頭圖由豆包生成，提示詞：新樓開盤
過去兩個月，樓市確實回暖了。
中指研究院統計，11月百城二手房價格打破7個月全跌局麵，百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，價格環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%，這一環比增幅為近三年的最高水平。
具體來看，一線及二線城市新房價格環比分別上漲0.69%、0.33%，重點30城新房成交麵積達年內新高，同比增加20%。
這是自9月下旬國家開始樓市“止跌企穩”政策之後，連續兩個月正增長。
一線城市表現亮眼，每經新聞統計，11月深圳二手住宅網簽7125套，創近4年以來新高；上海二手房成交量（含商業）達2.70萬套，創44個月新高；北京二手房網簽超1.8萬套，創20個月新高；新一線城市中的杭州也在時隔19個月後，二手房再度挺進“萬套時代”，達1.05萬套。
這次的樓市複蘇，不僅僅是北上廣深四大一線城市，在普惠政策的加持之下，早已經向二三四線城市傳導。
以我所在的南昌為例，根據貝殼平台數據，南昌二手房業務量也十分亮眼，10月同比增長54%、環比增長47%；11月二手房交易量同比增長約55%、環比增長約57%。
南昌市住房城鄉建設部門數據顯示，10月，二手房網簽套數同比增長11.69%、環比增長22.13%。11月1日—29日，二手房網簽套數同比增長6.64%、環比增長6.03%。
這次樓市的複蘇，總體來看，是政策托底的結果。地方上放開限購，推出各種購房補貼、提高公積金貸款額度、降低利率等一係列措施，以及國家房地產稅收優惠等政策落地實施，給房地產市場穩步回暖和消費者信心持續增強注入強勁動力。
以深圳為例，樂有家研究中心分析稱，今年以來深圳已出台16次政策調控，涉及房貸利率、公積金額度、房產稅費、購房名額、購房首付、限售政策、財政刺激等多個方麵，可見今年主管部門對“穩樓市”的決心力度空前。而9月底這波政策“組合拳”也給市場帶來了正向效果，深圳樓市正逐步走出低穀。
中指研究院則提到，9·26新政支持力度大，效果持續性強於以往，10月以來市場量價出現階段性恢複，11月核心城市銷售保持一定規模。隨著年末房企衝刺銷售業績，加大推盤力度，預計12月房地產市場將保持一定活躍度。整個市場呈現出一派繁榮氣象。
但就在這個時候，有些利益群體就迫不及待跳出來“砸盤”，給好不容易好轉的行情澆一盆冷水，像極了最近股市砸盤的“狗機構”。
從11月底開始，廣州、杭州、廈門、寧波、福州等熱點城市近期也紛紛上調了房貸利率，其首套和二套房貸利率最低下限普遍升至3%，有些城市甚至明確新發放個人住房貸款利率不得低於3.1%。
房地產剛有了一點回暖的氣象，銀行就迫不及待地大幅上調利率，銀行“背刺”房地產這一輿論衝上熱搜。
房地產的苦日子還沒過去，就在一個多月前，為了“止跌企穩”，全國多地房貸利率好不容易下降到“2”字頭，部分城市房貸利率最低曾達到2.65%，刷新了國內房貸利率的曆史紀錄。
當時我們也曾發文“隻能先苦一苦銀行”，沒承想，僅僅過去了一個多月，銀行就“苦不了了”，從2.65%到3.1%，直接拉升45個bp，真是“降息如便秘，加息如躥稀”……
這其中的原因，無非就是房貸向來是銀行長期穩定的優質資產，一旦利率下降，也意味著銀行的利息收入隨之減少。但你想想當前的存款利率有多低，自10月18日國有六大行啟動第二輪存款利率下調後，目前整存整取掛牌利率目前為：3個月期0.80%、6個月期1.00%、1年期1.10%、2年期1.20%、3年期1.50%、5年期1.55%。而且這種降低存款利率的操作還在持續中，其實淨息差給銀行的壓力是很小的，銀行也不能好處你全占，同甘可以，共苦就不行吧，更何況現在絕大部分銀行都是國有企業，作為國有企業的銀行擔當在哪裏呢？
提升貸款利率，首先損害的是購房者的利益。網友給算了筆賬：以多數城市利率從2.9%調增到3.1%計算，這增加的0.2%，以300萬元貸款30年期等額本息還款方式為例，月供可是要增加323元呢，總利息更是要多掏11.65萬元！
銀行這種行為，是赤裸裸地破壞房地產好不容易搞起來的局麵，是不顧大局地與中央對房地產“止跌企穩”的政策相違背。
為什麽我堅決反對銀行這個時候提利率，原因很簡單，雖然樓市回暖，但地產依舊很“冷”。
有幾個數據可以看。
第一個是房企目前仍處於生死線上掙紮。克而瑞公布的11月百強房企銷售數據顯示，百強房企11月單月全口徑銷售同比由正轉負，11月單月實現全口徑銷售額3860億元，同比-9.3%（前值+5.4%）；1-11月累計銷售額3.71萬億元，同比-32.9%（前值-34.8%）。這說明，雖然10月和11月房地產市場看似熱熱鬧鬧，但從底子裏看，仍是一團亂麻。
再看一下地產大哥萬科的數據，11月份萬科單月銷售額為208.5億元，同比2023年同期下降33.66%。1-11月，萬科累計實現合同銷售金額2226.8億元，去年同期為3431.4億元，同比下降35%。
萬科當前的銷售情況，很難不讓人對房地產市場的回暖抱有巨大的期待，而如果政策不繼續支持，所謂的史詩級救市也將如同“5.17政策”一樣，來也匆匆去也匆匆。（注：5.17政策是指，2024年5月17日，央行連續發布《中國人民銀行關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》《中國人民銀行關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》。）
第三組數據是當前樓市銷量的上升主要是以價換量。以南昌為例，雖然11月份成交量不少，但成交均價環比下降3.4%，降價房源環比增加22.3%。從中介平台上看，一線城市情況也基本類似，這兩個月，不少項目傳出了開盤售罄的好消息，很多項目都疊加各種優惠，比如深圳某剛需項目，在登記、認籌、開盤、付款等階段都有不同幅度的優惠，疊加這些優惠之後可以達到八五折。該項目拿地時有限價條件，而首開售價比限價還要略低。
市場以價換量，說明當前買方市場的基本格局沒有改變，市場低迷的信心仍未恢複。
銀行這個時候就提高利率，我說這是典型的吃飯砸鍋行為，應該沒有人反對吧！
