北京樓市大反轉 二手房東突然變臉

令所有人沒有想到的是，北京樓市來了個大反轉。

就在前段時間，北京樓市一片冷清中，有網友看到一個日結（每日結算勞務費）群裏，有人在招攬“看房團”：“集體坐大巴，去售樓處排隊，要求成熟點，最好看起來像成功人士。管飯一天110元，看多個樓盤，最高一天150元……”但如今，這樣的“看房團”，是用不上了。

因為，自北京9月1日推行“認房不認貸”政策後，這座城市的新房看房量和二手房成交量短時間內暴增。政策出台後一兩天內 ，開發商的售樓處擠滿了人，房產中介的電話也響個不停。“認房不認貸政策，使很多剛需和改善性需求得到了釋放。其中有一部分購房者，是之前積壓的需求。”北京市房地產法學會副會長趙秀池告訴「市界」。

不過，截至9月6日，短短五天時間裏，“認房不認貸”給北京樓市帶來利好的同時，也讓開發商、業主、購房者，陷入深深的糾結之中。

“說是漲價1%，但最終還是打折了”

北京“認房不認貸”政策官宣前兩個小時，也就是9月1日17時左右，專注於新房市場的朝陽資深房產中介李權，就接待了不少前來訂房的買房客。這些人早早地感知到市場的變化。他們害怕現在不買房，等政策發酵起來，一切就會不同了。“認房不認貸”對他們的意義，不可謂不大。

要知道，過去的“認房又認貸”，是你隻要有過房貸記錄，即使名下隻有一套房，也不能算首套了。而“認房不認貸”實行後，意味著隻要名下無房，不管你有沒有貸款記錄，都可以按照首套住宅的首付比例和貸款利率來買房。

“認房不認貸”政策公布後不久，北京新房售樓部就熱鬧了起來；二手房房產中介也忙得腳不沾地。開發商們更沒閑著。一時之間，樓盤“折扣收緊、即日漲價”的海報，傳得滿天飛。在這樣的氛圍中，本來很高興的思瑤，有點不淡定了。

思瑤名下有房，她的男朋友名下無房。兩個人一旦領證，就是以家庭為單位了。他們在北京買房，就算二套房。二套的首付比例至少是60%及以上（按照北京規定，普通住房首套首付60%，非普通住房80%），這對思瑤來說挺有壓力。思瑤也不是沒想過，以男朋友的名義在婚前買房，這樣可以算首套，但隻能寫男朋友的名字。思瑤和男朋友想到的辦法是：男朋友在婚前買下房，然後法定贈予思瑤一半房產。然而，思瑤的爸爸並不放心，“他覺得房本上，沒有我的名字，就沒有保障。”

思瑤也想過北京會不會實行“認房不認貸”的政策，但每每提到這件事，房產中介就很篤定地對她說，北京根本沒可能推行這個政策。這令思瑤在很長一段時間裏一籌莫展。但令她想不到的是，北京“認房不認貸”的靴子，突然就這樣落地了。看到這個消息，思瑤第一反應是，“可以領證了。”欣喜之餘，思瑤很快有了新的煩惱。



“認房不認貸”政策一出來，房產中介就給思瑤發來了消息。大概意思是：他所在公司使用的平台軟件谘詢量大增，他的手機也一直響個不停，“房子一天差不多有過去一個月的成交量”。看完中介的消息後，思瑤內心忐忑極了：這樣火熱的市場下，房價是不是要上漲？帶著這樣的緊張情緒，自9月2日開始，思瑤就馬不停蹄地看房了。

李權深耕北京朝陽國貿和雙井商圈，他在這些天接待了不少像思瑤一樣聞風而動的年輕人。

在李權接觸的買房人中，年輕的剛需群體多一些，除此之外，改善性客戶群體也有不少，他們通常是“賣一買一”。這完全與“認房不認貸”政策出台的用意吻合—— “刺激剛需，利好改善”。

剛需和改善型購房者蜂擁而至中，北京新房和二手房成交量也隨之飆升。中原地產統計，9月2日，北京新房成交超過1800套，對比整個8月3100套的網簽規模，救市第一天已經超過之前半個月的成交量。二手房同樣迎來暖意，同日成交1200套，環比上漲超過100%。

風風火火看了兩天房子後，思瑤發現之前的擔憂，似乎有點多餘了。一些樓盤說是漲價、回收折扣，但也是做做樣子。以思瑤看的一個新房項目為例，這個樓盤臨近北京房山稻田地鐵站，“9月1日政策出來之後，說是漲價1%，但實際上可以便宜首付的5%。”

從目前來看，一些開發商所謂的回收折扣、全線漲價，營銷的噱頭大於實際的意義，“更多的是對客戶心理的一種影響。”但這並不意味著“就沒有樓盤收回折扣和漲價。”在某知名房企擔任營銷總的郭嘯告訴「市界」。有底氣做出這些動作的，是本身地段和品質很好的項目。

「市界」從多名房產中介處了解到，一些好的新樓盤，有提價的意思。“說是從9月4日開始實行，漲價的幅度在1%-2%。”按照樓層、采光等條件，有一些項目是“一房一價”。極為搶手的房子，要求購房客在幾天內或一個月內，交完首付。無論如何，從數據來看，“認房不認貸”政策實行後，新房成交量大於二手房的成交量。中原地產數據顯示，9月2日、9月3日這兩天，北京新房成交量了2700套，二手房成交了2600套。

“新房設計更現代一些，有些樓盤甚至還有新風係統。”李權向「市界」解釋了新房成交量高於二手房的原因，“更重要的是，新房和二手房價格，在很多區域是差不多的。如此情況下，買房客當然更願意選擇居住體驗感好的新房。”

二手房掛牌量激增

思瑤也是新房愛好者大軍中的一員。

在她看來，新房看著就舒服，住起來也舒服。而一些二手房，雖然離地鐵近，但是又破又小，居住體驗感差。然而，在新房市場成交如火如荼中，思瑤並沒找到合適的新樓盤。看過的項目，要麽總價太高，要麽有硬傷。

無奈之下，她將範圍放到了二手房上。但二手房的業主們，也聞風而動了。思瑤關注的一些二手房，有的漲價了，同時一些新房源，一夜之間就掛出來好多，這些業主的心態要麽是想賣掉買改善型住房的，要麽是想趁著市場行情好，將手上的房子出手。而一些調價的房子，以李權所在的國貿和雙井區域為例，“比之前的價格，上浮了5%。”諸葛找房數據顯示，2023年9月2日、3日，北京二手房漲價房源量，分別為1048套、867套，日均漲價房源量，較上一周同期翻兩番。

另據財經十一人報道，有二手房業主甚至連夜打電話給中介毀約；有業主以沒時間簽合同為名，行變相漲價之實。「市界」了解到，有勇氣毀約和漲價，多是比較優質的房子，比如得房率高、地段好、采光好等。但這並不意味著，不優質的二手房業主就不漲價，華瑞恰好就碰到了這種情況。

她看中了一套位於東五環的二手房，可以稱之為“老破小”：沒學區、沒車位、簡裝，50多平方米，房齡超過40年。在“認房不認貸”政策出來之前，房東心理價是280萬元。華瑞原本與房東約好9月2日下午三點看房。就在她幻想著房子該如何裝修時，出台的“認房不認貸”政策，讓看房一事突生變故。房東態度很強硬，他告訴華瑞，房價如果低於285萬元，就沒必要見麵談了。

房東又不著急賣了。這個房子隻是房東諸多房子中的一套，但對剛需客華瑞來說，他好不容易看中的一套房子可能就要失之交臂了，以他目前的預算，可看的房源範圍又要變小，地段又要往更偏遠的地方轉移了。



二手房價格上浮會持續多久？答案可能是很短，因為北京二手房掛牌量這段時間多出了不少。以李權所在的區域為例，“一天增加了18套，之前可能一個月能上一套，或者五六套已經很不錯了。”而據鏈家向媒體提供的數據顯示，北京地區二手房掛牌房源，已經激增到155016套。在政策出台前，掛牌量則是15.1萬套。一般來說，北京二手房市場10萬套至11萬套，算是比較正常，現在的數據則遠超正常量。

這其中，不少是想掛牌賣房置換的人。不過，在鏈家中介人士看來，如果想將二手房掛牌量降下來，需要剛需人群進來接盤。換言之，隻有源源不斷的剛需入場，這個市場才能活躍，置換、改善型客戶剛需盤變現後，才能去買新房或學區房。

“認房不認貸”的熱度，還會持續多久？

思瑤曾經很篤定房價會上漲，“很多買房需求釋放了，供小於求了，房價肯定漲。”思瑤的男朋友，有自己的看法，“很多改善型業主，他們的需求也釋放了。他們買房必須先賣房，這樣二手房掛牌量，也會大量增加。二手房多起來，不一定會漲。”

所以，當看到北京二手房激增的掛牌量後，思瑤冷靜了下來。她告訴「市界」，繼續看房子，“看不到滿意的，價格合適的，就不會買。也不會因為怕漲價，著急上車。”不著急買房的還有葉鬆。盡管他早在一年之前，就踏上了看房之路。

葉鬆想買的房子，不僅是他在北京的首套房，也是他的婚房。葉鬆告訴市界，他就是想找到心儀的房子。石景山、豐台等地區的新房，葉鬆並不中意。最終，他將買房的範圍，放在了海澱區。他的單位，在海澱區；他女朋友家，也在海澱。但隻可惜，葉鬆重點關注的區域海澱永豐南，目前並沒有中意的新房，隻能等等“土拍”了。

“認房不認貸”的政策出來後，葉鬆也確實有點焦慮，擔心優惠力度收緊，也擔心“買房難度會增大”，但還是想買到“滿意的房子。”用他的話說，之前看過沒看上的，就算政策出了，也不想將就入手。因為，在葉鬆看來，這一次的政策，更像是一陣強心劑，“政策的興奮期過去，北京樓市還會是老樣子。”

李權跟中介同事們推算了一下，這個政策帶來的熱度，會持續個半年左右。這個推算有一個前提，即“後續沒有相關政策的話。”李權口中所說的“後續政策”，指的是調整首套房和改善型需求房貸的首付款比例、利率等。從目前來看，北京的首套房首付比例，以及利率等，暫時沒有變化。

中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬：依北京市目前的政策，如果是普宅，首套房首付比例不低於35%，二套房首付比例不得低於60%，相差25%。以一套600萬元的房子計算，那就是在首付階段，可以少支出150萬元。如果是非普通住宅，首付分別是首套40%，二套80%，一套600萬元的房子，首付可以少240萬元。



“按照實際支付計算，不考慮稅費等，新政前，二套房利率5.25%，貸款金額少，累計利息隻有127萬元。新政後，如果多貸款了40%，利息就變成了340萬元，整體購房成本高達1140萬元。”張大偉提到。換言之，如果北京仍然維持之前的房貸利率，那就意味著即便“認房不認貸”後，購房者們的購房成本，並沒有變低反而變高。

“總房價還是沒有變，隻是客戶將首付和後續的月供，做了一個置換。可能大家權衡完了，認為雖然首付低了，但後續貸款沒能力償還。他們就會冷靜下來。”郭嘯告訴「市界」。也正是基於這個原因，即便目前北京市場再火熱，中介方比如李權，房企方比如郭嘯，購房者比如思瑤等，都冷靜下來，開始觀望。

他們都在等，等北京有沒有後續政策出台。在趙秀池看來，“今後需要跟進其他政策。比如首套房和改善性需求房貸的首付比例、利率，都應該有所下降；普通住房標準應該做動態調整；限價限購限售政策應該有所放鬆。”購房者們等“風”來這個姿態，也存在於天津樓市裏。

就在上個周末，天津新房、二手房成交量，也雙雙飆升。這背後，是天津出台了一些利好樓市的政策。這其中不僅僅包含已經落地的政策，還有一些在房產中介、新房銷售口中廣為流傳的“政策”。其中，有“天津非市區取消限購”“非市區降首付”“房貸利率已下調”等。

“這些政策預計下周公布。”9月4日，天津一名資深房產中介告訴「市界」。也就是在這些官方還未認證的消息中，很多購房者提前鎖定了房源，但並不著急支付首付。他們想等政策落地，“希望能夠搭上首付比例降低、貸款利率降低的這班車。”

同樣是在9月4日，澎湃新聞報道稱，中國人民銀行北京市分行相關人士表示，LPR改革之前北京地區存在各個銀行的利率下限並不是完全統一的情況，一些房貸業務比較集中的銀行的利率下限可能高於其他銀行，這種不同銀行之間不一致的情況如何處理，目前仍在研究當中，但9月25日之前會向社會公布。

風乍起，吹皺了一池春水，期待後續有更強勁的風，讓這池春水真正的活躍起來。

（文中思瑤、李權、葉鬆、華瑞為化名。）