6月19日,95歲的李嘉誠現身廣州。視頻中的他,精神矍鑠,笑容滿麵。
此刻,李家與兩家廣東房企的交易,也撲朔迷離。
市場消息稱,李嘉誠締造的長實集團,有意接盤香港豪宅項目“凱玥”。
這筆買賣的契機是,為凱玥提供貸款的債權銀團,已計劃出售這筆貸款的多數權益,長實為潛在買家之一。
凱玥貨值超過300億人民幣,由房企龍光、合景泰富共同持有,兩家以項目作為抵押,從匯豐、渣打等銀行獲取102億港元的貸款,用於項目開發。
這也是6年前李家競標失敗的項目。
自從兩家先後出險,未能按期償付債務,凱玥即麵臨擺上貨架的可能。
一旦李氏家族接盤,凱玥債權方重組,可能牽動龍光、合景泰富的命運,兩家合計總資產超過4200億。
300億豪宅
凱玥項目,曾見證民營房企馳騁香江的高光時刻。
其位於香港港島南區鴨脷洲,位置優越,背山麵海。規模較大,可建總樓麵逾76萬平方呎(約7萬平方米),為港島區少有的大型市區住宅。
2017年該地塊招標時,龍光與合景泰富聯手,以約168億港元的總價拿下,打破當時香港單幅土地總價紀錄。
項目定位為半山海景豪宅,共打造了6座住宅大廈,含295戶,總銷售麵積67.3萬平方呎,每戶1393至3635平方呎(1平方呎約合0.093平米),以四房戶為主,戶戶向南。
精心打造5年,2023年1月首批入市。參考出售價格,凱玥單價約5萬港元/平方呎,總貨值約336億港元,約合人民幣307億元。
龍光、合景泰富的項目持股比為5:5,所占權益銷售資源各一半。
對於錢緊的兩家而言,若凱玥去化順利,能為清償債務提供不少資金。
可惜,凱玥未能成為救星。
中原地產數據顯示,開盤至今,項目隻賣出三套,單價在1.64億至1.85億港元之間,合計銷售額約5.32億港元。
可能去化太慢,銀行們尋求轉讓債權,月初的消息稱,其已與長實集團進行接觸。
協縱管理集團聯合創始人黃立衝向《21CBR》記者分析,債權方通常擁有項目的抵押權,理論上以拍賣或者其他程序,新的買家就能獲得項目產權,即變相獲得項目。
“接盤方拿到債權,可以再跟龍光、合景泰富談判項目重組;如果房企不願意,也可以直接清盤項目。”黃立衝表示。
後又有消息傳出,銀行暫未考慮出售凱玥的貸款權益,即再無更新。
《21CBR》就上述情況詢問合景泰富,未獲得正麵回複。
難兄難弟
無論出售與否,凱玥項目的被動局麵,暫時難以扭轉,皆因兩家開發商處境艱難。
以龍光為例,2022年8月,即宣布暫停支付5筆境外美元優先票據的利息,官宣違約。
之前,龍光集團董事長紀海鵬已嗅到危險氣息,年初便開展資產盤活工作,9月之後,龍光未再出售資產,回籠資金有限。
紀海鵬
同時,銷售回血也不太順利。
2022年,龍光的合約銷售額為441億元,同比縮水千億元;據克爾瑞的數據,今年1-5月,全口徑銷售為120.6億,依舊疲弱。
紀海鵬寄望於債務重組,以時間換空間。
其離岸債務重組則已推進一年,原計劃今年5月初確定方案,現處於膠著狀態。
據悉,龍光正與一組公募美元債持有人團體進行談判,重組方案可能會納入部分債轉股選項,股權化部分約占30%。
更新後的重組方案,將在6月底提交給債權人。
合景泰富的狀況,稍好些。
來源:視覺中國
集團主席孔健岷苦撐到今年5月,才公告未能按期兌付,構成違約,涉及本息超過8億人民幣。
他們也在尋求境外債務的解決方案。
麻煩的地方在於,孔健岷去年展期美元債時,已將凱玥作為增信措施,承諾償還貸款後的剩餘現金流或新增融資,用於還債。
若李家接盤凱玥,項目有變,可能失去控製權,致使無法兌現承諾。
龍光和合景泰富兩家企業,總資產超過4200億,於紀、孔兩人而言,凱玥均係核心的優質資產,關係債務重組,不容出現閃失。
目前,兩家房企,均試圖阻止債權行出售貸款。
6月上旬,龍光首席債務管理官保國武告訴離岸私募債持有人,隻有項目開發才能提供現金流,用於償債;如失去凱玥,龍光離岸債重組將變得非常困難。
這一複雜局麵,增加了李嘉誠家族接手的難度。然而,隻要債權行態度鬆動,其就掌握著主動權。
命運沉浮
凱玥的命運沉浮,是三家地產商攻守易勢的縮影。
以龍光來說,其是業內有名的“黑馬”型選手,竄升速度極快。
紀海鵬敢於高價搶地,借助高杠杆、快周轉的模式,2015年至2021年間,龍光的銷售額從205億元增長至1400億元。
6年前,他聯手合景泰富,擊敗13家財團,拿下凱玥項目,其中即有本地開發商長實。
高光時刻,紀海鵬家族以670億元的財富,入圍2020年胡潤百富榜單。
當樓市進入調整期,融資端口收緊,高負債率的龍光,扛不住債務壓力,卷入流動性危局。
李嘉誠的長實,屬於“老錢”,增長不快,體量上較為節製。
截至2022年底,總資產為5148億港元,約為4700億人民幣左右,較縮表後的龍光、合景之和,高10%左右。
在財務上,始終穩健。
《21CBR》注意到,其資產負債率隻有23.53%,銀行結存及定期存款達612億港元,借款總額為486億港元,現金淨盈餘126億港元。
況且,借款還款期攤分高達14年,1年內到期的借款隻有25億港元。
高歌猛進時,這種狀態易被指保守;在變局時刻,李家越發主動,去年,即出手90億港幣,參與競購大型民企在港總部大樓。
如今,紀海鵬、孔健岷暫停投資,未再拿地,核心要務在於走出危局。
對於李嘉誠,當前局麵,恰是抄底優質資產的時機。即便凱玥拿不下來,也有其他機會。
“發展不忘穩健、穩健不忘發展”,李氏的長壽,是有原因的。