紅星美凱龍憑啥吸引建發和阿裏？

美凱龍昨日複牌即一字漲停，港股紅星美凱龍更是大漲 29.59%。

這至少說明，車建興出讓美凱龍的控製權、化解流動性危機，已經獲得投資者的廣泛認可。隨著建發股份接盤、阿裏巴巴換股入局，公司將在不久之後，正式進入新的曆史發展階段。

很多人評價，這是一次門當戶對的結合，但對於車建興來說，狠心割肉後轉做二股東，個中滋味應該五味雜陳。

他一手創立的美凱龍，在建發股份、阿裏巴巴眼裏，有著怎樣的價值值得江湖救急？

家底

當房地產行業有了明顯回暖跡象之時，車建興決意轉讓對美凱龍（601828.SH）的控製權紓困。

這宗今年首筆 A 吃 A 的交易，現在基本塵埃落定，廈門國資旗下建發股份（600153.SH），擬以不超過 63 億元現金收購美凱龍 29.95% 股權，交易完成後將成為公司新任控股股東。

阿裏巴巴也表示出興趣。據紅星美凱龍（01528.HK）13 日公告，前者已出具意向函，有意通過行使換股權，獲得美凱龍 2.48 億股，持股將達到 8.67%。

有了阿裏的介入，紅星美凱龍昨日開盤大漲，盤中最高漲幅 38.46%，收盤仍上漲了 29.59%。

很多人有了疑問，美凱龍身陷流動性危機，為什麽建發和阿裏會伸手拉一把？

本質上，這是一次利好雙方的交易。

在 15 日舉行的投資者電話會議上，美凱龍副總李建宏對外表示，建發股份 2022 年衝到全國前十，美凱龍家居業務覆蓋一、二手房地產市場，特別是在一手市場與建發有很強的協同性。另外，在 B 端供應鏈業務、C 端消費者市場方麵，二者有待進一步整合優勢。

據公開數據，美凱龍在家居市場占有率 17.5%，無論在品牌、渠道布局等方麵，與全業態發展的建發股份都門當戶對。

對於建發股份來說，更大的興趣應該在於標的方持有的投資性房地產。截至 2022 年 9 月，美凱龍持有投資者房地產價值規模為 963.23 億元，占非流動資產 8 成以上，在這其中不乏自建商場等，大多位於各地的核心地段。

當然，美凱龍債務壓力也不輕。截至 2022 年 9 月，公司負債規模 759.77 億元，占總資產的 56.85%。

在建發股份看來，美凱龍 60 多個自持項目主要分布在一二線城市，隨著商業不動產 REITs 即將開閥，盤活商業不動產以及體現應有的市場價值，有著比較好的預期。

阿裏巴巴 2019 年起就與美凱龍合作，為其投資提供數字化、線上化賦能，美凱龍稱將在未來將繼續相互引流。

投資版圖

除了家居商業服務主業之外，美凱龍在投資副業上也幹得繪聲繪色。

作為中國家居建材流通巨頭，美凱龍的投資緊緊盯住上下遊中的優質企業，主要涉及 3 個板塊：定製家居、智能家居、泛家居等。

據初步統計，在定製家居板塊，投資了皇派家居、歐派家居、奧普家居、箭牌家居等；智能家居板塊有億田智能等；泛家居板塊有中旗建材、慕思股份等，還有類似叮咚買菜等一批明星企業。

初步統計，在公司的投資生態中，已有 10 家上市，還有皇派家居、詩尼曼等正在衝刺 IPO。

這些，也為公司換來了豐厚的投資收益。公開報道，截至目前，公司本金及投資收益已全部收回的項目 13 個，投資收益 500% 以上。

其中比較經典的，應該是歐派家居。公司 2017 年初以 1.58 億元對價獲得歐派家居 4.99% 股權，隨著後者順利在 A 股上市，投資回報超過 20 億元。僅在 2018 年至 2020 年，紅星美凱龍就收到歐派家居分紅 3338 萬元。

據美凱龍 2021 年報，當年投資收益 5.39 億元，同比增長 142.80%。據證券市場紅周刊數據，當年紅星美凱龍投資收益浮盈 24.2 億元，較上年增長 20.4%。

公司投資的企業運氣也非常不錯，去年，森鷹窗業、慕思股份、箭牌家居陸續上市，大健雲倉去年 8 月登陸納斯達克。

公司一邊是家居賣場巨頭，一邊也是家居上遊優質企業的 PE 玩家。

據 2022 年中報，公司其他權益工具投資餘額為 33.81 億元，投資約 31 家企業，金牌櫥櫃、億田智能、皇派家居以及新潮傳媒等均在此列。

敗在地產

一場股權交易，有著中國 Mall 王者之稱的車建興終歸將走下神壇，委身美凱龍二股東的角色，眾人不禁一陣唏噓。

他白手起家的故事，至今還是外界津津樂道的草根逆襲經典案例。從一個小木匠到家居行業大佬，他花了 30 多年。

2016 年，車建興手裏已有 200 座家居 Mall，彼時中國首富王健林手裏的購物中心也不過 190 座。兩年後，美凱龍登陸 A 股，成為國內首家 A+H 股家居企業。

這幾年裏，成為車建興的高光時刻。在金科股份黃紅雲深陷股權保衛戰時，車建興還興致勃勃地攜重金參戰。

車建興對地產業務的興趣，最早可以追溯到 2009 年。主要是通過布局家居業務，再依托家居廣場項目進行勾地。

企業上市之後，地產業務擴張迅速井噴，在賣身遠洋係之前，已在全國開發和運營了 72 個商業地產和住宅項目。

據公開數據，截至 2020 年中，紅星地產土儲規模約 1800 萬平方米，當年銷售規模達到峰頂，全口徑銷售額 480.6 億元，位列克而瑞百強榜單第 66 位。

不過，紅星地產不少土地儲備在低線城市，隨著行業周期轉換，成了埋在公司腳下的一顆雷。2021 年 7 月，車建興將紅星地產 70% 股權轉讓給遠洋係，對價 40 億元，僅相當於北京、上海市中心一塊土地的價格。

想想如果當年不忍痛割肉，現在車建興可能連喘氣的機會都沒了。