢：
位置好，定位高端；顏值高，不需要重新裝修；房子新建時完全按照自己的風格來建，無暗病；成本可控製在20萬左右；口碑好，主打民宿衛生天花板。即便今年轉讓不出去，自己還能接著做，隻是現階段想逃離這個行業而已。
“我也問過孩子們願不願意接手，但他們從小看到大，也膩了，親朋好友在北京也有自己工作，不適合來大理。”
值不值得130多萬接手，是否能夠3年左右回本？
武漢單體酒店投資人M總，看完喬老板去年的營業數據後，表示是準確的，但沒有算老板的工資。她認為：
“他周邊的民宿可以賣到500多的價位，而他平均隻賣到430，很有競爭力。房價下滑的原因，可能是裝修風格問題或沒人運營。尤其是裝修已經四年了，在我看來是很老了，不知道他說保養得很新，是什麽概念？”
“但以目前市場來看，他的民宿房價430，到手價算378，低於之前480，按每間房少100的淨利潤計算，一年約少25萬。同樣50%入住率情況下，算多虧一點，取少賺18萬，則今年應該賺32萬左右（50-18）。客觀來說，接手後輕改，100萬三年左右回本。”
另一位廣東的酒店投資人A總，也對裝修特別存疑。他認為裝修越精致、越花心思，各種日用損耗就越大。從酒店的視角來看，三年之後基本都要大翻新。
“另一個問題是，去年市場已經大跌了，今年隻會更卷，房價也會跟著下滑。幹我們這一行，當平均價格低於某個值之後，如果入住率達不到要求的話，那就預示著快要倒閉。”
喬老板也毫不避違，表示今年房價確實要下滑一些，肯定不能像我們之前一樣躺平了。今年前兩個月的入住率也是50%左右，但要經營得更好，投資者還要下功夫。
企查查數據顯示，近十年來我國民宿相關企業注冊量逐年增加，尤其是2023年、2024年，分別增加了9.05萬家、9.95萬家，無數接盤俠還在高位站崗。接近全國民宿總量5%的大理，又該何去何從？
有人說，大理很卷，但每年還是有很多遊客。也有人說，大理民宿的蛋糕並沒有想象中的那麽大。
換做是你，會選擇接手喬老板的民宿嗎？
