樓市最大的幻想：你想去抄底，結果被抄家

今天，有幾個大事要解釋清楚。

比如房地產稅，大家都覺得是世界末日了，紛紛拿著一句老掉牙的話去揶揄國家，什麽 " 時代的一粒灰，落到個人頭上就是一座山 "，一堆的跳大神出來，又是拐點論，又是深遠影響，每個人都捶胸頓足，十分壯觀。

沒必要。

房地產稅的一粒灰，落到普通人的頭上就是 …… 一粒灰。

1

第一件事，就是房地產稅。

我覺得大家還是太懶了，不是說大家不會上網算算，而是都不會拿筆計算計算。

現在大家跟我做：

第一步：拿出紙。

第二步：拿出筆。

第三步：看我幹什麽，計算啊。

不管是房產稅，還是房地產稅，本質上就是稅收，就是一種計算方式，隻要你明白了這個，你就不要看什麽非常艱深的文章，就拿紙幣計算一下就行了。

你一算，就明白了。

不要糾結於房地產稅在哪些城市試點、怎麽征，這個太複雜，你就想一點，房地產稅最大的原則一定是：房子多的多交稅，房子少的少交稅，沒房子的不交稅。

對於房地產稅，大家肯定是太悲觀了。千萬不要看字麵意思，覺得多收稅就是有害，不收稅、少收稅就是好事，完全不對。

要知道，古代的輕徭薄賦都是二十稅一甚至三十稅一，這個稅已經非常低了，但是這種低稅種越往後，對於封建王朝的底層人民越是一種災難。

為什麽？

1、種地不掙錢。

2、越是穩定，越是繁榮，生活成本越高。

3、越來越多的農民不想種地。

4、荒地越來越多，地主開始土地兼並。

這就是最簡單的土地兼並的流程。

所以，現在你還覺得多收稅是壞事？不收稅是好事嗎？

沒那麽簡單。

1、2005 年的營業稅，市場也很恐慌，到處都是崩盤論，其實長遠來看，短期下滑了，但是長期還是上漲。

2、韓國的房地產稅也很高，應該是 6%，咱們才多少，也就是 1.5% 左右，但是首爾房價還是漲，上海房價還在漲。

3、樓市為什麽這麽差？不是因為房地產稅，最核心的因素是房地產的繁榮周期已經結束了，你看吧，這幾年互聯網在橫盤，也是同樣的結局，增量市場徹底結束了，接下來都是存量市場的內卷。

2

萬科帶了一個好頭。

其實看萬科，完全可以看到我們自己。

2018 年不是一個非常重要的點，但是萬科在這一年做出了一個非常重要的決定，那就是活下去，那個時候不管是很多開發商還是購房者，心裏念念的就是嘲笑。

但是直到 2020 年高層真正開始三道紅線的時候，所有開發商才真正心涼了，但是在這個點，大家才真正意識到，原來萬科已經提前 2 年開始布局了，開始提前 2 年開始去杠杆。

尤其是對於很多購房者，大部分城市的資產是要迅速拋售的，或者說迅速逃頂變現的，但是大家也沒有，所以大家現在去看的話，杠杆率是最高的？你買的高位站崗？二手房在不斷下降甚至賣不出去？

現在的萬科，已經把常識你擺在你的麵前了：

尊重常識、回歸常態、陣痛之後、仍有機會。

尤其是最近幾年的變化，再看看這十六字——尊重常識、回歸常態、陣痛之後、仍有機會，我相信大家更有感慨。

對於開發商，

對購房者，

對於地方政府，

對於銀行。

很多人都在吐槽萬科，就是太穩了，穩如老狗，但是回頭看看，萬科的路子才是適合大部分人、大部分企業的路子，別看苟著，但是能活下去啊。

你可以吐槽，但是笑到最後才是贏家。

太剛易折。

恒大、泰禾、花樣年、新力，包括逃出生天的萬達，已經用企業的生命完全詮釋了，這些最樸素但是最致命的道理。

你都懂，但是能做到隻有萬科、中海。華潤寥寥。

3

複盤一下最近半年的一些大事：

今年 6 月開始，高層沒少發推翻三座大山。

隨後又在討論做空民營的教育醫療和某大。

從 7 月開始，斷斷續續的疫情又持續了小半年。

包括打壓新黃賭毒、互聯網反壟斷、地產改革。

以及最近一直熱議的房地產稅，都是這個意思。

7 月份，國內的經濟數據全麵回落。

……

說明什麽？

說明這種從上而下的改革太難了，一是本身縱深性極強，不是一時半會就能弄好，二是改革中經常有一些變量出來，不得不騰出手來解決這些問題。

再看如今，不管是新的三座大山，還是老的三座大山，麵對這些史無前例的難題，而且是一起動手，這種超乎曆史的改革力度，時間緊、任務重、難度大，中間還時不時冒出一些變量出來。

比如這幾個月或者未來，最大的變量，就是輸入的疫情。

還有就是消費、投資、出口數據都不行，菜價、油價、電費都在不斷上漲，再加上最近持續不斷的疫情反複，對於整個經濟的衝擊還是非常大的，大部分的企業和個人，對於打出去的資金都要慎之又慎。

謹慎一點，安全一點。

包括在一直強調共同富裕的背景下，針對房子、孩子、車子、票子、互聯網都全部開始調整，製造業、新基建、新能源都在發力，也都剛剛起步，風險還比較大，還沒有出現一些大的成果。

所以，短期內，大家不要太樂觀。

4

最近出現的房地產行情，也不樂觀。

全國各地的二手房行情都不樂觀，為什麽說二手房不樂觀，因為二手房才是市場真正托底的，新房不是。

很多大城市的二手房市場都在受到重創。

比如深圳，過去大半年，深圳二手房的成交量已經從最高峰跌去了 8 成，連續幾個月的成交量下跌，非常慘。這就是二手房指導價的效應正在擴大化，急著出手的業主越來越多，很多學區房都開始幾百萬的降價。

這是深圳：

這是西安：

這是廣州：

不想降價的業主，在利空情緒醞釀下房子很難賣。我看網上很多人都在說，有些業主拉了一個 500 人的中介群，天天發紅包激勵，但是就是不好賣。

上海二手房很多回調了 5%-10%。

合肥二手房很多回調了 10%。

西安二手房也越來越不好賣。

天津、鄭州、濟南，更不好過。

不過大家不用過度擔心，在這一次的房地產大調控中，其實本質上並不是房企，而是做短期的調整，這才是最關鍵的。

大家不用陰謀論，不用過度擔心。

包括最近很多會議，要麽是強調擴大中等收入群體比重，增加低收入群體收入，合理調節高收入，取締非法收入，要麽是釋放一些樓市的利好，利率、貸款等各方麵會稍微寬鬆點。

尤其是共同富裕這條主線。

這就意味著，不管是樓市還是普通人，樓市的核心目標一定是平穩不過度，平穩發展會常態化，但是不再是之前土地財政、金融操控下的大漲大跌，而是平穩。

畢竟房子還是大事，還是普通家庭最重要的資產。

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1、用常識說話，而不是情緒說話。市場情緒會在某一些時刻被過分的放大，就像是政策前麵有一個人拿著大喇叭一樣，所有的聲音都是高八度的淹沒你。

2、必須幹，必須深入，因為空想做不成任何事情。隻有相信，隻有看見，突圍之路，都是正向樂觀者闖出來的。

3、人口紅利、經濟紅利、樓市紅利已一去不複返，但結構性紅利永遠都在，比如優質的城市、優質的資產，還可以，還不錯。

4、順者昌，逆者麻煩。尤其是大家的持續有效增長和可支配收入之間的正向循環，隻不過房地產踩刹車去金融化是必然的。

5、不樂觀、斷舍離、不著急。二手房一定要盡快拋，不要想著隨時抄底，安全第一，安全第一，切記。

那，怎麽辦？

最近，我去了 3 個城市，石家莊、青島、合肥，分為市場很差、市場適中、市場很好的三個典型，基本麵不一樣，購買力不一樣，市場情緒也不一樣，包括整個樓市的大麵、調控邏輯都完全不一。

包括這一波，不僅僅是去杠杆、去泡沫、去金融這麽簡答，更是增加了寫新的元素：

夯稅基、去變量、擴中產。

怎麽理解？如何看待？結構如何？