深圳樓市春節幾乎零成交，發生了什麽？

資料圖：深圳灣新地標——魅力 " 春筍 "。 

深圳樓市經曆了什麽？

作者：左宇坤

虎年春節，三四線城市翹首以盼的 " 返鄉置業潮 " 爽約了，也讓人們把目光更多地放到了一二線城市。但有了 " 就地過年 " 政策加持的一二線城市，同樣也是幾家歡喜幾家愁。

與走熱的上海北京形成鮮明對比的是，深圳樓市 " 春節幾乎零成交 "，經曆了什麽？

" 零成交 " 的春節

深圳二手房中介楊光 ( 化名 ) 所在的門店門口，還貼著橫批為 " 一帆風順 " 的對聯。但店裏曾和楊光在這 " 同一條船上 " 的幾十名同事，隻剩了不到十個人。

在這並不一帆風順的一年，楊光親眼見證了深圳樓市的一路跌宕。

作為本地人，楊光這個春節沒打算休假，但整個假期他也隻帶看了一組客戶，看房總共看了不到五分鍾。

" 我不想休假，樓市卻‘休假’了。" 楊光有些無奈。深圳市房地產中介協會統計的數據顯示，春節期間 ( 1 月 31 日 -2 月 6 日 ) ，深圳市新房與二手房成交量 ( 完成產權過戶 ) 分別為 0 套和 1 套，" 零成交 " 的業績讓業內外大跌眼鏡。

這一消息早就在楊光的朋友圈 " 刷爆了 "。楊光說，有北京公司同事 1 月份開了 300 多套合同，而 " 一無所獲 " 卻是自己和深圳同事們的春節工作總結。

中指研究院公布的 2022 年春節周新房成交情況顯示，春節期間深圳新建商品住宅累計成交 0.94 萬平方米，除個別網紅盤以外，多數樓盤去化都不理想。

雖然新房的觀望情緒仍然較重，但楊光表示，" 做新房的同事們還是比我們稍好些，畢竟價格相對便宜且貸款方便，春節期間也做了很多新盤九幾折、推特價房源、買房送家電等的活動。"

跌至 " 零度 " 的春節，隻是深圳二手房市場 2021 年一整年的縮影。深圳市房地產信息平台顯示，2021 年深圳二手住宅共成交 40699 套，同比減少 57.3%，創下近 15 年的新低；2022 年 1 月二手住宅更是隻成交了 1557 套，同比大跌 75.04%，為近十年來最低值。

" 轉行送外賣的、開飯館的、賣二手車的同事不在少數。有些還在堅持的，為了賺錢養家，做代駕到淩晨一兩點，上午八九點再到店裏來上班。" 楊光說，之前生意好的時候，每年能有三十多萬元的收入，現在加上兼職每個月最多也就四五千元。

資料圖：深圳。中新社記者 陳文 攝

" 二手房指導價 " 的執行力度

作為全國首個推行二手房指導價的城市，深圳該政策如今實施剛好滿一周年。業內普遍認為，從政策調控的效果來看，這一政策可以說讓 2021 年成為了深圳樓市具有分水嶺意義的一年。

" 一年多之前，剛剛接到二手房指導價的消息的時候，我們其實沒太當回事兒。二手房業主的群體又大又分散，怎麽能管得過來呢？" 楊光回憶道，但隨之而來的中介機構強製下架房源報價、銀行按照房屋指導價放款，讓他體會到了政策的執行力度。

" 跌得最厲害的，除了房價虛高的豪宅，就是行情的領頭羊學區房。" 楊光表示，深圳學區房的 " 天花板 " 百花片區和八卦嶺片區，很多下跌都以百萬元為單位，比指導價還低一兩萬元還流拍的房子也不少。

" 我有客戶在 2020 年入手了學區房，兩年不到虧出去 200 多萬元，問我接下來要怎麽辦。我說這真的沒辦法，常規商品房房價還有修複機會，學區房失去學區資源的保護後，價值隻會加速消逝。" 楊光說。

這個客戶並不是個例。深圳樓市的變動讓無數炒房客折戟沙場，也有越來越多的房源成交接近參考價，調控初衷得以彰顯。

樂有家研究中心測算發現，2021 年 7 月以前，成交價與參考價偏差值在 10% 以內的成交單占比不到 2 成，20% 以上的成交單占到 6 成以上；8 月開始，偏差值 10% 以內的房源占比顯著提升，10 月對比 9 月更是直接提升了 14 個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。

值得注意的是，在二手房指導發布之際，深圳住建局有關負責人曾表示，二手房指導價原則上一年發布一次，市場波動大時也可能會半年發布一次。截至目前，2022 年的二手房參考價仍未發生調整。

" 如果按真實價格的變動下調參考價，會帶來市場預期不穩、買家更加謹慎的結果；如果上調參考價格，不太符合目前的市場運行態勢，而且可能會傳達托底和救市的信號。" 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉如此解釋重新製定二手房參考價的兩難困境。

" 在調整和跌落的過程中，慢慢讓買房者的居住需求大於投資需求，買房者也不再是炒房客而是以房換房的業主，這樣的樓市才最穩定。" 從小在深圳長大的楊光，也相信著這座城市的韌性。

中指研究院發布的數據顯示，年後首周 ( 2 月 7 日 -2 月 13 日 ) 樓市整體成交上行，同比轉降為升。其中，深圳升幅較大，約為 226.5%。

" 當下深圳樓市的困境，是為過去野蠻生長而買單。" 李宇嘉認為，再過幾個月，深圳樓市會有起色，但回不到過去了。