深圳剛需換房路：賠本80萬，想換房差點無家可歸

“想在深圳換房，真的太難了！”

在深圳工作十年的教師王沫揶揄。房價起伏、家庭變化、財富積累，不斷催生改善換房需求，當下充斥“高攀不起又無法低就”的焦慮。

今年以來，樓市風雲變幻，一定程度上影響了購房者對未來房產流動性和現金流的預期。但是，二手房指導價下首付壓力倍增，賣房怕踏空，買新盤擔心交不了房，是否能夠順利交接過渡，也成了改善客最焦慮的環節。



機構數據顯示，2021年上半年購買深圳二手住宅近七成是剛需，剛需人群仍占深圳購房需求多數。對於他們而言，有人認為或許房價還會降，有人在等待“撿漏”的房子，也有不少人因為不確定樓市走向如何遂不敢輕易改善換房。

實際上，從市場經驗來看，如果處在房地產上行階段，賣與買動作要快。而處在下行階段，觀望放緩雖說是多數人的選擇，但一味等待或許更會增加購房成本，不論是時間、金錢還是精力。

10年剛需換房難

房企債務危機嚇退改善客

自從有了二胎計劃，王沫和老公已經在深圳看了半年的房，從二手房到新房，從寶安到坪山，但仍沒下決定。

兩人在深10年，現住龍華62平的兩室，客廳和次臥朝北、臥室朝南，暗衛明廚，而小孩房則冬天冷、夏天熱。此外，小區環境一般，周邊配套比較少，離兒子上的小學比較遠。目前是四口之家，雙職工家庭，王沫的母親平日幫忙照顧老大生活。

一直以來，王沫夫婦二人都有想要二孩的願望，目前已進入備孕階段。隨之麵臨的是，更大生活空間的需求以及更為方便的上學條件。



但對於改善型剛需來說，麵對最困難的問題就是需要“賣一買一”。王沫說，“改善型剛需比較尷尬，不夠錢重新買一套，必須先要賣掉住的這一套，才夠錢買新的一套。在先賣後買的過程中，如果把握不好，就會很被動。”

她還提到，尤其是今年上半年，銀行放款很慢，沒有半年以上，基本上放不了款。另一方麵，放款的時間段，房價的變動不好把握。例如剛好賣掉了自己的房子，房價漲了，預算又不夠了，容易踩空。另外，換房常常會有一段“真空期”，住的房子已經交了，而新的房子還沒到手，這段時期是比較為難的。

王沫最近向中介谘詢了一下，了解到目前二手房行情不大好，之前她住的這個小區單價還能賣到5萬以上，但現在按指導價最多能到4.5萬左右。這樣算來，王沫目前的這套房子最多成交價能到280萬左右，如果短期內順利賣出的話，得到的首付款加上自己的存款大概能騰挪出換房的首付款在200萬左右。

不過，後來賣房的事情進展很順利。９月初，王沫把房子都賣掉後拿到賣房款。一家人在龍崗租了一套大三居。

最近，某品牌開發商在坪山的新盤，94平的3室，總價在370萬左右，成為了王沫的重點關注對象，“我最看重的就是在深中坪山創新學校附近，另外其他基本配套也有，第四人民醫院、16號線距離適中，燕子湖環境也可以。”

然而，最近聽說該房企陷入債務危機，王沫擔心此事對樓盤交付帶來不確定影響，因此還是決定放棄了。“本來還想趁著新盤行情不錯就打新，但是預售的樓盤現在風險比較大，我們還是決定考慮現房、二手房了。”對於像王沫一樣剛需型的改善家庭來說，確定能住的房子才是對未來計劃最好的保障。另外，數個超級網紅盤也因搖不到而失之交臂。

但是，之後王沫的看房經曆卻越來越不順利，看到的合適的房源慢慢開始超出他們的預算，夫婦倆人急得睡不著覺。

“打拚了十年，手裏拿著幾百萬，換房換到無家可歸了！”王沫心裏既憤懣又著急。

其實，在深圳樓市裏，最慘的就是像王沫一樣的改善客。他們賣掉手裏房子，卻搖不到新房或擔心期房爛尾，也買不到合適的二手房。

他們真的不是炒房客，隻是想換更好的居住環境，或者是為了孩子換更好的學區。

首套房賠本80萬

兩年看房近280套再次上車

據樂有家研究中心數據顯示，2021年上半年購買深圳二手住宅的置業者中，68%為剛需客戶，21%為改善型客戶，僅11%的投資客戶。



深圳置業者盧翔就是21%中一員，而同樣看重教育資源的他，看房之旅雖比王沫久一些，卻已換到心儀的第二居所。

“我們從2019年就開始看龍崗深中附近的房子，但那時周圍價格很貴，一房、兩房動不動就兩百萬起，當時預算有限，所以一直沒買。後來2020年，疫情反倒又帶起了一波樓市行情，價格還在不斷漲，就更不敢看了。而今年以來，各種樓市的調控、深圳的大學區製度、房企暴雷、房產稅等消息，深圳的房價竟然漸漸回落了。”盧翔回想了一下自己的換房曆程，不免感歎著事情的變化無常。

盧翔說，自己的看房過程持續了很長時間，從2019年10月一直到今年5月，將近兩年。

“我們幾乎每個周六都會出門看房，也就中間疫情初期、天氣惡劣的時候沒有看，一開始還是隻有老婆陪我，後來有了孩子三口一起看。”他算了下，每個周六大約看3套，近兩年時間大約看了280多套，覆蓋差不多70多個小區。

在看房過程中，因為工作原因，盧翔需要把在老家的父母接過來一起住。而原來的房子太小了，他隻能找一個大一些、離上班近一點房子臨時租住。盧翔認為，把要賣的房子空置出來，而且不對外出租更方便中介隨時帶看。“從中介的帶看情況來看，我們這套房給的推薦力度確實比小區同戶型的大，曝光度高了，機會也就多了。”

實際上，盧翔原來在寶安53平的2居室，早在2020年末就有機會賣出，那時總價最高曾達到180萬，但他預期還能再漲就沒同意。

但沒想到，2021年初突然發布的二手房指導價，讓盧翔的希望徹底破滅。“太後悔了，當時要是賣了也不至於虧80多萬。”據了解，盧翔小區所在的二手房價格調整為1.9萬元每平米，比市場最高低了近一半。

這一下讓盧翔清醒了，房地產環境要開始改變了，尤其是深圳，房價上漲的可能性不再。“有個從事房地產行業的朋友說，二手指導價可能隻是這波樓市調控的一項，也許還會不斷加碼，除此之外，未來可能存在的征稅也增加了不確定性。”種種跡象，讓盧翔加速了換房日程。

盧翔此前的那套二手房，雖然最終還是以110萬成交。但十分幸運的是，房價的差價盧翔在股市裏找了回來，翻了5倍。

此後的一切都很順利，盧翔一家最終購置了位於龍崗阪田的一套四室大平層，建麵約170平，總價1005萬左右，首付要5成，每月需還3.5萬的月供，尚可還在盧翔的支付能力範圍內。

盧翔也看到了前不久的新聞，連最值錢的二手學區房價格都在降。例如百花片區的國城花園44平房源業主主動降200萬，南天二花園的一位業主將88平的掛牌價從1950萬改到1700萬。



綜合全國各地的樓市環境來看，盧翔更加感覺到，自己買定離手的決定是正確的。

新換房子的房產證辦下來的那天，跟朋友在新家舉行了慶祝儀式。在盧翔看來，雖然自己不是深二代，但想讓自己的孩子成為深二代，房子仍然是能留給他們最好的資產。

不難發現，改善型剛需換房對於大多數人而言，不僅是居住空間、生活環境的改變，更是一次調整家庭資產結構的機會。而在當下，平穩過渡顯然成為了上策之選。