作者| 貓哥
來源| 大貓財經Pro
碧桂園,向市場投了一個“大炸彈”。
1月14日晚,碧桂園一口氣發了兩份業績公告,2023年全年業績和2024年上半年業績。
一個字:慘。
1、巨虧:一年半的時間,虧了2166億。
2023年全年總虧損2009.6億,是2022年虧損額的67倍;到了2024年上半年,營收大降55%,隻有1021億,上半年總虧損150.6億。
但是,積極的信號是,虧損在大幅收窄。
2、這兩年,房子是確實不好賣:
2024年上半年,權益合同銷售金額260億,而在2023年同期,還有1288億,也就是說,這半年,少賣了1000多億。
2023年交付60萬套,而2024年全年隻有38萬套,隻是2023年的60%多,未來的交付壓力還是很大的,碧桂園把長鑫科技的股份賣了20億,來做“保交樓”。
3、錢越來越少,債務越減越多:
2023年,碧桂園的“現金”還有638億,而到了2024年上半年,隻有448億了,而這個“現金”裏麵,還包括受限現金,如果刨除,隻有67億。
而債務卻從2496億,漲到了2506億,違約的債務從1419.82億,漲到了1472.87億。
並不是很樂觀。
錢,不好還,目前房企普遍采用的是債務重組。
從規模上來看,境外債重組的第一肯定是恒大了,1400多億,而碧桂園目前的境外債是第二,164億美元,約合人民幣1200多億。
碧桂園的這份重組的方案選項,還是比較狠的:
1、如果想要現金的話,損失最大,本金“打一折”,純純地算割肉了,如果所有的境外債加一起,最多償付120億;
2、債轉股,債務100%轉化成股權,成為公司股東,與碧桂園共進退,債務一筆勾銷,但是現在碧桂園的總市值隻有135億港元,純粹算是賭未來,畢竟巔峰期市值有近5000億港元;
3、67%的債轉股+33%的新債務工具,但是新債的時限是7.5-11.5年,當然了利率不會太高;
4、如果全部轉化成新債,那麽要損失35%的本金;
5、如果不想有本金損失,可全部轉新債,但是時限最長,利率最低,當然了新債變成舊債,能還嗎、能還多少,那是2036年的事情了。
為啥這麽狠?確實沒錢了。
碧桂園幹脆算了筆賬,把未來15年能搞到的還境外債的現金流,都攤開了,全都指望碧桂園在全球3000個項目、130-140萬個車位:
1、境內的項目開發一點,非核心的項目賣一些,一些金融投資也直接變現,可以獲得200-250億;
2、境外29個開發項目,大約能產生26-30億美元(190-220億人民幣)的現金流;
3、碧桂園的境外子公司還有一些股權投資,目前已經變現1.4億美元,未來還能變現6-8億美元;
按最高的數字來算,大約529億,平均每年35億。
未來15年,能省則省,並努力賣房賣資產搞錢,能搞到的錢也隻占全部境外債的44%。
選哪項,就看債權人的選擇了,如果這套化債方案能夠實行,碧桂園能夠化掉116億美元的債務,債務到期時間延到11.5年之後,把融資成本從6%降到2%。
用時間換空間,如果達成,碧桂園還有戲。
碧桂園也隻是一個縮影。
融創在債務重組的當口,被呈請清盤,昔日的優等生萬科也在麵對虧損+債務展期,今年1季度,還是一個償債小高峰,要還近百億。
目前,市場的TOP級房企,已經從“碧恒萬”(碧桂園、恒大、萬科)變成了“保中華”(保利、中海、華潤)。
分化與進退,都是大趨勢,路難走,但是市場還是給“碧桂園們”,留下了很大的機會。
進入2025年,市場趨勢也比較明顯,一個是債務重組,先解決“生死”問題,一個是市場複蘇,解決“活下去”的問題。
今年也確實有一些積極的信號,“止跌回穩”似乎也開始了。
房企不擺爛,積極的“自我修複”,確實起到了一定作用,企業端的風險在逐漸弱化。
各種積極的政策落地,外加新的財政和貨幣政策,雖然傳導到銷售端,還需要一定的時間,但是在一定程度上,市場的預期和信心,都有一定的改善。
信號很強烈:
1、居民部門中長期貸款開始回暖,2024年11月份,居民中長期貸款新增3000億,同比多增669億;70個城市,房價環比上漲的城市增加,而下降的城市,降幅也全線收窄;
2、房企融資回暖,目前“白名單”貸款已經有5萬多億,而房企在融資上,也可以百花齊放,經營物業貸、發債、定增、公募REITs、ABS,這些都能用上,資金麵上,還是能夠解一部分渴的;
3、地方也在發力去庫存,政策麵上不僅有貨幣化安置,還有專項債收儲、收購存量閑置土地等。
2025年,多端發力,走出困境。