債務壓頂，他們危矣！

其實我想告訴你的是，這麽多的房企看似膀大腰圓、財大氣粗，其實都是肥肉，沒有一點瘦肉，萬一刺刀見紅，一分錢也拿不出來。

開寶馬 7 係的加不起 95 汽油。

一個意思。

第一滴血：債務。

這一次，輪到了金科。

但金科也僅僅是其中的典型，不止這一家。

之前就一直傳聞金科風險極大，但是很快就淹沒在大量的新聞之中。直到前幾天的新聞，才把金科推到了風口浪尖，一共是 6 筆商票違約：

不過，這一次暴雷根本不是幾十億的債務和商票，多少呢？

4407 萬。

過去 4 年金科的銷售額是多少嗎？

1188 億、1860 億、2232 億、1876 億。

2021 年的幾個數據，我看了倒吸一口涼氣：

營業利潤 87.36 億元，同比下降 28.57%；

淨利潤 66.88 億元，同比下降 31.08%；

歸母淨利潤隻有 36.01 億元，同比跌幅 48.78%；

財務費用約 6.70 億元，同比增長 39.33%。

全年利息支出約 11.03 億元，同比大增 18.60%；

利息收入為 6.08 億元，同比增長 2.88%；

利息淨支出 4.95 億元，同比增速達 46.02%。

金科股份現金及現金等價物餘額約 276.45 億元，同比下降 35.27%；

一年內到期的非流動性負債約 279.63 億元，同比增加 20.58%；

應付票據約 86.35 億元，同比大增 51.62%。

6 月 14 日，控股股東黃紅雲先生將所持 2300 萬公司股票質押給國信證券用以融資擔保。本次質押股份占所持股份的 3.92%，占公司總股本的 0.43%。

收益全麵下滑。

利息全麵飆升。

第二滴血：利潤。

前幾天，杭州濱江開了一下股東大會，在大會上披露了很多重要數據，有幾點非常重要的信息，大家可以看看：

1、戚老板認為 60-70 歲是最好的年紀，要大幹一場。

2、濱江 1999-2008 年，銷售額 99 億，淨利潤 15 億。

3、濱江 2009-2018 年，銷售額 2000 億，淨利潤 120 億。

4、濱江 2019-2028 年，銷售額目標 1.5 萬億，淨利潤目標 500 億。

5、6-8 個點淨利潤。

6、濱江不想當第一。

有一點需要說明：

1.5 萬億是一個保守的數字，最開始濱江定的目標是 2 萬億，也就是 10 年達到 2 萬億的銷售目標，平均每年差不多 2000 億上下。

但是由於房地產市場太慘了，濱江不得不調低到 1.5 萬億，降低差不多 5000 億，一下子降了 25%，說明信心嚴重不足。

另外，關於拿地，濱江也非常穩（保）健（守）：

1、16-18 年，回款金額的 1 倍拿地。

2、19-21 年，回款金額的 0.8 倍拿地。

3、22 年開始，回款金額的 0.6 倍拿地。

其實保守的遠不是濱江，而是大環境、大市場。

08 年之前，賣 99 億還能拿到 15 億的利潤，相當於 15% 的利潤率，但是未來 10 年賣 1.5 萬億，才能實現 500 億的淨利潤，利潤率可憐到隻有 %。

約等於 3.3%。

第三滴血：現金流。

為什麽沒有在濱江的數據中提現金流，因為這隻是一家房企，而且還是賣的不錯的房企，不具有代表性，要想數據更加全麵，更加真實，比如納入更多的房企數據，才能看清這個市場。

1、1-5 月，百強房企銷售金額 2.32 萬億，同比下降超五成。

2、1-5 月的數據，同比 2020 年同期還要下跌 3 成 %。

3、銷售額超千億房企僅有 3 家，而去年達到 15 家。

4、超百億房企 70 家，較去年同期減少 48 家。

5、TOP100 房企權益銷售額均值為 199.9 億，權益銷售麵積均值為 136.0 萬方，同比分別下降 51.5% 和 53.2%。

6、重點 50 城商品住宅月均供應規模超 1500 萬平方米，同比下降超四成。

7、重點 50 城新批上市麵積約 1600 萬平方米，同比降幅接近五成。

一句話：

賣不動了。

第四滴血：沒錢拿地。

資金的收緊對房企拿地布局帶來的影響越來越明顯，房企拿地力度持續下滑。

這裏麵有幾個數據非常值得關注：

1、整個拿地數據，很慘，都不敢拿地。

2、幾乎都是國央企拖地，除了數據好看，反而顯得更慘。

先說數據很慘：

根據中指研究院數據，2022 年 1-5 月，TOP100 企業拿地總額 4681 億元，拿地規模同比下降 64.7%，降幅比上月擴大 8.8 個百分點。TOP100 門檻值為 14 億元，較 2021 年 5 月下降 15 億元。

單月來看，中指研究院跟蹤的 50 家代表企業拿地數據顯示，50 家代表房企拿地總額同比下降 88.6%。

再說國央企托底：

前 5 個月，華潤置地以拿地金額 358 億元和拿地麵積 201 萬平方米，位居房企權益拿地金額和麵積 T0P100 榜單雙第一。

同時，華潤置地又以全口徑新增貨值 634 億元占據 "2022 年 1-5 月中國房地產行業新增貨值 TOP100" 排行榜榜首。

華潤，不用說了，看名字就知道了，又紅又專。

建發地產，廈門國企。

綠城中國，中交是大股東，中字頭。

中海地產，中字頭。

廣州地鐵，與越秀號稱托底天王。

保利發展，軍工之王。

萬科，深圳地鐵大股東，也是紅色基因。

上海地產，地方國企。

中國鐵建，中字頭。

也就是說，算了半天，隻有濱江一家民企，敢在杭州這麽橫衝直撞的拿地，但你要知道，也就是在杭州敢拿地，換個城市就不會這麽走運了。

最關鍵的是第三點：

從布局城市等級來看，50 家代表房企 2022 年 1-5 月在二線城市的投資麵積占比最高，為 63.9%。從布局區域來看，企業熱衷於在長三角拿地，占比達到 42.3%。

真是世道輪流轉，高周轉也不靈了。

之前恒大碧桂園中南中駿都是鐵了心的紮根三四線，一心一意搞三線建設，也正是在過去的 10 年實現了銷售規模的大力發展。

現在卻徹底調轉了方向，全部奔向了一二線，全部奔向了最好的城市。

不止金科。

花樣年地產，8 億，7 月 5 日到期。

大發地產，1.38 億，6 月 30 日到期。

正榮，16 億，6 月 30 日到期。

龍湖，4.5 億，7 月 13 日到期。

領地，1.23 億美元，6 月 28 日到期。

其中，領地地產的數據最有嚼頭：

2021 年，該公司歸母淨利潤同比下滑 43.22％至 4.88 億元，淨利潤率從 2020 年的 8.06％降至 4.23％。其同期擁有債務總額 119.75 億元，短期債務規模約 41.86 億元，對應現金及現金等價物約 42.98 億元，資金情況並不寬裕。

但，這個時候的領地，是安全的。

5 月，刺刀見紅。19 日，領地控股、領悅服務股價閃崩，跌幅分別達到 83.82％、59.6％，領地控股總市值從前 34.92 億港元腰斬至 5.65 億港元。

危機，突然而至。

6 月 17 日，雲南城投賣項目，20 個，底價 60.26 億元。

6 月 14 日，遠洋集團 50.15 億，出售遠洋銳中心。

6 月 13 日，陽光城賣地 6 塊，股權轉讓 + 負債共計 48 億元。

6 月 10 日，路勁基建，擬以 6890 萬元出售河北聯營公司 45% 股權。

6 月 1 日，建業地產，擬引入河南鐵建作為戰略投資者。

下半年，到期債券規模約為 2887 億。

為什麽區區幾千萬，就可以讓一家房企如臨大敵？

在很多朋友的意識中，房企不都是上千億、幾百億的規模嘛，每一天的流水都是上億，要想還清幾千萬的債務，不是很輕鬆嗎？

首先，你要明白一點，大量的房企不管規模多少，本質上是現金流流轉，而不是手握現金流，就像馬雲身家 2000 多億，並不是他真的有 2000 多億的現金，而是他旗下的所有資產估值 2000 多億，你讓他一下子拿出幾億、幾十億的現金，他真有可能拿不出來。

其次，很多房企規模很大，債務都會連鎖反應，債務 1 出來，債務 2/3/4 也會出來，雪上加霜，更加還不起了。

那麽，這些房企會不會死？

會死，但是死法不一樣。

人固有一死，或輕於鴻毛，或重於泰山。

房企也是一樣。現在國家要做的，就是盡量讓這些房企死的重於泰山一點，畢竟死人比活人更有用。

在這一點上，國家一直在踩鋼絲，民企既要瀕臨死亡，要知道疼，同時也不能讓他們真死了，一旦真死了就是係統性災難，這是國家不願意看到的。

所以，你看恒大 2 萬億的負債，按理說早該破產了，但是這都快 3 年了，還一直挺著，要麽許老板和恒大是鐵人，要麽恒大已經是砧板上的肉。

我更願意相信後者。