潘石屹口碑，好像反轉了

2023年，一位地產大佬被罵上熱搜——

“卷款300億”、

“出逃美利堅”、

“賣國賊”，

而到了2024年，他卻反轉成了地產圈的人間清醒、行業良心。

最近，這位潤美5年多的SOHO中國董事長——潘石屹又成了頭條熱搜第一位，原因是近期他接受采訪表示已經不怕大家罵了。

大眾輿論好像一下子被這個回答點醒了，原來一直罵的人竟然是中國地產圈的“幸運兒”。

沒有對比就沒有差距，仔細一想，和潘石屹同時期發家的那些房企老板，早已風光不再，遠沒有他瀟灑。

比如恒大的許家印早進去了，融創的孫老板、碧桂園的楊老板還在為償還債務焦頭爛額，同是做商業地產的王健林更是把曾經輝煌無比的萬達總部賣了，連行業優等生萬科也遭遇著流動性危機。

短短5年時間，房地產從神壇跌落，過去同行吃肉他隻能看看，現在友商都暴雷他卻上岸了。

驀然回首，大家才發現潘石屹沒有對不住誰，沒有欠供應商的錢，沒有房子爛尾，隻是早早離場罷了。

2018年的一次采訪，潘石屹唱衰了房地產的前景，引來無數同行的批評，但曆史印證了他的兩條神預言。

他提到一點，中國房地產最大的風險在於匯率，當時很多房企盲目擴張，借了很多美元債，然後兌換成人民幣去到處圈地蓋樓，債務到期時再兌成美元還錢。

問題來了，一旦美元升值，要還的錢立馬增加5%-10%，再加上原本2%的利息，美元債就成了越滾越大的雪球。

他的這個推斷在2020之後的房地產市場表現得淋漓盡致，恒大、融信、富力、正榮、龍光、花樣年等十幾家房企都是因美元債違約。

還有一條，他提到中國房地產的租金回報率僅為3%，低於當時銀行基準利率4.9%。

正常情況下租金回報率是銀行貸款利率再加1%-2%，因此得出了一個結論：房價畸形不正常，會從高位下跌的。

今年的房價正如他所言，已經跌回2018年了。

不得不說，在中國地產迭蕩了30多年，潘老板對市場的理解敏銳而獨到。

1995年和妻子創辦SOHO中國，在北京和上海建造高端寫字樓，低價收購爛尾樓，統一規劃、統一開發、統一管理，然後分割出售給當時財大氣粗的煤老板。

潘石屹曾說，“做生意永遠不變的規律，就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這一原則。”

值得一提的是，不像其他房企大搞囤地囤樓，SOHO一直堅持精細化開發，認真利用每一塊好資源，於是這股行業清流立馬走紅。

2003年，建外SOHO以總銷售額24.13億名列北京樓盤排行榜第一，07年成為北京最大房企，2012年SOHO淨利潤突破百億，潘老板成了京城地產耀眼的角。

12年之後，在龍湖、融創等同行都在衝刺千億規模時，SOHO沒有參與到這場瘋狂擴張中，一直靠租賃業務營收，堅持低風險運營，保證充沛的現金流。

“低負債”的因，種下了後麵的果。

從2014年開始，看空地產的他開始學李嘉誠開啟“賣賣賣”模式。

先以82.8億元出售了上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及淩空SOHO的近一半物業麵積，15年賣了上海外灘國際金融中心某地塊一半的權益，16年32.2億元賣掉SOHO世紀廣場，全是上海核心商業的低價大甩賣。

5年間賣了300多億，潘老板去意已決。

2022年，他辭去了SOHO中國主席位置，雖然還掌握實權，但已經算是隱去地產界了，彼時輿論對他口誅筆伐，比如“帶300多億資產出逃”等。

在炸天團看來，潘老板享受了時代紅利後揮袖轉身，算是商業利益驅使下做的決策罷了。

有專家分析，正是因為從90年代初海南房地產泡沫中逃頂，潘老板對地產一直缺乏長期的自信，所以每一步都邁的很小，並隨時想好退路。

不過正是這種危機感和求生意識，潘老板和他的SOHO挺過了大部分房企都暴雷的行業低穀。

這年頭，能活下來就是行業奇跡了。