再現維權潮，2021年深圳的房子有多差？

2021 年的深圳樓市，猶如過山車，可謂是跌宕起伏。

成交量的走勢，從上半年的火熱再到下半年的淡市，按股市行情的黑話來說，是典型的 " 高開低走 " 的姿態。

而深圳人買房，也經曆了從年初的打新焦慮，選房選不到，再到年中的剛需不敢入場，有錢人不想出手，到如今的新盤集體賣不動，頻繁轉介、打折送禮。

儼然，今年已經成了很多深圳人買房舉棋不定的一年。

但即便已經上車的業主，有不少今年也依舊不能塵埃落定，不是奔走在維權的路上，便是困於開發商們的推諉之中。

很難想象，上千萬的豪宅業主，在買房的路上竟也難幸免於開發商違規搭建、貨不對板、質量堪憂等問題。

關於這一年，這些業主都經曆了什麽，在即將與 2021 年說再見的時刻，波荔整理了關於業主們買房的維權圖鑒，給尚未上車的深圳人們一份上車避坑手冊。

1豪宅質量翻車，時有發生

在深圳，豪宅向來不缺故事，買了豪宅的業主們也一樣，即使花千萬也能碰上幺蛾子，一不小心翻車都是家常便飯的事。

按波荔一位老相識的話來說，不買房可能永遠都無法體會什麽是 " 被扒了皮，還隻能裸奔 "。

今年以來，深圳翻車維權的豪宅不在少數，其中不乏大品牌、大央企、好地段的現象級樓盤。

比如福田萬科臻山府三期，在業主不知情的情況下，家外牆的位置就被安排得明明白白，容易導致火災的鐵皮煙道直通到住宅樓頂。

在外要忍受二手煙，回家要忍受樓下炒菜的油煙躥窗戶邊而過。

花了上千萬，卻給我安一個煙管？換誰受得了？

容積率還從 5.0 變到 5.8，小區四個角蓋了四大間商墅，小區寶貴的綠地麵積被占用了。

當初開盤，總價 1472-3254 萬元 / 套，半小時去化 96%，接近售罄，成為當時賣的最火的樓盤。

周邊的豪宅安巒公館政府指導價為 12 萬 / 平，錦廬花園和天健公館的政府指導價為 13.1 萬 / 平，品質也不差，憑什麽我家沒收房就這麽拉胯。

真是仕能忍，土豪不能忍，於是 2021 年 6 月，業主們在和開發商協商希望能拆除違建加裝煙道，對違建商墅進行整改無果後，隻能選擇維權曝光。

再比如南山區留仙大道的寶能城，還未交付就要開始維權。

官方賣樓時宣傳 "2:1 車位比配置 "，但 8 月底即將交樓之際，結果小區物業公示，負一層 445 個打包賣，負二層 100 個停車位變作幼兒園臨時車位，剩餘負三層小區業主買月卡才能用。

去年 11 月花總價 2121-3529 萬 / 套，這讓買房奔著高車位比去的業主情何以堪？

而且在業主車位維權夠心塞的情況下，接著又爆出樓下幼兒園隱藏的一處隱秘通道居然是違建，還是一處娛樂 " 會所 "。

這都不算最讓業主堵心的了，畢竟很快幼兒園旁違建的娛樂會所被推平。

真正讓業主 " 堵上加堵 " 的是，項目西區 2 棟得延遲交樓 3 個月；1 棟、3 棟的延遲交樓 2 個月。

說好能如期住上豪宅，結果隻能進入入住等待狀態。

雖然這些千萬級的豪宅維權過後，都有不錯的進展，但對業主來說，還是少不了一番折騰和堵心。

7 月份萬科臻山府三期開發商同意立馬拆除 A、C 兩棟高空煙道，寶能城停車場管理方案 " 一日遊 "。

所以說，不交房，不看工地，都不知道自己買了個什麽 " 新鮮蘿卜皮 "。

買了房，還得時刻蹲點監工，時時觀察家附近環境。

2品牌之大，貨不對板亦有一二

招商名頭大不大？深業實力強不強？中海開發牛不牛？

如果買房，一定有人說要選擇大品牌的開發商。

因為選擇實力強的開發商，按期交工有保證，配套學校資源比較好，小區物業通常比較靠譜，建設房子也更注重品質。

所以，大家對這些品牌有信仰。

但大品牌不一定等於高質量，貨不對板時有發生，即便處於深圳黃金地段的項目。

比如，作為龍華標杆式樓盤的中海匯德理，2020 年開盤之初有 " 革新龍華天際線 " 的稱號，開盤均價 7-7.9 萬 /㎡。

結果選房業主今年 6 月發現裝修與宣傳用料貨不對板，選擇投訴維權。

比如位於寶安區招商臻府，開盤總價 948-1478 萬 / 套，11 月開放日上演 " 照騙 "。

房屋裝修與樣板房差異明顯，實際房屋裝修的踢腳線、瓷磚、燃氣管道、衣櫃封條等與樣板房的明顯不一致。

再比如位於南山區的深業鶴塘嶺，去年 12 月開盤，備案均價 11 萬 / 平，總價 895.3-2046.5 萬 / 套，6 小時被選光，提前交房卻未完工。

業主收房隻能收到一個毛坯工地，交房品質與宣傳效果大相徑庭。空中花園、地下停車場、公區軟裝布置等，都與宣傳效果不符。

雖然這些大品牌最後，都統一積極回應，發表聲明或公告，但也要警惕豪宅、大品牌也有貨不對板的可能。

買房的時候，既要選擇大品牌，又要警惕盲信大品牌。

中海 9 月發布公告聲明 " 有個別業主曲解買賣合同約定的交付標準 "，業主可選擇解約。

招商臻府 12 月 25 日，針對工地開放日後業主提出的問題和建議，逐條予以回複。

3烏龍之事難免

如果說深圳樓市 2021 年最烏龍的事件，莫過於寶安網紅盤萬豐海岸城臻園、以及前海潤峯府了。

作為兩個現象級的樓盤，還未開盤，市場便緊緊盯著。

前者今年 10 月開盤，備案單價 5.2-6.43 萬 /㎡，總價 429-877 萬 / 套，後者今年 12 月開盤，備案單價 9.93 萬 -13.6 萬 /㎡，總價區間 1099 萬 -2052 萬 / 套，都是 " 日光 " 的項目。

但兩者在開盤的過程中，鬧出了 " 戶型放錯 "、" 認籌階段搖號出現重號 "的烏龍。

萬豐海岸城臻園，選房前無樣板可看，連宣傳的樣板照片都沒有，開 " 盲盒式 " 選房，業主簽約即維權。

在部分業主選房後發現，2 棟一、二單元 01 戶型以及 02 戶型竟然被搞錯。

而前海潤峯府則在公布 " 選房順序公證搖號 " 結果後，被購房者發現搖號池中出現跳碼、重碼的現象。

如 1261 號跳到 1263 號，1271 號直接跳到 1273 號，1279 號同時搖到 A1173 和 A0650 兩個登記號等。

於是 12 月進入選房排序的意向業主們，進行了連夜維權。當日深圳市前海公證處官方很快發布最新的公告進行更。

出現這樣的結果，在深圳新房市場上是非常少見的，但 2021 年卻在短短兩個月內，出現了兩回。

4維權之下，真正的導火索

事實上，這些新盤項目，隻是深圳維權譜子裏的冰山一角，還有更多的問題小區，要麽選擇息事寧人，要麽就是維權無門

比如今年 10 月份深圳坪山區花樣年好時光項目，被爆停工，後又辟謠。

這些維權項目，問題雖然百出，但明顯可以看到，今年下半年，維權的數量有紮堆現象。

梳理深圳全年的維權事件，據不完全統計，2021 年深圳已經不下 14 起。

通過觀察可以發現，質量問題的案件尤為偏多，特別是 12 月份就集中出現了 3 宗。

在梳理的維權項目眾中，超過半數樓盤被維權的起因都是工程質量問題。

如萬科臻山府三期、坪山泰禾金尊府、尖崗山一號、招商臻府等。

被維權的對象既有知名房企，也有深圳本土小房企；既有毛坯房，也有裝修房；既有城市中心地段，也有偏遠城郊地段。

這在人均房產百萬的深圳，問題住宅紮堆顯得尤為突出。

當前連大品牌都陷入住房質量維權的漩渦，可見問題的普遍存在，以上的盤點恐怕隻是整個行業的冰山一角。

早在 2018 年，曾有地產業內人士在博鼇房地產論壇上公開表示，" 近兩年的房屋質量是最差的，兩年質量維權會井噴湧現 "。

如今看來，多少有點一語成讖，今年表現得尤為集中。

所以透過現象看本質，實際上這兩年是房企極為艱難的一年。

拋開疫情因素，受 " 三道紅線 "、" 兩道紅線 " 影響，流入樓市的資金被嚴格限製，房企資金承壓，正常交付、質量保障開始變得困難起來。

另一方麵，開發商利潤受到限價的影響。

拿地限價，導致開發商原本的利潤率被擠壓，在保證利潤率的前提下，部分新盤就會以建築質量作為代價，獲取利潤空間。

去年深圳新拍的住宅用地大部分都實行限價拿地，" 競地價、竟配建 " 的模式，導致開發企業的利潤空間被壓縮。

而去年所拍下的地塊，除了深鐵瓏境，全部已經在今年入市。

如華潤金地聯合拿下的前海地塊，建成的商品住宅毛坯限價 10.71 萬 / 平；中海拿下的民治地塊，建成的商品住宅毛坯限價 6.72 萬 / 平；安徽安聯拿下的光明地礦，限價 4.91 萬 / 平。

今年深圳所拍的地塊，也進行了嚴格的限價，如南山桂灣街道前海中冶大廈西北側的地塊，T201-0168 地塊及 T201-0157 地塊，商品住宅毛坯限價9.2 萬 / 平，但地塊附近的項目天健桂悅府今年 1 月開盤單價區間在 9-12.2 萬 /㎡。

所以，在限價製度下，開發商的利潤空間受到壓縮。

也就是說，事實上近兩年維權的新盤，除了和開發商監工用心與否有關，更多時候反映出來的是房企以犧牲房屋質量為代價，換取項目的竣工速度以及利潤。

這兩年選擇新房的購房者，一定要關注開發商情況。

小開發商的房子慎重，大房企謹慎，以免交房之後出現各種堵心問題。