合肥“取消公攤”？重慶已經試了21年

香港“創造”了公攤，也把它取消得最徹底。（視覺中國/圖）

2023年7月28日，合肥市召開專題會議，提出了十條針對房地產市場的新舉措，其中最引人注意的是第二條，“為避免公攤麵積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內麵積計價”。

在多地紛紛推出房地產新政的當下，合肥是首先提出取消公攤的。“公攤”早已成為公眾的一大痛點，近兩年內相關話題屢上微博熱搜。

什麽叫“公攤”？公攤麵積，一般包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、共用牆體以及整棟建築的共有房屋和管理房屋等。由於這部分麵積測算透明度低，公攤麵積一直是一筆“糊塗賬”。

目前，內地購房主要按照建築麵積計價，相當於房屋的實用麵積（即套內麵積）加上公攤麵積。公攤越大，意味著房子的實用率越低。“取消公攤”就是推動住宅按照實用麵積計價。

國際上，發達國家和地區的房屋銷售均按套內麵積計價。為與國際接軌，十餘年裏，已有多名全國人大代表、政協委員提議“取消公攤”。

2019年，住建部《住宅項目規範》（征求意見稿）中提到“住宅建築應以套內使用麵積進行交易”。但在2022年3月的最新版征求意見稿中，這條已被刪除。2022年8月29日，內蒙古住建廳將“取消公攤麵積”列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

針對此次新政，南方周末記者致電合肥市住房保障和房產管理局，工作人員表示，目前暫無相關政策出台，後續若有配套政策會在相關網站公布。

實際上，目前在國內已有城市早已取消了公攤，它們是重慶和香港。取消後做得怎麽樣？二者有不小的差異。

重慶的“搖擺”

在中國住宅商品化發展初期，允許三種商品房銷售方式：按照套（單元）計價、按照套內麵積計價、按照建築麵積計價。2001年，原建設部頒發《商品房銷售管理辦法》，明確了上述三種計價方式，並界定了套內麵積、建築麵積及產權。

受香港商品房製度影響，三種方式中，以建築麵積計價為主，即所購房屋麵積中含公攤麵積。僅部分城市選擇以套內麵積計價，例如北京在2008年發布的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中規定“新建商品房轉讓應當按照套內建築麵積計價”，但落地更多的是重慶。

2002年，重慶提出商品房現售和預售均要以套內建築麵積作為計價標準，開發商須在買賣合同、商品房產權證上寫明共用部分及設施。重慶還規定，不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰，處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

“重慶在商品房製度建立初期就確定以套內麵積計價，不存在政策銜接困難問題。當時的購房市場小，也未能引起過多關注。”重慶大學管理科學與房地產學院教授、副院長周滔向南方周末記者介紹。

為什麽是重慶？貝殼研究院成都分院院長付躍華告訴南方周末記者，山城重慶土地資源緊缺，房屋住宅密度高，樓越高，公攤麵積越大，政府轉換計價方式也能約束開發商為提高售價而做大公攤浪費土地資源，保障購房者權益。目前，重慶土拍市場供應的基本上是產權50年的商住兩用地。

事實上，二十餘年來，重慶關於房產計價方式的選擇始終存在爭議。

《重慶晚報》報道，2010年《重慶市城鎮房地產交易管理條例》修訂草案公布，將實行了八年之久的“按套內麵積計價”調整回“按建築麵積計價”。時任重慶市國土房管局局長張定宇解釋，國家統計局、住建部等對房屋價格信息統計、評判，以及交易契稅、擬開征的物業稅計稅，都是以建築麵積為準。

2011年，重慶由從前的以套內麵積計價，調整為兩套方案並行：按套內麵積計算，或按建築麵積計算。發生麵積糾紛時，以套內建築麵積及單價作為處理糾紛的計價依據。

2016年，重慶市房地產商會再次向重慶市工商聯提議按照建築麵積計價，與國內大多數城市接軌。但在2019年修訂的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中，仍保留兩套計價標準並行的規定。

多名本地購房者表示，目前重慶開發商通常會給兩套價格標準，且都會寫入購房合同。兩套標準的房屋總價不變，套內單價高於建麵單價。

一名熟悉重慶渝中區的鏈家房產中介告訴南方周末記者，目前重慶主城九區的老百姓已習慣套內計價，其他區縣新房、全市二手房仍是按建麵計價。但全市購房者繳納契稅、物業費、裝修等均是按照建麵計算。

該中介表示，由於建麵價格較低，采用建麵單價更容易吸引到潛在購房者。鏈家App上重慶新房提供的是建麵及其單價，想了解套內麵積及價格需單獨谘詢。

“說重慶‘取消公攤’並不嚴謹。”周滔認為，按照套內計價或建麵計價，對購房者而言僅是兩種計價方式的差異。套內計價主要起到信息告知作用，幫助購房者做市場判斷。

香港堅決去“水”

“公攤”模式最早源於1950年代的香港，由於房地產業起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。

“公攤”，是從香港傳入內地的，但香港也在2013年取消了公攤，而且比重慶更徹底。

2013年1月23日，時任香港運輸及房屋局局長張炳良在回答立法會議員提問時詳細介紹了香港一、二手樓市場執行套內麵積的政策製定往事。

他介紹，2008年10月10日起，香港就有規定賣房必須在未建成住宅物業的樓書和價單中提供有關物業的實用麵積和實用麵積每平方英尺的單價資料。

香港地產代理監管局在2011年5月要求地產代理從業人員向一手住宅準買家提供住宅物業的實用麵積及其單價資料。次年，此規定擴大至二手住宅物業。

2012年6月，香港立法會通過《一手住宅物業銷售條例》，規定預售和現售商品房隻能采用實用麵積表達麵積及每平方英尺的售價。開發商若不遵守規定，即屬違法，可處罰款。該法例於2013年4月底實施。

自此，香港形成了一手樓按實用麵積計價，二手樓以實用麵積計價為主的銷售方式，沿用至今。除了鄉郊式房屋外，購房者可以通過香港差餉物業股價署的物業資訊網查詢私人住宅實用麵積資料。

香港采用“套內麵積”計價，很大程度上杜絕了因公攤麵積含混而出現的“發水樓”現象，“發水”就好比買兩斤魷魚，一斤是水。

“發水”嚴重的區域為環保露台、停車場、升降機大堂以及公共走廊等享受政府地價豁免的環保設施。從前的香港“發水樓”，常見到可躺下一人的巨型露台。

2001年，香港政府為了推行環保綠色建築，鼓勵開發商建設露台、公用平台花園及空中花園等公共設施。這些設施由於享受地價、稅費的豁免，亦無需計入總樓麵麵積，開發商無需為此支付發展成本，但卻能計入公攤賣給業主，建築麵積“發水”由此而來。

在香港一手住宅物業銷售資訊網上可以看到，自2013年後更新的樓書表述均隻采用實用麵積。一份百餘頁的樓書詳細標注了房產麵積相關信息，戶型的計價麵積在樓層平麵圖上用色塊標注，包括基本住宅、露台、工作平台和陽台。

閣樓、冷氣機房、窗台、停車位、花園、天台、梯屋、前庭或庭院等不計入實用麵積。采用“套內計價”後，容易“發水”的部分也被排除在實用麵積外。

同時，香港政府收緊了總樓麵麵積的豁免安排，降低停車場、露台、工作平台可取得的豁免，還設置有10%的整體豁免上限。

即使取消公攤，公共部分權屬仍屬於業主

“取消公攤”並不意味著購房者對樓盤的公攤部分失去共有和共同管理權。

《中華人民共和國民法典》規定，業主對建築區劃內道路、綠地等“共有部分”享有權利並承擔義務，轉讓專有部分時共有部分一並轉讓，不得以放棄權利為由不履行義務。這說明，無論取消公攤麵積與否，均無法影響業主對所購房產共有部分的權屬關係。

無論是重慶還是香港，由建築麵積計價轉換為套內建築麵積計價，都不代表著業主放棄權利。

“共有部分的價格會體現在套內麵積均價上。”周滔告訴南方周末記者，對於購房者而言，最大的區別就在於所購即所得，方便購房者測算實得麵積，提高購房消費透明度。

反對取消公攤的一種聲音是擔心取消公攤後，開發商出於成本考慮，按照最低標準建造公共空間，購房者反而會受到影響。

對此，周滔不認為轉換計價方式會影響社區公共空間品質，因為大多數開發商在設計項目時會根據項目的不同定位來規劃公共空間，同時也要滿足國家建築基本規範。

香港一手樓轉為實用麵積計價後，樓書中仍然寫明建築物所含公共空間，如停車場、升降機大堂、各類設備功能空間等。

與此同時，香港還頒布配套政策以鼓勵開發商建設宜居的公共空間。

2021年6月23日，時任香港發展局局長黃緯倫回複立法會議員提問時介紹，2011年曾頒布可持續建築設計指引，要求新樓盤加入樓宇間距、樓宇後移和綠化覆蓋率的設計元素。

當香港屋宇署審批新項目時，遵從可持續建築設計指引的公共設施才能取得總樓麵麵積豁免。例如，公用空中花園麵積可全數豁免，無需受製於10%的豁免限額。住宅露台麵積一半給予豁免的規定，也讓開發商有動力建造露台。

對於香港購房者而言，公共區域的管理開支由樓盤業主根據各戶持有的管理份數占總管理份數的比例分攤。目前，香港房屋的物業稅費等均是按照實用麵積計算。

相比取消公攤是否會造成開發商縮減公共空間、降低社區品質，周滔更擔心“取消公攤”容易讓部分開發商或物業公司更“心安理得”地占用業主公共部分的產權產生收益，引發公共產權糾紛。

“‘取消公攤’應是係統性工程，包括圍繞套內麵積的一係列稅費政策及配套製度的轉變。如果隻是簡單地轉換計價方式，就隻是一個噱頭，沒有意義。”周滔說。