作者|木盒
編輯 |小白
2025年1月16日晚，萬科突然被媒體爆出，萬科（000002.SZ）執行董事、總裁、首席執行官祝九勝已經在2025年1月15日被公安機關帶走。
萬科當時回應，目前也是剛剛從外部得知消息，尚不清楚相關情況，後續如有消息會進行公布。
不過，1月17日淩晨接近1點，祝九勝更新朋友圈，轉發萬科旗下長租公寓品牌泊寓的相關信息，疑似辟謠被帶走的傳聞，財聯社記者也成功撥通了電話，並與其進行了簡短交流。
根據公開信息，祝九勝為1969年出生，進入萬科前曾在銀行係統工作多年。1993年至2012年，祝九勝在中國建設銀行股份有限公司深圳市分行工作，曆任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經理、部總經理、分行副行長等。
2012年，祝九勝加入萬科公司。2012年至2015年，祝九勝任公司高級副總裁。
到了2018年1月31日，萬科發布公告，董事會主席鬱亮不再兼任總裁、首席執行官，祝九勝開始接手擔任萬科的總裁和首席執行官。
聯想到此前恒大出事時許家印被帶走，那麽萬科會不會有事呢？
去年萬科在濟南也出事過，萬科濟南公司總經理肖勁被山東警方帶走調查。萬科回應隻是肖勁因個人原因配合相關部門調查，濟南公司運營正常。
最後濟南的事情對萬科影響不大，但如果這次是總裁和CEO級別的人物被帶走，無論如何，對萬科的影響會更大……
其實這幾天萬科債券離奇連續大跌，風雲君就預感有大事發生，單是1月16日萬科債券就出現暴跌：
午後萬科債券全線下跌。其中，“21萬科02”領跌，跌幅超過27%，而“22萬科07”下跌超18%。
此外，“22萬科05”和“20萬科02”分別下跌超過15%和14%，而“21萬科04”、“20萬科06”以及“21萬科06”的跌幅也均超過了11%。
（"21萬科02"債券價格跌至43.3元，wind）
早在2025年1月15日，“20萬科06”債券就觸及20%跌停而被交易所臨時停牌。
根據wind數據顯示，萬科一年內到期的境內債務約326.45億元。2024年中報披露,一年內到期的有息負債為1019.5億。
所以萬科能不能渡過這次難關，最考驗是現金流。萬科曾在2023年年報致股東信中表示：2024年的工作重點是確保安全底線，實現交易回款不低於300億元，確保經營層麵現金流為正。
但這個任務是很難實現的，2024年前三季度，萬科經營活動產生的現金流淨額是負的48.48億，整個現金減少了196億。
最核心的問題還是居民購房缺乏信心，導致萬科去庫存的速度偏慢。根據克而瑞統計，上半年百強房企銷售金額同比下降39.5%。
覆巢之下，焉有完卵！
根據克爾瑞數據，萬科2024年1~12月累計銷售額為2446.8億元，同比2023年同期下降34.84%，同比2022年同期下降41.77%，同比2021年同期下降60.55%。
12月單月銷售額為221.2億元，同比2023年同期下降31.85%，依然沒有太大好轉。
所以，2025年萬科會不會倒下？
這取決於地產行業是否回暖帶來銷售回款繼而償還債務，以及國資控股股東和國家會不會出手相救。
我們常常重點強調，對一個企業生存而言，最重要的永遠是現金流，而不是利潤。
從萬科財務數據來看，虧損就在一瞬間，2023年隻是業績下滑，2024年前三季度歸母淨利潤虧損179億。
（萬科財務數據，wind）
虧損原因除了房地產行業整體低迷之外，還有兩個主要原因：
（1）雖然2018年就喊出了活下來的話，但是說歸說、做歸做，萬科此後依然擴張去拿地。根據媒體統計，萬科2018、2019、2021年依然是全國拿地金額排名第一的房企，甚至2020年還排到了第二，高價拿的地導致現在毛利率下跌和計提減值。
（2）萬科現在麵臨債務償還壓力，為了更快回籠資金，隻能低價處理手上的一些資產和股權，交易價格低於賬麵值出現虧損。
前幾天碧桂園好不容易公布遲來的2023年業績，巨虧1673億，也是這個原因。
整個地產行業陷入了“房價下跌——居民信心不足——房價繼續下跌”的循環，而地產開發商則麵臨“銷售下滑——現金回款出問題——債務危機難保交樓——居民不敢買房——銷售繼續下滑”的惡性循環。
這正是去年9月高層會議定調，要促進房地產市場止跌回穩的意圖。
（資料來源：清遠樓市發布綜合整理）
隻能期待，地產這個死亡漩渦能夠早日被打破。
