許家印海上盛宴幻滅之後

許家印喜歡畫畫，愛親力親為。

他對自己的審美能力有著充分的自信，參與了很多恒大的設計工作。除了2020年投入使用的恒大足球番禺訓練基地外，2020年開工、原本2022年底竣工的恒大足球場，最初的“蓮花綻放”造型，也是許家印親自構思、修改、規劃的。原本2024年竣工的深圳恒大超級總部大樓，也是許家印親自參與設計的，尤其是外界廣為流傳的那棟金色大樓。

許家印構思最久、恒大耗力最長的，莫過於恒大海花島了。據說，從海花島的構思到規劃草圖，從整個業態選擇和布局規劃，到每個建築區內的功能分區，以及平麵設計、梁柱布局，再到外立麵的造型和線條，許家印都親自上手。

恒大海花島位於海南儋州市，是填海造陸而成的人工島，相當於2個迪士尼樂園。1號島是“吃住行遊購娛會康文”一體的定位；2號島、3號島定位為居住功能，2號島以高層住宅為主，3號島以別墅、洋房為主。

如今，隨著恒大集團在2021年爆雷，許家印所有的設想幾乎全部付諸東流。恒大足球場易主後，“蓮花綻放”造型，改成“玉玲瓏”設計；恒大超級總部大樓，在停工兩年後於今年7月初複工，該項目不僅改名為深圳灣超級總部基地B塔，新的方案效果圖也新鮮出爐了。已正式運營的恒大海花島，也在磕磕絆絆中度日。

今年10月底，在海南政府的推動下，有2513戶業主已經拿到了房產證，據《每日經濟新聞》報道，海花島已收樓業主約有60567戶，未收樓業主628戶，而從去年10月底到現在，海花島已新增約16625戶通過不動產權證辦理審批並取得證書，後續仍有大量業主等待辦理房產證。這個周期漫長、耗力巨大的超級神盤，早就令恒大無力應付。「市界」了解到，恒大海花島2號樓、3號樓的未建完項目，已經停工半年了。後麵的工程等政府接手。“現在基本沒人敢買恒大海花島的房子了。”海南儋州資深房產中介王歡告訴「市界」。

“房子不好賣，也不好出租”

對於島民口中廣為流傳的“海花島的土地上，不會再新建任何一棟商品房”這個說法，王歡深以為然。海花島上的房子太多了，光已建成的高層公寓，就有幾百棟。其中，2號島的房子，尤為密密麻麻。有人算了一筆賬，如果二號島全部住滿，實際上可以裝下6萬戶，近10萬人。

奇怪的是，整個海花島上的房子很多，可售賣的房源並不多。自2015年以來，島上的項目陸陸續續開盤，能賣的房子基本都賣完了。而沒能賣掉的房子，恒大也因為償還欠款，將房子全部抵給了工程方。工程方通過更名的方式，將這些房子過戶，並拿出一些進行售賣。工抵房幾乎都是大開間公寓。

所謂大開間，即臥室和客廳是一體的，沒有實牆隔開，有的開間有獨立衛生間和獨立廚房，有的有獨立衛生間和開放式廚房。海花島的房價，現在已回落到每平方米9000--11000元，買下一套四十平方米的工抵房，隻需花費幾十萬元的總價，但這些房子在買房客當中並不受歡迎。“10個客戶，就有8個客戶相不中。因為大開間的戶型客戶不喜歡，而且房間也沒有天然氣。”王歡告訴「市界」。

高層住宅是沒法賣，也不好賣。宋清算是海花島最早一批業主之一，他在2016年以7600元每平方米，買下2號島上的一套103平方米的三居。這些年，由於工作忙等原因，宋清一年都去不了海花島一次。他早就想將房子給賣掉。2021年沒拿到房產證之前，宋清也想過將其作為“二手協議房”賣掉。所謂二手協議房，即業主和買房客自行簽訂一個合同：得到房產證後可以過戶。

由於這種交易存在著極大的風險，幾乎沒有多少人願意買單。2021年拿到房產證之後，宋清也想賣掉房子。但按照有關規定，在拿到房產證後，要符合滿五唯一的條件，這套房子才能夠出售。

宋清想過將房子租出去。然而，這座島上20平方米、30平方米、40平方米的酒店式公寓遍地都是。宋清的這套100多平方米的高層住宅，市場上的目標人群實在少得可憐。退一萬步而言，即便能夠出租出去，房子的租金也並不高，並且，“幾乎沒有人想長租，都是短租。”宋清告訴「市界」。

將房子交給民宿打理這條路也行不通。這些年，受國內大環境的影響，民宿老板們的生意也不好做。這是有跡可循的：有別墅業主將房子托管給民宿，民宿老板生意一落千丈後，別墅也荒廢了，院內雜草叢生，無人理會。民宿業競爭也頗為激烈。據《國際金融報》報道，海花島上約有幾百家民宿，由於均為分散式的小規模運營，行業尚未建立起統一的秩序與規範。為了搶占市場，一些民宿會打價格戰。這種情況下，房子更就租不上價了。

民宿老板們之所以打價格戰，自然是搶人了。來海花島的人，並非絡繹不絕。海花島的人氣，跟海南大多數景點沒什麽不同，都具有季節性這個特征，“4-9月海花島沒啥人，7、8月放暑假時人稍微多一些，10月到3月人倒是多一些。”一名在海花島住了四年的業主告訴「市界」。這也使得海花島上大部分的房子，在一年之中至少有六個月是空置的。“即便人多的時候，整個海花島的入住率也不到10%。”

就這樣，自2018年精裝修交房後，宋清將房子拿在手上，一拿就是五年多。直到不久前，宋清才以2500元每月短租了出去。五年時間裏，在房地產市場持續調整等大環境中，宋清眼睜睜看著海花島的房價，從2019年的2.5萬元高位，跌到了現在的9000元到1.1萬元每平方米。宋清預感到，海花島的房價，下跌的態勢，仍沒有停止。盛極而衰的落差感，猶如坐過山車。

“曾是恒大最賺錢的項目”

恒大海花島這個超級旅遊綜合體項目，從誕生開始就被賦予非同尋常的意義：它不僅是許家印文旅夢最開始的地方，更是海南提振西部旅遊的重要項目之一。然而，跟國內很多文旅地產一樣，恒大先做的事就是賣房子。

花了兩年時間填海1.2萬畝後，恒大海花島在2015年年底進行了首期預售。王歡對當年樓盤銷售空前火爆的場景記憶猶新。“先開的是三號島，均價是5000多元每平方米。還沒有開始動工之前，房子就已經賣了一大半。”王歡告訴「市界」。據說，當時的恒大海花島項目，打破了三項世界紀錄：開盤銷售金額122.05億、銷售麵積136萬平方米、認籌到訪人數10萬。

恒大海花島的熱銷，是有幾重原因促成。一是海南當地獨有的自然地理環境，二是當時海南買房不限購，三是恒大的超強的推廣力度。除了鋪天蓋地的廣告，比如“3.2秒賣出一套房”的營銷口號、到各大中城市開設展廳外，恒大還啟動全國聯銷模式，“即全國所有的恒大銷售，都在賣海花島項目。隻要有人交定金，恒大就會包車、包機，將人拉到海南去看房。”恒大前員工徐楓告訴「市界」。

買海花島房子的人當中，也包括恒大地區公司的員工，比如項目總經理、部門經理等等，他們幾乎都會報名認籌。與此同時，恒大還在各個合作單位大力推薦，“大點的單位不配合的，幾乎當月都拿不到進度款。”一名知情人士透露。

在針對海花島的銷售宣傳上，恒大聲稱推出托管經營，這也吸引了不少人入局。根據恒大公布的信息，免費簽約托管其房屋的合同後，業主可以獲得的收益和服務包括：每月得到實際房屋租賃收益的50%；房屋的日常維護、清潔保養、設施維修及更新；每年免費15-30天入住海花島的度假權益，以及7-15天運營商在其他地區分時度假酒店的入住權益。

就這樣，恒大海花島項目不僅連續多年熱銷，更成為恒大集團的超級現金牛。“海花島是恒大有公司以來最賺錢的項目。”徐楓告訴「市界」，它的投入並沒有想象中的多。與直接拍住宅用地相比，填海圍陸的成本並不高，“這塊地也是先填後摘，屬於定向出售，底價是非常低的。”徐楓說。不僅如此，恒大還有更多低成本的操作。

跟其他房企一樣，恒大在拿到土地開發權以後，通常會向銀行做貸款，用土地做抵押。這樣一來，海花島首期的開發資金就到位了。海花島項目認籌數以4萬組來計算，如果認籌金為1萬元，恒大就有4億元在口袋裏了。“4億元到位之後，客戶登島的費用就解決了。如果你不買，認籌金退回時間超過幾個月，這幾個月，恒大可以拿著這些錢繼續做投資。”上述知情人士說。

恒大海花島項目開賣，客戶簽訂合同後，就繳納首付款了。首付款一到賬，恒大就又有資金繼續投入開發了，這樣循環往複下去，項目就正常運營了。曾在海花島工作的張建也認為，恒大在海花島上投入的金錢，並沒有外界想象的那麽多。張建所在公司曾是恒大海花島的供應商，他在海花島上呆了七年，親眼看著這裏從一片灘塗，變成了後來高樓林立的模樣。

“恒大海花島上的項目都是靠供應商墊資，恒大後來給的商票，現在也成了廢紙一張。當時沒有不墊錢的，不墊錢就沒辦法跟恒大合作了。”張建告訴「市界」。投資少並不意味著恒大就沒有投入，“大幾百億的投資倒是有的。”恒大2022年的公告中稱，截至當年1月，海花島累計投入約810億元。而根據此前的公開信息來看，恒大海花島一直聲稱的預計總投入1600億元。

“海花島1號上的配套設施，恒大是花了一些錢的。”張建坦言。

“年輕人哭，中老年人笑”

恒大海花島是一個典型的旅遊地產項目。

旅遊地產項目，配套不可謂不重要。恒大海花島，最開始宣傳時，主打的就是配套。“吃住行遊購娛會康文”一體的1號島上，囊括了恒大海花島的所有配套設施。比如酒店、會展中心、水上樂園、購物中心等28種業態。而2號島、3號島上，除了住宅、公寓、別墅等房子外，還有一些臨街商業，比如菜市場、海鮮加工廠、餐館等等。

也就是在這樣的格局中，恒大海花島於2021年元旦投入試運營。聲勢浩大的宣傳聲中，這一年4月，綜藝節目《創造營2021》在海花島完成錄製。2021年6月，海花島國際會議會展中心，還舉辦了2021年中國會獎產業峰會。那兩年，海花島獲得了不少獎項，比如克爾瑞文旅測評中心頒布的“2020最佳文旅項目”等。到了這一年年底，海花島28大業態全部開放。彼時，恒大海花島看起來一片繁榮。

但實際上，那時候的恒大集團，已經爆雷有幾個月了。恒大已無心應對海花島的相關事宜，比如日常運營，以及繼續完成未完工的項目。海花島的主體運營和開發公司是恒大海花島公司，作為恒大集團內部規模較大的項目公司，它同樣采用高負債高周轉模式進行開發。恒大海花島公司開發資金，除了恒大內部的一些自有資金外，更多是大量依靠銀行貸款獲得。這些年，隨著銀行貸款來源的減少，再加上恒大集團的爆雷，恒大海花島公司的工作，也就難以為繼了。

時至今日，2號島、3號島上分期開發的一些地塊並沒有完工。“如果預售資金沒有被轉走，恒大海花島剩下的房子，是可以蓋起來的。”張建表示，2號島、3號島上的項目，已經停工大半年了。後麵的工程，等政府接手。“針對恒大海花島上的樓盤，接下來就是將未完工的項目建完，沒有建的項目就不再建了。已經賣掉的就賣掉了，不再賣新的房子了。”不僅如此，「市界」還了解到，恒大海花島1號島上的各種業態，已經被恒大分包出去了。基本每個業態的運營商都不一樣。

作為旅遊綜合體項目，自2021年年底投入運營至今，恒大海花島已經走過了兩個年頭。在市場和用戶的不斷檢驗中，恒大海花島的口碑，也出現兩極分化的態勢。從種種跡象來看，來恒大海花島的人中，大部分都是中老年人，有的還來過好幾次。在王歡看來，這是情理之中的事。畢竟，恒大海花島最開始高舉的就是“康養”的口號。“中老年人們往往是看中了海南的氣候，他們通常短則住上半個月，有些從東北過來的甚至會住上半年，第二年四五月份才會返程。”

吸引中老年人前去的，還是那些符合他們審美的各種建築。比如歐堡酒店裏有“凡爾賽宮”的旋轉樓梯、各種風格建築的異國風情街、金碧輝煌城堡下的燈光秀等。可以說，海花島融合了各種奇觀。“畢竟是許老板親自參與設計的，跟恒大歌舞團一樣，都帶有他那個年代的風格。”徐楓告訴「市界」。

有去過的媒體人士，如此形容看到歐堡酒店的感覺：並不因為巍巍聳立散發著貴氣而覺得壓迫，反而在現場很容易感受到一種歡樂的氣氛。“總之，越接近退休年齡越懂。”但矛盾、衝突，也在海花島上上演。

95後姑娘思雅在海花島旺季的開始，也就是10月底去了一趟海南。盡管幾百元最多一千多元，思雅就能租了個三四十平方米的公寓看海，但一番體驗下來，思雅的內心一片苦澀。在她看來，這裏風景也很好看，拍照也特別出彩，但大多數建築看起來很土，並沒有年輕人中意的點。島上交通也並不方便。“近點的騎個共享電動車還行，遠點的地方去不了，除非是自駕。公交車每一趟都是爆滿。”

最令思雅難受的還有，島上拿快遞，排隊起碼要半個小時。以至於在海南的最後幾天，思雅天天呆在屋子裏。在她看來，海花島沒什麽好玩的地方，更沒有什麽外賣，吃的也不符合口味，“可能因為老年人比較多，早餐買了幾家的各種餅，都清淡的像沒有味道，豆漿也都是水味。海花島隻適合短住，不適合長住。”思雅向「市界」抱怨道。

“恒大海花島本就不易做”

恒大海花島是張建深度參與的項目，他太熟悉這塊土地了。張建最喜歡一號島和二號島之間，靠近一號島的地方。那裏風景絕好，適合慢慢轉悠。即便如此，張建還是跟思雅一樣的看法，“短住還可以，但不宜久居。”

結合當下的形勢，宋清也對海花島的前景，也持謹慎態度。除了島內的交通不大方便外，省外到海花島的路程也並不順暢。以宋清從深圳到海花島的活動軌跡來看：他先坐一個小時飛機到海口，再從海口坐40分鍾高鐵到儋州市白馬井高鐵站。在白馬井高鐵站打車15分鍾後（如果不願意打車，也可以坐免費班車，但其是固定時間，有時候需要等待），他才能到達二號島的家。

但如果宋清不坐飛機，去海花島就得經過海峽，光過海峽就得花費至少四個小時。“淡季大家都在上班，旺季機票、住宿費用又猛漲，這一通下來，到海花島的成本不低了。消費降級的大環境下，很多人負擔不起。”宋清向「市界」分析道，這也是這兩年海花島人氣不及預期的重要原因之一。除此之外，在宋清看來，恒大海花島28種業態如何能運營好也是個大問題，這也幾乎是擺在所有旅遊項目麵前的攔路虎。

“作為旅遊地產綜合體項目，恒大海花島本來就不容易做，這不僅僅隻是賣房子。許老板想的太簡單了。”張建頗為感歎。盡管初期的建築成本已經收回來了，但恒大海花島如果運行不起來，折舊等成本也將會是一個重擔子。比如房間的床墊壞掉了、發黴了；房屋漏水、牆體脫落等等，都需重新置換或者裝修。這還不包括園丁等工作人員的工資等成本。

諸如此類的問題，許家印當年恐怕沒有預料到。畢竟，計劃永遠趕不上變化。從高處看海花島，所有人都會覺得，這是個充滿野心的計劃：1200畝的人工島，預計總投資1600億元。恒大海花島之於許家印，就像碧桂園森林城市之於楊國強。據說，許家印喜歡坐著他的專機，從空中繞著海花島，欣賞自己慢慢實現的夢想。但如今，海花島的一切，都因大環境的改變，而充滿了變數。

恒大海花島為何走到今天這一步，得從許家印做這個超級神盤的動機說起。世人皆將這個動機，歸結於許家印嚐到了低成本撬動高估值的甜頭。那是在2005年，恒大拿下江蘇啟東的一片濱海區域，那也是一個“圍海造地”的項目。海上威尼斯在2012年開盤，首日銷售金額高達2500套，金額達20億元。當恒大在香港上市時，啟東這塊荒地的估值，已經超過340億元。

不過，在徐楓看來，許家印有很多不切實際的想法。恒大的每一項多元化產業，一開始就被許家印寄予厚望。“許老板開會時總在說，恒大的創業是站在巨人的肩膀上，一開始就要對標行業第一，而且要做到行業第一，否則對於恒大的體量，任何行業都不值得做。”徐楓向「市界」回憶道，這個“巨人”，指的是許家印自己。“他看起來更多的是憑借個人好惡，一擲千金如賭徒般投資。”殊不知，任何多元化業務，想要做好並非易事。

好在，為了盤活恒大海花島，儋州市政府一直在努力。比如引進合作方接手恒大海花島的業態，比如加快配套設施的規劃與建設。「市界」了解到，今年8月，儋州市批複了當地濱海新區兩個學校建設項目建議書。如果建設成功並投入使用，這兩所學校將承接海花島的教育產業。位於儋州市環灣地區的首家三甲醫院，將於今年12月底投用。

10月底，海花島業主還迎來一個值得碰杯的好消息。在儋州市相關部門的推動下，恒大海花島2號島、3號島上，共計2513戶業主拿到了房產證。宋清還發現，海花島現在也允許一些小商販擺攤賣菜，“這樣生活成本就下降了。”宋清告訴「市界」，這些僅僅是恒大海花島煥新的冰山一角。“海花島想要徹底活起來，並非一日之功。要看未來三到五年。”

其他一些改變也在悄然發生中。一直以來，“恒大海花島”是這個超級填海人工島向外宣傳推廣的名號。但不知道從何時起，“恒大”字樣逐漸被淡化處理。如今，“海花島”用得最多的名稱，是“中國海南海花島”。恒大海花島方麵，甚至後來發公告或通知，落款不見“恒大”字樣。

許家印的海上盛宴，終是成了一場空。