多地押寶以舊換新購房模式

“出售二手房置換招商濱江、公園道兩項目的客戶，可在市場均價的基礎上對原有房屋進行讓利出售，讓利部分將由項目方進行補貼，最高補貼額度20萬元。再疊加政府各類補貼以及項目給出的優惠，目前的讓利幅度非常大。”11月29日，位於江蘇省南通市的招商公園道置業顧問李維（化名）向《中國經營報》記者表示。

為進一步推動房地產市場活躍度，以舊換新購房模式正成為各地刺激樓市消費的重要手段之一。據記者不完全統計，今年以來，已有江蘇省南京市、徐州市、南通市，浙江省寧波市和山東省青島市、濟南市等近20座城市積極推進房產以舊換新購房政策。

據了解，地方政府雖然會給予購房者一定的以舊換新補貼，但主要還是依靠房企和中介企業集中資源加快二手房銷售，從而縮短置換周期。由於不同城市樓市基本麵不同，政策的實施效果也不盡相同。

正因如此，江蘇省連雲港市、太倉市等地以地方國企平台作為“橋梁”，限期收購業主“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，使得購房者可以更快地置換到新房。

克而瑞研報分析稱，整體來看，多座城市密集跟進出台以舊換新服務或政策，在一定程度上可以幫助有置換需求的客戶快速賣房。“通過出售‘舊房’獲得財政補貼，購房者可以降低購買新房的成本，提高購房意願。該服務可以盤活存量房，提高市場活躍度，進而促進城市的房地產市場平穩健康發展。”

組團加碼以舊換新

相關資料顯示，最早實施以舊換新政策的是徐州市。早在今年7月1日，徐州市相關部門出台規定，對今年自2月27日至12月31日止在徐州市主城區出售商品住房，並自7月1日起至12月31日止在主城區購買新建商品住房的個人，90平方米及以下的補貼合同價的0.8%，90平方米以上的則補貼1.2%。

而真正讓該政策引發廣泛關注的則是南京市。9月7日，南京市發布促進房地產市場發展的六項舉措，除打響核心二線城市解除限購“第一槍”外，同樣推出了以舊換新補助政策：對出售自有住房並購買90平方米以上新建商品住房的，額外給予不低於合同總價0.5%的補助。

與此同時，南京房地產業協會、房地產經紀行業協會聯合開發企業、重點經紀機構推出了“換新購”服務，搭建“換新購”超市，超市房源價格不高於案場銷售最低價，通過“優先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買周期，加快滿足居民住房改善需求。

值得一提的是，南京市政策要求“優先賣、放心買”服務周期保持在30～90天時間內。若二手房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無須承擔違約風險。

一周後，南通市也跟進執行以舊換新政策。按照規定，對出售南通市主城區範圍內自有住房，並在今年9月16日至次年3月31日期間購買主城區範圍內首套或第二套新建商品住房的，再給予所購新建商品住房購房款總額0.5%的購房補助。

南通市住建局相關負責人表示，鼓勵由房地產企業委托房地產經紀機構幫助有購買新房意向的居民出售舊房。居民可與房地產企業簽訂認購意向書並在一定期限內鎖定新房房源，待售出舊房後售房款抵作新房購房首付；如在期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書且無須承擔違約責任。

此後，以舊換新政策在全國多地推廣開來。10月20日，寧波市也開展“換新購”活動，基本做法與南京市相似，首批共有34個樓盤、23家經紀機構參與。

助力市場複蘇

李維告訴記者，為了讓顧客能夠快速售出手頭的二手房，招商蛇口在南通市的兩大項目專門出台了“舊房折讓補貼”，政策沒有太多的限製條件，很輕鬆就能拿到20萬元的補貼。此外，招商蛇口還開通了“好讚”渠道，承擔1%“好讚”費用，最高補貼額度3萬元。

據了解，招商公園道項目位於南通市房價最高的中創區板塊，均價約3萬元/平方米，主推127～330平方米的大戶型房源，是典型的改善型產品。

“目前，項目本身的優惠力度也很大，一套127平方米的房源，原價約370萬元，折後價格僅需320萬元左右，綜合優惠達50萬元。政府以舊換新政策還有共計1.5%的補貼，碩士和博士還可分別獲得15萬元和30萬元的一次性補貼。換算下來，一名博士生購買這套房的最高優惠額度超過百萬元，因此最近來谘詢看房的人明顯變多了。”李維感慨道。

同策研究院統計數據顯示，10月，南通市主城區新建商品房成交344套，環比上升76%；成交麵積和成交金額分別達到4.43萬平方米和9.58億元。

在以舊換新等新政策推動下，南京房地產市場也有所複蘇。南京市房產局披露的最新統計數據顯示，新政實施以來，南京市新建商品房日均認購量和二手房日均網簽量分別較之前提升了51%和10%。

其中，10月，南京市新建商品房認購量約為72萬平方米，環比增長2.4%、同比增長12.7%，持續保持增長態勢；二手房成交量約82萬平方米，環比增長13.9%、同比增長32.2%，其中二手住宅日均成交約270套，持續保持高位水平。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，以舊換新政策有利於提升二手房流動性，加快房屋置換效率，從而加快一、二手房的聯動效應。同時，在此過程中，多地發放換房補貼也為購房者降低了置業成本。

“對於開發商而言，以舊換新購房者提前簽訂新建商品住房認購協議，提高了房屋銷售的確定性，有助於降低房企的銷售壓力。”陳文靜表示。

克而瑞研報分析指出，南京市和南通市的模式歸根結底屬於“聯合幫賣”的輕資產模式。一般來看，政策的初衷主要在於購房者借助開發商資源，集中優勢資源對舊房進行銷售。但在當前新房去化難，二手房掛牌數量高、成交量未見起色的情況下，淄博市、海寧市等眾多城市推行該模式未見較大的效果。

地方國企充當“橋梁”

11月24日，江蘇省太倉市第二批商品房以舊換新活動報名結束，當地市民可以將符合條件的二手房出售給當地國企，再置換國企指定的新房。

據記者了解，太倉市城投集團、太倉市城發集團兩大國資公司聯手，推出商品房以舊換新第二批房源，可供置換新房的小區共有8個，共計800個名額。

而在此前舉辦的2023太倉金秋房地產博覽會上，太倉市推出的首批以舊換新房源備受歡迎。彼時，凡在太倉市市域範圍內建築麵積小於144平方米的存量普通商品住房，滿足置換條件的可置換太倉市城發集團分批次推出的在售商品住房。具體置換條件為，一套存量商品住房隻能置換一套新建商品住房，且存量商品住房置換總價不得高於所購新房總價的60%。

針對第二批以舊換新房源，太倉市還完善了車位和車庫置換的方法，即“車位或車庫與存量商品房在同一產證下，可用車位或車庫等量置換新建商品房項目車位”。

太倉市住建局相關負責人表示，實施以舊換新政策，一方麵是為了支持改善性購房需求，另一方麵也可以豐富人才公寓和保障房供給種類。“因為將購回的舊房改造成人才公寓或者保障房後，房源分布麵將更廣，可供市民選擇的餘地也更大。”

“太倉市的做法更加務實和精準，使得以舊換新交易比較容易實現。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，很多城市在二手房處置方麵一般隻是“給出承諾或積極把二手房出售”，這樣就會產生不確定性。

事實上，越來越多的城市開始推動地方國企入局，以期盤活以舊換新棋局。例如，連雲港市承諾，由國企平台限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”者無後顧之憂；揚州市則由揚州新能源房屋開發公司提供兩種選擇方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中的“直接置換”模式即由國資房企收購購房者存量房，購房者無須等原有房屋賣出即可購得新房。

“類似的做法都為盤活二手房提供了一個非常好的思路，二手房不再出售給普通剛需群體，而是通過國資係統改造為人才公寓和保障房。這其實擴大了二手房潛在的消費群體，對全國各地盤活二手房提供了很好的啟示。”嚴躍進進一步表示。