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最近，中央和地方聯合推出了一攬子重大政策，如此大規模的財政刺激，目的隻有一個，就是推動經濟持續複蘇。
這些政策，有兩個關鍵的增量，值得每個人重視。
我們先來說第一個，財政部藍部長在近期的新聞發布會上宣布，自2024年起，將直接增加10萬億元的地方化債資金。
這個十萬億要拆分開來，其中新增批準地方債限額6萬億，未來分三年實施。以及未來連續5年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元來化債，累計可置換隱性債務4萬億元。
平時留意新聞的都知道，這裏的5年（每年8000億）4萬億的專項債之前就有，不是這次發布會新增的。
同時他還提到，2029年及以後到期的2萬億元棚戶區改造隱性債務將繼續按照原有合同進行償還。這又是5年後的餅，小作文為了排麵把這個也湊上了，所以就有了當時市場流傳的12萬億的說法。
很多人關於這次大規模的化債，並不理解。以為是中央給地方發錢，不是這樣，化債化解的是危機，不是直接給地方政府輸血。
地方債務有什麽危機？當然是還不起的危機。
過去二十年，中國經濟高速增長，本質上是地方政府的投資驅動的，地方政府的資金需求很大，隻能通過高利率發債。
因為政府的信用級別很高，加上房地產持續的上行周期，有賣地收入作為擔保，就能滿足中國中產理財最核心的需求。
現在，利率持續下行，而之前的高利率債還得還，過去利率高的時候，能達到6%以上。
Wind數據顯示，地方債務的綜合償債成本平均高達5.3%，每年光還利息，就得幾萬億。
數據來源：wind；製圖：米宅
顯然，地方債的問題不是本金，而是利率實在太高，利息太高就會造成沉重的成本負擔。
而最新2024年新發行的地方債，平均利率已經隻有2.3%。
如果把之前利率5~6%的債務給置換成利率2.3%債務，那每年地方政府需要還的利息就會大大縮減，壓力也就會少很多。
所以，現在搞“債務互換”，本質是為了減負。
債務互換的目的不是為了還債，核心是優化融資結構，降低利率成本，這才是化債的核心。
這次中央給的10萬億，本質上債務並沒有消失，背債主體依舊是地方政府，但通過金融手段以時間換空間，大幅緩解了地方政府現在的償債壓力。
第二就是自然資源部在前兩天發布的通知，鼓勵各地利用地方政府專項債券資金，加大力度回收和購買存量閑置土地，以促進房地產市場平穩健康發展。
這些措施好不好？當然好，但說實話，落地起來非常難。
專項債收購存量土地的政策，確實是可以一定程度緩解房企的流動性困難，但政策具體能產生多大效果，得從兩方麵來看。
一是，以什麽價格收購存量土地。
如果收購價折扣太低，房企大概率也不一定願意出售。
這次政策出台之前，我了解到的情況，已經有部分開發商同地方協商退地的事兒，但政府回購價格比較低，部分地方政府的出價甚至隻有當初拿地價的“三四折”，房企自然是希望專項債收購存量土地可以更加科學合理，不然就成了韭菜。
二是，是否能有效惠及到經營困難的房企。
在收購存量房的過程中，大部分收購針對央國企和地方平台公司的項目，民營房企隻有部分保交付項目被考慮納入收購範圍。
這對於民營房企來說，壓力還是沒有有效緩解。
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民營房企的問題，是市場持續處於下行周期的結果。
民生證券最新統計顯示，2024年前三季度，全國土地市場表現同比2023年前三季度繼續呈下滑趨勢，土地出讓金同比下滑33%。
分城市能級看，一線城市的土地成交宗數同比降幅為22%，二線城市同比下降11%，降幅相對較小。住宅用地方麵，一線和二線城市土地成交宗數同比降幅達到41%、35%，而三四線城市涉宅用地成交宗數環比降幅達到70%。
溢價率上，上半年各能級城市相比去年同期都有不同程度的回落，二線城市如寧波、蘇州、廈門、合肥等熱點二線城市核心區域的低密優質地塊，溢價率有所回升。
整體情況就是，一線城市土地市場依舊是保持一定的熱度和穩定性。
二線城市由於部分核心板塊標杆地塊的出讓帶動價格回升，庫存量高企的三四線城市土地市場表現就很冷了。
數據來源：wind
克而瑞之前也提到過，去年至今年上半年，全國含宅地塊成交超10宗的城市拿地開工率隻有6.48%，其中一線城市、二線城市和三四線城市開工率分別為81%、24%和2%。
數據不會說謊，顯然現在一二線城市保持不錯的熱度和市場需求，住宅用地相對容易去化。
但三四線城市樓市開工率極低，樓市成交下行，地方自己回購土地的動力不大。
我之前跟大家做過分享，現在市場分化嚴重，當前房地產市場隻看一線城市和部分優質二線城市，其它的忽略不看。
資金正在從三四線撤離，向上置換已經成為當下最經典的投資邏輯。
到這次的政策，專項債收購存量土地主要惠及的也是一二線城市。
具體而言，城市核心區的存量商辦用地及郊區去化困難的住宅用地，也更容易獲得專項債的支持。
所以，大家不難看出，不管是救市，還是各種政策的出爐，本質上救的是優質城市的優質資產。
這次運用專項債收購存量土地，疊加地方化債的政策，接下來的確會有效改善房地產行業的預期。具體我認為有3點：
1、盤活所謂的“沉睡土地”，調整土地供求關係，減少存量、優化增量。
2、增強地方和企業資金流動性，利於房企集中資金用於保交房。
3、促進優質資產的流通，以及房價觸底。
總之，目的促進房地產市場軟著陸。但還是那句話，救的是優質資產，救的是流動性。
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這次大規模的化債，目的是改善市場預期，對地方的影響大不大？說實話，我認為有限。
有限在於，三四線城市垃圾資產不少，這一點，無論從房價，還是開工率都可以看出，現在三四線的壓力不在於錢來就能解決問題，而是需求本身低迷。
這次化債的目的，是通過化債政策+運用地方政府專項債券，促進經濟複蘇，同時在投資、消費端能夠良性循環。
但大家不要忘了這次化債的初心，絕不是放水刺激，更不是債務貨幣化，而是促進民生保障。
這次如此大的規模化債額度，支持地方化解隱性債務，地方才能夠騰出更多精力和財力空間來促發展、保民生。
本質上，這不是一個通脹性政策，而是通縮性政策。
