2024年以來，商業性個人住房貸款利率出現較大幅度下行，部分城市首套房貸利率低至2.95%，與首套公積金貸款利率之間的利差僅為10BP
文｜《財經》記者 唐郡
編輯｜張威
2025年1月1日起，包括北上廣等一線城市在內，多地存量住房公積金個人住房貸款（下稱“公積金貸款”）將下調25BP（基點）。
調整後，5年以下（含5年）和5年以上首套公積金貸款利率分別由2.6%和3.1%下調為2.35%和2.85%，第二套公積金貸款利率分別由3.025%和3.575%下調為2.775%和3.325%。
本次調整是落實5月17日中國人民銀行（下稱“央行”）及住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）關於下調存量公積金貸款利率的相關政策。5月18日起發放的公積金貸款利率已經參照上述標準執行。
值得注意的是，2024年以來，商業性個人住房貸款利率出現較大幅度下行，部分城市首套房貸利率低至2.95%，與首套公積金貸款利率之間的利差僅為10BP。
東方金誠首席宏觀分析師王青對《財經》表示，計入物價因素後，當前實際商業房貸利率（名義商業房貸利率-GDP平減指數同比）水平仍然偏高。著眼於促進房地產市場止跌回穩，接下來商業房貸利率還有一定下調空間，預計2025年公積金貸款利率也將跟進商業房貸利率下調。
王青預計，2025年政策利率或有50BP的降幅，同期公積金貸款利率會有50BP-100BP下調空間。
存量公積金利率將下調25BP
12月31日，北京住房公積金管理中心發布公告稱，自2025年1月1日起，2024年5月18日（不含）以前發放的存量公積金貸款利率將下調。
2024年5月18日（不含）以前發放的期限在一年（含一年）以內的公積金貸款，仍執行合同利率，不分段計息。
（圖源：北京住房公積金管理中心官網）
據北京住房公積金管理中心測算，以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，如采用自由還款方式，利率調整後每月將少還154元；如采用等額本息還款方式，每月將少還134.59元。
2024年5月17日，央行公告稱，自2024年5月18日起，下調公積金貸款利率25BP。同日，住建部發布通知，要求做好存量公積金貸款政策銜接，對貸款期限在1年以上的，應於下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
5月18日，北上廣深四個一線城市均官宣下調公積金貸款利率。對於存量公積金貸款，深圳宣布自當年7月1日起執行最新利率；北上廣三城宣布自2025年1月1日起執行最新利率。
此外，根據住建部要求，大部分城市存量公積金貸款利率將於1月1日起下調。
公積金利率下調呼聲再起
2024年以來，在央行引導批量下調存量個人住房貸款利率、LPR（貸款市場報價利率）大幅下調背景下，商業性個人住房貸款利率下行幅度較大。央行數據顯示，截至2024年三季度末，全國個人住房貸款加權平均利率為3.31%，較2023年末的3.97%下行了66BP。
同期，公積金貸款利率僅在5月18日下調了25BP。由此，商業性房貸利率與公積金貸款利率之間的利差大幅壓縮。
2024年10月前後，廣州等部分城市首套商業性房貸利率一度低至2.85%，引發一輪公積金貸款利率是否將與商貸利率倒掛的討論。10月24日，有廣州銀行業人士稱，曾接到窗口指導，要求房貸利率不得低於公積金貸款利率。11月以來，廣州市最低首套房貸利率回升至3.0%。
“從定位來看，住房公積金依靠政策調控作為繳存人之間互幫互助型的資金池，長期以來憑借較低的利率成為購房群體的熱門選擇。”中國銀行研究院研究員劉晨對《財經》表示，商業房貸利率持續下調後，與公積金貸款利差明顯收窄，部分城市公積金和商業房貸首套利率甚至極為接近，對公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。
在此背景下，不少專業人士呼籲繼續下調公積金貸款利率。此前，上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤接受媒體采訪時表示，公積金貸款利率至少還應再下調80BP。
王青認為，2025年商業房貸利率將全麵進入“2字頭”。為避免商業房貸利率和公積金貸款利率“倒掛”，2025年公積金貸款利率也將跟進下調，預計2025年公積金貸款利率會有50BP-100BP下調空間。
“從以往兩類貸款利率的差距來看，公積金貸款利率未來仍有一定下降空間。”劉晨補充道，但由於形成機製差異，公積金貸款並不能簡單與商業貸款一概而論。助力房地產止跌企穩的關鍵可能在於解決剛需購房問題，未來可以嚐試通過適度調高貸款額度上限，進一步緩解剛需觀望者的購房壓力。
此外，由於此前部分城市公積金貸款采取“認房又認貸”的住房套數認定標準，部分公積金借款人在當地僅有一套住房，但因為曾經有過商業房貸記錄，實際按照二套標準執行利率。
一位來自北京的公積金貸款借款人告訴《財經》，他在2021年前後購房，彼時北京公積金貸款執行“認房又認貸”標準，他因為在外地有過商業房貸記錄，被認定為購買二套房，執行了相對較高的公積金貸款利率。本次存量公積金貸款利率調整後，他的公積金貸款利率將下調至3.325%。
2023年11月1日起，北京市公積金貸款調整了住房套數認定規則，在本市無住房且全國範圍內無公積金貸款記錄的住房可認定為首套住房，執行首套公積金貸款利率。
“目前存量商業房貸利率已經按照最新住房認定標準調整，存量公積金貸款也應與商業房貸保持一致。”前述借款人對《財經》表示，他已經通過12345市民服務熱線等途徑反映相關訴求，得到的回複是暫未收到相關調整政策。
就此，《財經》致電北京住房公積金管理中心官方客服詢問相關情況，對方回複稱：目前存量公積金貸款還沒有二套改首套的政策，建議關注北京公積金公眾號，關注後續政策。
