文：任澤平團隊
在持續的政策刺激下，11月一二線樓市延續10月回暖跡象。
11月深圳二手住宅網簽7125套，創近4年以來新高；上海二手房成交量（含商業）達2.70萬套，創44個月新高；北京二手房網簽超1.8萬套，創20個月新高；新一線城市中的杭州也在時隔19個月後，二手房再度挺進“萬套時代”，達1.05萬套。
房地產的拐點到了嗎？房子能買了嗎？
近期救樓市政策力度空前，11月政策力度再度加碼。9月26日中央會議首提“促進房地產市場止跌回穩”。10月17日，住建部、財政部等五部門聯合召開新聞發布會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，明確促進房地產市場止跌回穩的“組合拳”。11月，財政部、稅務總局、住建部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確契稅、土地增值稅等多項稅收優惠政策，北上廣深接連取消普宅標準，同時城中村改造支持範圍已從最初35個超大特大城市擴展至近300個地級及以上城市。
我們總的判斷：目前樓市量起價穩，源於在政策組合拳下前期受創信心有所恢複，但考慮到主要城市庫存依舊高、居民購買力及信心不足、政策效果遞減效應，樓市政策仍需要加碼，市場總體呈現我們之前判斷的大分化格局。
房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。
短期看，三招可救地產：
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。收儲庫存商品房用於保障房，一舉多得，緩解地方財政壓力，打通開發商現金流，避免居民爛尾樓，為民眾提供保障房。
2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。
3）全麵取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全麵放開，後續其他一線城市也應該逐步全麵放開。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購並舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。
對於房地產未來趨勢，我們有三大判斷：
第一大判斷，如果貨幣、財政、樓市政策持續發力，經濟觸底回升，帶動就業和收入改善，房地產有望逐漸止跌回穩。否則就會像517新政一樣，短暫反彈後再度回落，挫傷市場信心；
第二大判斷，未來以分化為主，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一線和強二線城市有望改善，人口流出、庫存嚴重過剩的低能級城市麵臨漫長的去化；
第三大判斷，政策層麵短期不必擔心房價暴漲普漲，房地產發展階段已變，供求關係發生變化，當前房地產調控的主要任務是從“防過熱”轉向“防過冷”，未來局部地區如果大幅上漲可以通過人地掛鉤的市場化方式調控。
期待這次一鼓作氣，提振信心，真正實現從政策底-情緒底-市場底-經濟底，促進房地產市場止跌回穩，助力中國經濟持續複蘇。
1、房地產稅收新政，加大契稅優惠力度，取消普宅標準，降低購房者置業成本
11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，以及稅務總局發布《關於降低土地增值稅預征率下限的公告》，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。各項政策具體執行是2024年12月1日，2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，可按新政執行。
加大契稅優惠力度，降低購房者置業成本。
《公告》提到：“對個人購買家庭唯一住房，麵積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；麵積為140㎡以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，麵積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；麵積為140㎡以上的，減按2%的稅率征收契稅。”
解讀：此次新政將契稅1%低稅率優惠麵積標準已從原先的90㎡提升至140㎡。全國範圍內的個人購房者，無論是購買家庭唯一住房還是第二套住房，隻要房產麵積不超過140㎡，均可享受統一的1%契稅優惠稅率。對於麵積超過140㎡的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執行。
此次政策調整將稅費優惠的受益人群從原本的剛需購房者擴展至改善型購房者，顯著減輕了購房者的稅負，大幅降低了購房交易成本。特別是對於一線城市中購買第二套住房的購房者，在以往的政策下，四個一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。新政策實施後，購房者最多可享受2%的契稅減免。以一線城市中購買第二套住房（麵積不超過140㎡）為例，若房產總價為600萬，按照舊政策需繳納3%的契稅，即18萬元。而在新政策下，契稅將降至1%，即6萬元，從而為購房者節省了12萬元的契稅支出。
取消普宅標準，銷售持2年及以上住房免除增值稅，有效降低二手房市場交易成本。
《公告》提到：“北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”
“取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。”
解讀：近期，北京和上海已經明確宣布將取消普宅的標準，而廣州和深圳尚未發布相關政策。普通住宅標準主要涉及增值稅和土地增值稅。在本次政策調整中，個人銷售持有2年（含）以上住房的增值稅被明確免征，這一措施將有效降低二手房市場的交易成本，並在一定程度上激發市場活躍度。以上海市場為例，在政策優化前，即使房產持有滿2年，非普通住宅仍需繳納增值稅。假設房產現價為800萬元，購買時的原值為500萬元，根據之前的政策，應繳納的增值稅約為14.3萬元。然而，新政後，持有滿2年的原非普通住宅可免征增值稅，這意味著原本應繳納的增值稅可完全節省。
2、五部門聯合發力，房地產“組合拳”力度空前
10月17日，住建部、財政部、自然資源部、央行、金融監管總局等中央五部門聯合召開新聞發布會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，明確促進房地產市場止跌回穩的“組合拳”。住建部相關政策概括起來，就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。
1）四個取消：取消限購、限售、限價等限製性政策。充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限製性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。一線城市政策放鬆，具有風向標意義，這是對中央精神的響應和貫徹，體現出當前穩樓市的必要性。我們認為，未來的關鍵是，一線城市能否不斷加碼政策，直到樓市“止跌回穩”。
2）四個降低：包括降首付、降利率，降存量房貸利率等。降低住房公積金貸款利率，降了0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。我們認為，通過落實這些已出台的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，這是善政，支持了居民剛性和改善性住房需求。
3）兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環境差，群眾改造意願迫切。據調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利於群眾根據自己的意願和需要來選擇合適的房子，減少在外過渡，直接搬入新居。同時，也有利於消化存量商品房。
二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機製要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。我們認為，“白名單”規模增加及撥付方式改進，有助於完成保交樓，有效保障所有合格項目獲得合理融資支持，有利於民生。
財政政策促進房地產行業止跌回穩方麵，2024年10月11日，財政部曾在新聞發布會上提到關於房地產的財政支持政策。10月17日，財政部對專項債支持土地儲備，以及收購存量房用作保障性住房的政策細節做了說明。
第一，專項債+專項借款，用於支持地方回購存量土地。優先回購企業無力開發或者不願繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。
第二，支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房。該措施主要由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作。在確保項目融資收益平衡的條件下，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。我們分析，支持使用地方專項債用於收儲，可以拓寬地方資金來源渠道，解決保障性住房再貸款資金規模有限、收儲進度遲緩的問題。推進地方收儲進展，既有效消化存量住房，又籌建了保障性住房，一舉多得。
3、當前樓市的兩大製約因素：收入就業預期、房價預期
當前，製約房地產市場止跌回穩的因素主要是收入預期，房價預期。
1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟複蘇基礎不牢，居民就業收入預期不穩。中國三季度經濟增長略超預期，但恢複基礎仍待穩定。我國三季度GDP實際同比4.6%，較二季度下滑0.1個百分點；環比0.9%，高於二季度0.2個百分點。居民對未來就業、收入預期存在不確定性。
根據央行城鎮儲戶問卷調查，2024年第二季度，居民對未來的收入感受指數、收入信心指數環比分別下降1.3、1.4個百分點。就業感受指數較一季度下降1.4個百分點，48.1%的居民認為“形勢嚴峻、就業難”或“看不準”。因就業、收入預期下降，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。
2）資產價格下降預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產占家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產占總資產的比重約60%，高於英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方麵使得家庭資產麵臨收縮困境，製約居民支付能力；另一方麵，由於“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處於觀望階段。
4、房地產是周期之母，第一大支柱行業，房地產穩則經濟穩、就業穩、財政穩
房地產作為第一大支柱行業，房地產聯係著上下遊五十多個行業，關係幾千萬人就業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修複、“信心”問題等。
從房地產業GDP增加值看，一般而言，在經濟中占比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。2023年，受房地產行業下行周期、市場供求關係變化影響，房地產行業占GDP比例下調至5.9%，但仍與2014年水平持平。
從房地產開發投資看，2000-2023年間，房地產開發投資占固定資產投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5以上投入了房地產業。
從上下遊行業帶動看，房地產帶動幾十個上下遊產業鏈產值。房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下遊產業鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下遊產業鏈GDP2.4萬億元
從對金融的影響看，房地產是推動信用擴張和經濟發展的重要渠道。
1）房地產資產質量高，作為最重要的抵押物為信用擴張創造基礎條件。2008-2023年我國房地產貸款餘額從5.3萬億增至52.6萬億，占各項貸款餘額比例從17.4%增至22.2%。近幾年房地產貸款占比降低，主要由於政策引導住房回歸居住屬性。
2）房地產項目投資金額高、規模大、開發鏈條長，房企拿地、開工等會帶動投資，需要信貸支持，屬於信用擴張。2023年房地產開發貸款餘額占各項貸款餘額比重為6.1%。
3）住房貸款是支持居民購買住房、改善居住條件的重要手段。2023年我國居民住房貸款餘額占居民部門負債比重為47.7%，占金融機構貸款餘額的16.1%。
5、中國房地產市場仍有較大空間
當前，中國城鎮化率66.2%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續6年在《中國住房存量報告》係列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。根據我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。
我們預計2024年，我國年新增城鎮居住需求約9.4億平，其中剛性需求3.4億平、改善性需求3.6億平、更新需求2.4億平；預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結構來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。
6、三招可救地產：組建5萬億住房銀行、持續降息、全麵放開限購
短期看，三招可救地產。
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體係，將起到各界拍手叫好的效果。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方麵進行完善。
利率方麵，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；
期限方麵，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；
規模方麵，3000億元或是初步嚐試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；
監管方麵，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關於組建住房銀行收儲的必要性》）
2）持續降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降準、繼續下調存款利率等方式進行配合。
調降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；
調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台；
調降範圍，上一輪調降僅涉及首套住房，二套住房貸款利率未做調整，未來可以考慮降低二套房的存量房貸利率。（參考《存量房貸利率該調降了》）
3）全麵取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全麵放開，一線城市也應該漸近全麵放開。廣州已經全麵放開，後續深圳、上海可以全麵放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購並舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。
