房價連飆11個月！新加坡政府急了

日前，新加坡三部門聯合宣布了一係列措施來冷卻其飆漲11個月的房地產市場，

當地時間12月15日，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布多項管控房地產行業的措施，其中包括提高印花稅和收緊貸款限製，重點冷卻私人住宅和組屋轉售市場的熱度。

疫情影響之下，全球多國房價在貨幣政策、財政刺激等方麵的影響因素下，普遍上漲。其中美國飆升的房價也備受市場關注，全美房地產經紀人協會（NAR）今年8月份發布報告指出，在該協會追蹤的183個美國大都會區中，有182個地區的單戶成屋銷售價格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會區房價中值較上年同期上漲了10%以上。

新加坡三部門出手冷卻樓市

新加坡當地時間12月15日晚間，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布多項措施，意圖冷卻該國連漲了11個月的房地產市場。

“盡管受到新冠疫情影響，私人住宅和公共住房轉售市場一直很活躍。”新加坡政府在聲明中稱，自2020年第一季度以來，私人住房價格上漲了約9%，而公共住房轉售單價上漲了約15%。

新加坡財政部、國家發展部和金融管理局在聯合新聞稿中稱，此次發布的措施包括提高額外買方印花稅率 (ABSD)、收緊總債務償還率 (TDSR) 門檻以及降低住房和發展委員會 (HDB) 貸款的貸款價值比 (LTV) 限額。主要有下：

* 針對本國公民：購買第二套住房的額外印花稅率從12%提高到 17%；對於第三套及以上住房，稅率從15%提高到25%；

* 針對永久居民：購買第二套房的額外印花稅率從15%上調至25%，第三套及以上房產，稅率從15%上調至30%；

* 針對外國公民：印花稅率從20%上調至30%；

* 針對非個人買家/實體：印花稅率從25%增加到35%

* 總償債比率門檻從60%收緊至55%，自12月16日起生效，即個人每月總貸款支付，包括抵押貸款，不能超過個人總收入的55%。

新加坡政府方麵表示，近幾個季度以來，當局持續關注房地產市場情況，並且發現即使新冠疫情對經濟發展造成了一些阻礙，但是地產行業熱度並未減退，其中私人住宅和組屋轉售市場被持續湧入。

據了解，距離上一次新加坡當局調控額外買方印花稅 (ABSD) 利率已經過了三年多的時間，很顯然，此番再度強力出手調控樓市，體現了該國政府對於房價的飆漲的隱憂。

新加坡三部門在聯合聲明中還稱，如果放任不管，價格可能會跑在經濟基本麵之前，並增加隨後出現不穩定調整的風險。此外，借款人容易受到未來幾年利率可能上升的影響。

值得注意的是，新加坡金管局近日發布的《金融穩定評估》報告顯示，該國過去一年裏家庭債務增長6.8%，而房貸是家庭債務增長的主要因素。“一旦房地產市場受到衝擊，房價回調，國內需求降低，隨之而來的不良貸款增加會影響銀行係統，削弱銀行向其他部門提供信貸的能力。”報告中稱。

全球房價漲勢洶洶

著眼全球，疫情之下，全球多國房價在貨幣政策、財政刺激等方麵的影響因素下，普遍顯示上漲。

今年一季度末，就有多份報告指出，多國樓市陷入火熱境況。比如，歐洲、美國、加拿大和亞太部分國家和地區房價飆升，有分析人士指出，這背後的主要原因是低利率和貨幣寬鬆。全球房地產谘詢公司萊坊國際（Knight Frank）也在今年6月份全球房價指數報告中指出，截至今年3月份的12個月，全球平均房價上漲7.3%，為2006年第四季度以來最大漲幅。

放眼亞太地區來看，新加坡房價在一季度時就表現得上漲最快，漲幅為6.1%；韓國位列其後，漲幅達5.8%；緊接著是日本，漲幅為5.7%。一季度時，土耳其房價漲幅位居榜首，上漲32個百分點；新西蘭緊隨其後，房價上漲22.1個百分點；同期，美國房價漲幅位居第五，上漲13.2個百分點，創下自2005年12月以來的最大漲幅。

“從拜登總統的稅收提議，到整個拉丁美洲新的財富稅，再到新西蘭投資者新的資本利得稅，全球房地產市場都麵臨著挑戰，因為決策者希望通過提高稅收來填補因新冠疫情而加劇的赤字。”萊坊國際（Knight Frank）分析指出，稅收和監管環境將在2021年發生根本性變化，“因此，意大利、瑞士和摩納哥等提供統一稅率或一次性征稅製度的市場將更具吸引力。”報告中稱。

“出於隔離需求或者成本原因，郊區及成本較低的城市住房需求增加。”有美國經濟學家認為，目前美國房地產行業的繁榮較穩定，係統性風險也較小，而疫情是當下房價走高的主要原因所在。不過，加拿大皇家銀行的經濟學家表示，當前樓市已經過熱，出現買家紮堆和炒房等現象，而表明樓市趨勢即將向下的信號亦有出現。

美國房價一路狂飆

備受矚目的是，美國一些地區房價也正在屢創新高，而今年以來，全美房價總體呈現大幅攀升。

自疫情以來，美國政府相繼出台一係列措施以提振經濟形勢，在失業救濟金、家庭紓困金等補貼的發放下，美國居民個人收入有所提高，也由此提升了美國民眾的購房等支出意願。

有報告指出，由於低利率和遠程辦公的增加刺激了新的購房需求，房價攀升，“而由於潛在賣家取消或推遲了搬遷計劃，市場上的房屋庫存有所下降”。實際上，由於強勁的需求繼續壓倒待售房屋的供應，美國幾乎每個角落第二季度的房價都出現飆升。

全美房地產經紀人協會（NAR）8月份報告顯示，在該協會追蹤的183個美國大都會區中，有182個地區的單戶成屋銷售價格中值較上年同期有所上升，其中94%的都會區房價中值較上年同期上漲了10%以上。

諾貝爾獎得主、經濟學家羅伯特·席勒也多次表達了對美國當前樓市狀況的不安。“回顧過去百年，實際房價從來沒有這麽高過。我不認為央行政策可以解釋這一切”。他坦言，當前美國投資者在房地產、股票和加密貨幣，特別是房地產領域存在“狂野西部”心態，

不過，疫情籠罩陰雲仍未散去，今年美國許多上班族仍保持在家辦公的狀態。而由疫情產生的換房需求會繼續刺激房產市場，比如受疫情影響而延後購房的群體，需要為在家辦公和遠程上課提供更大空間的家庭，以及想要減少接觸病毒可能性的住戶等。

美國加利福尼亞州Norada房地產投資公司也在早前的一份報告中指出，市場上待售房屋數量已減少了 30%，而房屋需求量是過去的兩倍，美國整個房產市場呈現出嚴重的供不應求的景象，“新房屋的建造受疫情影響顯著降低，導致房產市場中待售房屋數量大幅降低。”其指出。