深圳豪宅的宿命：轉介、打折、降價

華潤在深圳的口碑一直不錯，像屹立在深圳灣的 " 春筍 "，大家對於它的評價，盡是讚美。

曾經和一個朋友聊天，問及買了哪裏的房子，他毫不猶豫地回答我，是華潤的。從他的眼神和語氣裏，我看到的是一種自信與驕傲。

可華潤畢竟不是神，總有拉低好感的時候，而這一次，華潤城一事確實拉垮了。

1走下神壇的華潤城

華潤在深圳的代表作之一，華潤城。

這個項目想必不用過多介紹了吧，不僅深圳人耳熟能詳，就連全國人民都知道深圳有個華潤城。

2020 年 11 月，華潤城一期入市，萬人爭搶。而這一次，也將華潤城推向了頂峰。

憑借" 躺賺 500 萬 "" 代持 "這樣的關鍵詞，華潤城迅速走紅，被全國各大媒體報道。這或許是曆年開盤以來最為 " 風光 " 的一次了。

我清晰地記得，平時一個不怎麽關注房產的朋友，也突然跑過來問我：" 聽說深圳有個躺賺 500 萬的項目？"

可見，那次事件的傳播影響力有多大。

轉眼到了 2021 年 12 月，華潤城潤璽二期入市，推售 1024 套房源，僅 1486 批客戶登記，不需積分。

結果也不出意外，辛辛苦苦賣了一整天，沒能日光，當天還剩下 200 套左右房源。顯然，華潤城萬人搶房的盛況不再了。

筆者認為，華潤城潤璽二期不需積分，無法日光，其實也不是什麽丟人的事兒，市場那麽冷，還能去化 80%，也還算可以了。

可顯然，華潤城著急了。以至於後麵的這波操作，讓人覺得很是迷惑。

近日，華潤城潤璽二期開啟全民營銷，據了解，項目還有少量 120 平住宅在售，全民經紀人推薦新客戶購買，可獲得稅前 5000 元 / 套獎勵。



套均總價上千萬的豪宅，一個平方就 13 萬，僅獎勵稅前 5000 元 / 套，這確定是全民營銷嗎？福田羅湖的轉介項目傭金隨便一套十萬起步，比如同樣定位改善、豪宅的富通九曜公館轉介點數 1.5-2% 不等，一套幾十萬傭金，誰更有誘惑力？

如果華潤城認為自己的產品很好，不需要靠高傭金來激勵，目的隻是推動圈層客戶購買，那麽問題來了，買得起千萬豪宅的買家，豈會因為你這稅前 5 千塊心動？

其二，這讓開盤期買了的業主會怎麽想？心理層麵上，已經掉價了。因為在購買了華潤城二期的業主心裏，華潤城是最好的，網紅品質盤，完全不需要轉介，而今啟動全民營銷，看來是真賣不動了，業主心裏可能會感到不值，甚至後悔當初的選擇。

其三，這種行為舉措，一定程度上累計了負麵情緒，且接下來待開的 4 棟是 120 平戶型，現在剩下的也是 120 平，這些都或將直接影響華潤城潤璽二期最後第 4 棟的銷售。

總而言之，這次華潤城的營銷稱得上是殺敵一百，自損三千，看似機警的操作，實則打了一副爛牌。

相比華潤城潤璽二期 " 心機 " 營銷，距離 14 公裏外的富通項目卻要誠實的多。

2拚命賣房的富通

2021 年 11 月富通上舍入市，初來咋到，拿出 66 套住宅小試牛刀，結果僅 8 人認籌登記，這個結果冥冥中注定了去化，據了解，開盤當天僅有 1 人簽約認購。

隨後，富通快速反應，啟動9 折賣房 +1% 傭金中介帶客，根據樓盤備案價，9 折後至少降價 120 萬 / 套。

但即使這樣，樓盤去化效果仍然有限。

富通相信隻有 " 賣不出的價格，沒有賣不出的房子 "，接著又推出8 萬 +/ 平的工抵房，相比 11.4 萬 / 平的備案均價，降了 3 萬 / 平左右，以一套 116 平戶型計算，總價直減 348 萬。

2 個月過去，富通再入市。2022 年 1 月，富通開出富通九曜公館，打出的招牌是 "看高爾夫景觀 + 城市中心景觀"。

除了有景觀優勢，富通在價格上也學乖了，前麵入市的富通上舍備案均價 11.4 萬 / 平，結果各種打折；這次富通九曜公館備案均價 10.9 萬 / 平，相比之前降價 5 千 / 平。

但需要注意的是，富通九曜公館是毛坯交付，而富通上舍是精裝交付。

根據消息，本次富通九耀公館開盤也開啟了優惠，按揭 96 折，全款 95 折，折算優惠 37 萬 -234.5 萬 / 套。此外，樓盤已啟動中介帶客，傭金 1.5-2% 不等，成交傭金介於 10-90 萬之間。

種種操作之下，本次九曜公館 283 套住宅，吸引105 批客戶認籌登記，這個人數，至少比上次好。最後實際能去化多少，筆者持悲觀態度。

富通九曜公館相比前麵入市的富通上城，名義上價格降了，產品更優了，但實際對比發現，可能並沒有大家想象的那麽美好。

1、價格層麵，富通九曜公館備案均價 10.9 萬 / 平，富通上舍均價 11.4 萬 / 平，看上去價格相比降了 5 千 / 平，但九曜公館是毛坯交付，而上舍是精裝交付；降下去的 5 千 / 平，實際就是裝修費，這樣來看，兩者價格相差不大，九曜公館無價格優勢。

2、景觀層麵，九曜公館打出的是看高爾夫景觀 + 城市景觀，看城市景觀是真，但高爾夫就沒那麽容易了，本次開的九曜公館 1 棟，前麵有 2 棟和酒店公寓樓棟的遮擋；真正接近高爾夫景觀資源的是 2 棟，1 棟的高爾夫景觀資源有限，且隻能部分戶型可看。



其次，值得提醒的是，高爾夫球場或將被收回，這在 2018 年就曾被官方提及，深圳高爾夫俱樂部球場用地使用權將被無償收回，將納入香蜜湖片區規劃一並考慮。未來或將不再有高爾夫景觀。

3、產品層麵，本次九曜公館推出的戶型多樣，83-360 平，但主推的是 96 平，122 平，360 平，但戶型的實用率都不高；

比如 96 平戶型，套內隻有 71 平，122 平，套內隻有 90 平，360 平，套內隻有 256 平。



結語

冷市之下，並無新鮮事，" 涼 " 依然是主旋律，即使是華潤城這樣的網紅盤，可惜了華潤城潤璽二期捏的一手好牌，卻在不恰當的時間打出一副爛牌模樣，營銷也是讓人大跌眼鏡，但價值猶在，剛需改善投資仍可選。

屢次碰壁的富通，越失敗越勇敢，目前開出的樓棟都是些歪瓜裂棗，王牌 2 棟還沒拿出來，個人認為，還可以等。