千億地產巨頭出大事：觸發交叉違約！

債務風險的傳染，天然具有疊加性和累積性。

就在基金君報道中國奧園約 60 億元理財 " 爆雷 " 之後數小時，12 月 2 日晚間，公司又公告金額 6.512 美元的債務因評級下調觸發交叉違約，被債權人要求提前償還。後續，很可能有更多債權人 " 根據彼等各自的融資安排條款要求支付債務及采取行動 "。

2021 年半年報來看，中國奧園有息負債總額達到了 1121 億元，其中一年內要付的流動負債 517 億元，另外有 411 億元的 " 貿易及其他應付款 "，但賬上銀行存款和現金為 606 億元，還未考慮部分現金可能受限製情況。

目前，中國奧園在公開市場的融資渠道基本被堵死，而銷售回款又出現連續下滑，" 金九銀十 " 兩個月合計銷售金額 211 億元，同比下滑 23%，公司正與時間賽跑，全力推動資產變賣。

評級下調引致交叉違約

從 10 月份開始，各大國際評級巨頭就對中國奧園預警並下調評級，一定程度上導致中國奧園出現頻繁的 " 股債雙殺 "，進入 11 月評級下調更為密集，一個月內下調了五次。

簡單回顧一下，2021 年 10 月 15 日，標普首先將公司評級由 B+ 下調至 B，之後於 2021 年 11 月 16 日下調至 CCC。2021 年 11 月 3 日，惠譽將公司評級由 BB 下調至 B+，之後於 2021 年 11 月 19 日下調至 B-，再於 2021 年 11 月 24 日下調至 CCC-。2021 年 11 月 5 日，穆迪將公司評級由 B1 下調至 B2，之後於 2021 年 11 月 22 日下調至 Caa2。

12 月 2 日晚，中國奧園公告，評級下調導致公司及其成員企業作為借款人或擔保人的若幹境外融資觸發違約條款。公司接獲債權人通知，本金總額為約 6.512 億美元（約合人民幣 42 億元）的融資因評級下調而要求償還，於公告日公司未付款或就替代付款安排與上述債權人達成協議。

更關鍵的是，後續更多的交叉違約可能接踵而至，而公司無力償還。

中國奧園稱，上述未還款可能 " 觸發相關債權人可能有權要求本集團提前償還若幹其他境外融資安排，而有關債權人可能有權根據彼等各自的融資安排條款要求支付債務及╱或采取行動 "。

目前，中國奧園在境外存續的美元債有 10 隻，存續規模約 29 億美元，正常是在未來數年陸續到期，如果因交叉違約集中到期，無疑償還壓力巨大。

公司稱，鑒於 " 本集團麵臨的流動資金問題，無法保證本集團將能於其他境外融資安排到期時履行其項下的財務責任 "。如果中國奧園無法履行責任償還任何到期債務，或與有關債權人協定重續或延長借款或其他安排，可能會對公司的業務、前景、財務狀況及經營業績 " 造成重大不利影響 "。

有息負債 1121 億

一年內到期 517 億

中國奧園未披露 2021 年三季度財報，因此隻能從截至 6 月 30 日的半年報了解其資產負債情況。

從監管要求的 " 三道紅線 " 看，2021 年半年報顯示，公司的淨負債率 80.7%，現金短債比 1.3 倍，均符合要求，僅有剔除預收賬款後資產負債率 78.5%，超出 " 三道紅線 " 規定的 70%，但超的也不是太遠。

但實際上，公司的有息債務金額和短期債務壓力一點不小。

流動負債來看，銀行及其他借款 407 億元，優先票據及債券 109.96 億元；非流動負債方麵，銀行及其他借款 394.78 億元，優先票據及債券 201 億元。加上長短期的租賃負債約 8 億元，有息負債合計達到 1121 億元。

其中，一年內到期有息負債合計 517 億元，而公司 " 銀行結餘及現金 "606 億元，似乎勉強可以覆蓋，但並沒有考慮現金受限製情況，以及公司還有 411 億元的 " 貿易及其他應付款 "。

另外，公司還有高達 349 億元的 " 非控股權益 "，幾乎是歸母權益的 2 倍，這裏麵有多少是真實股權出資，有多少是 " 明股實債 "，直接決定實際債務水平是否會再上一個台階。

銷售連續三個月下滑

變賣資產成救命稻草

以中國奧園目前的信用狀況，在公開市場融資的大門基本已經被堵死，而回籠資金的另一條腿物業銷售，又出現連續下滑。

2021 年 8 月，中國奧園實現未經審核物業合同銷售額約人民幣 103.6 億元，而去年同期為 108.5 億元，同比下滑 5%。2021 年 9 月，中國奧園實現未經審核物業合同銷售額約人民幣 109.5 億元，而去年同期為 120.8 億元，同比下滑 9%。2021 年 10 月，中國奧園實現未經審核物業合同銷售額約人民幣 101.3 億元，而去年同期為 151.6 億元，同比大幅下滑 33%。

本應是銷售旺季的 " 金九銀十 "，兩個月合計銷售額 211 億元，同比下滑 23%。

此情況下，變賣資產成為救命稻草，但火燒眉毛的情況下，資產處置也需要與時間賽跑。

11 月 4 日，中國奧園、奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康正與若幹獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若幹附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。而截至目前，公司也未公告上述事項的最新進展。

11 月 14 日，中國奧園公告，賣方奧園地產 ( 香港 ) 有限公司 ( 公司全資附屬公司 ) 與買方新永投資發展有限公司訂立協議，據此，賣方有條件同意出售目標公司全部已發行股本及股東貸款，代價為現金 9 億港元。公告顯示，預計確認出售事項的估計虧損約 1.77 億港元，出售事項的所得款項淨額擬用於償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。

12 月 2 日，據澎湃報道，中國奧園正計劃出售位於中國香港葵湧的一棟活化工廈，並正與買家商談。中國奧園表示，" 在境外整體地產行業融資受阻的情況下，我們積極去和市場洽談境外項目的合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優質項目都在洽商中。"

6 月初以來，中國奧園股價一直跌跌不休，從 9.12 港元的高位跌至 12 月 2 日的 2.02 港元，六個月時間跌去 78%，作為千億銷售規模的 top50 房企，市值竟僅剩 57 億港元，折合人民幣 50 億元不到。