“提前還房貸”排起長隊，問題出在哪兒

從去年下半年開始的“提前還貸潮”持續至今，期間，“提前還貸難”多次登上熱搜，受到廣泛關注。

7月14日，國新辦舉行新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾對此作出回應。

他說，統計數據顯示，上半年個人住房貸款餘額總體減少，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

鄒瀾說：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

上海金融與發展實驗室主任曾剛告訴觀察者網，鄒瀾司長提到的兩種方式本質是一樣的，都是下調利率。“通過這種方式，銀行可以留住優質資產，客戶可以達到了降低成本的目的，這是雙贏。”



中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾

“銀行借錢有額度能理解，還錢還有額度聞所未聞”

在上海從事媒體工作的小洋（化名）2019年底通過組合貸的方式購入一套新房，其中商貸200多萬，貸款銀行為中國建設銀行。

今年年初，他選擇了提前還款50萬。

“提前還貸的前提是手上有一筆現金，如果你能通過投資或者理財獲得比貸款利息更高的收益，那就可以選擇不提前還。”小洋說。

但是，從去年下半年開始，他手上持有現金的收益率太低，很多理財都賠了，於是他果斷選擇了提前還款。

“還完這個錢對我的家庭來說，在生活上沒有什麽影響。在提前還掉50萬之後，我選擇了還是交和之前一樣的月供，不過貸款年限變短了，之前是30年，現在縮短到20年。”小洋說，這樣規劃的想法是，一旦2023年出現任何收入上的變動，他們還可以通過延長貸款時間，以降低月供。

在向銀行還錢的過程中，和很多人一樣，小洋也遇到了“排隊”問題。

“我是在今年1月初申請預約，我的貸款經理告訴我，要等到4月份。也就是說，要3個月之後才能約到。”小洋說。

他認為，提前預約還貸是合理的，但是3個月以上等待時間實在是有點太長了，1個月左右的時間可以接受。於是，他在網上向銀監會進行了投訴。

“大概半個月之後，我接到了銀行的電話，說現在預約可以提前，2月份就可以去還掉。”小洋告訴觀察者網，我不確定是否是我的投訴起了作用，因為我投訴的力度不是很強，而且銀監會也並沒有人來聯係我，也可能是銀行方麵的調整。

和小洋一樣，深圳某互聯網大廠程序員小曦（化名）也在提前還貸過程中投訴了貸款銀行。

小曦的貸款銀行是工商銀行。他說，之前工行可以通過手機APP提前還貸，非常方便，但是今年年後，這一線上還款功能被關閉了，銀行要求還款人到辦貸款的支行填表申請。

“2月中旬我專門跑去銀行處理這個事情，結果被告知，大約要等兩到三個月左右的時間，因為銀行的額度不夠。銀行借錢有額度我能理解，還錢還有額度，簡直聞所未聞。”

小曦告訴銀行工作人員，自己隻接受一個月的時間，如果一個月還處理不好，就會投訴。



2023年3月3日，上海，市民在建設銀行櫃台辦理業務 圖源：澎湃影像

“一個多月之後，銀行還是沒有人聯係我處理這件事，我就開始投訴了。先是投訴到了工商銀行總部，然後又給銀監會打電話，不過一直占線沒打通。然後我又給深圳的市政熱線12345打電話，12345的接線員問了情況之後，隻是說給我記錄反饋一下。一個星期之後，不知道哪個投訴起效果了，支行有人聯係我說，已經收到投訴了，會盡快給我處理。”小曦憤怒地講述了他的投訴經曆。

他認為，所謂額度的事情很不可信。“我有同事認識銀行的人，他很快就還了。我從申請到還款前後等了兩個多月，催了銀行好多次，我同事沒投訴，等了三個月。”

談到提前還貸的原因，小曦說，他認為，當下經濟下行壓力很大，如果杠杆太高的話，未來風險很大，另外他也沒有找到好的投資渠道。

對於上海某銀行客戶經理小鹿（化名）來說，他最直觀的感受是，現在辦貸款的人少了。

“我所在的支行房貸體量比較大，之前提前還款的人也很多。但是以前是還的多，每個月放的也多，現在是還的多放的少，就會出現負增長的情況。”

小鹿說，銀行的還款政策一直在變，他所在的支行現在大概需要提前1-2個月預約。

“我目前遇到的客戶對於這個時間普遍是能接受的，當然也有一些比較著急的客戶，比如說要賣房子之類的，我會給他走流程報備一下，適當安排得快一些。”

之所以需要提前預約，小鹿認為，銀行並不是存心要卡客戶的還款。而是要將需求錄入係統，然後形成對信貸規模的預判，以便根據情況進行政策調整。

“下調存量貸款利率，對銀行和客戶是雙贏”

上海金融與發展實驗室主任曾剛說，提前還貸可以看做是一種資產配置行為，主要和按揭利率過高有關係。

“試想一下，如果你手裏有一筆閑錢，你會選擇用這些錢去進行2%理財或投資產品，還是去還掉利率在4%左右的負債？當然是還貸更劃算，因為可以使債務成本最低化了。”曾剛說，在實踐當中還有另一種可能性，即借新貸款還舊貸款，因為現在新的其他類型的貸款利率較低。

曾剛指出，不管是提前還貸還是以貸養貸，都是存量按揭貸款利率偏高導致的扭曲行為。

他解釋道，按揭存量貸款的定價一般是5年期以上LPR再疊加一個固定加點構成，這個加點幅度確定之後在整個還款期是不可調整的。在過去一段時間整個市場利率下調過程中，5年期LPR調整不到位，再加上加點不調整，就顯得既有存量按揭貸款利率明顯高於正常水平。

曾剛認為，“如果要進行優化，首先可以調整5年期LPR，我覺得未來可以讓它和1年期LPR的調整幅度一致。第二，可以調整固定加點，通過市場化、法律化的原則和客戶協商，根據市場利率變動的情況，下調固定加點。通過這兩點，可以達到存量貸款利率下調的結果。”



顯然，下調存量貸款利率會導致銀行的預期收益有一定程度的下降。

“調整帶來的息差損失是市場供求關係所決定的，同時這種損失在銀行的可承受範圍之內，銀行隻是賺少了，但並沒有虧損，也沒有出現風險。”曾剛認為，在提前還貸和下調利率之間，銀行是願意和顧客進行協商的。

“如果客戶把錢還掉，對於銀行來說，這筆優質資產就徹底喪失了。適度下調利率後，雖然利率減少了，但銀行這筆資產還在。不然客戶提前還貸了，銀行要再去找一個新客戶很難。因此，下調利率對於銀行來說是更好的選擇，對於客戶來講也達到了降低成本的目的，這是雙贏。”

他認為，這在未來實踐中應該是有操作空間的，至於具體怎麽做、調多少，要根據不同的區域、客戶的情況來定。

不過，在央行表態之後，中國銀行、建設銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經理對媒體表示，關於存量房貸降息，至今“沒有接到相關政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執行還貸政策”。