告別摩天大樓時代：500米以上不得再建

2021年7月6日，國家發展和改革委員會（下稱“發改委”）網站發布《關於加強基礎設施建設項目管理，確保工程安全質量的通知》，要求“嚴把超高層建築審查關”，250米以上建築“嚴格限製新建”，500米以上超高層建築“不得新建”。從目前已竣工的摩天大樓來看，250米高約有50層樓，500米高約有100層。

“限高令”一出，摩天大樓建設熱潮被正式叫停。過去十餘年間，中國各地以近乎“競賽”的方式接連興建超高層建築，僅2020年竣工的330米以上的高樓就多達8座。

世界高層建築與都市人居學會（下稱“CTBUH”）數據顯示, 高度排名世界前100的建築有45座矗立在中國內地，世界十大最高建築，中國內地占據半數。其中，632米高的上海中心大廈位居世界第二，僅次於迪拜哈利法塔。從建築高度來看，中國無疑是世界上“最高”的國家。

為何如此多的摩天大樓在中國拔地而起？如今為何又要叫停？

誰催生摩天大樓

CTBUH數據顯示，高度位居世界前100的45座中國內地摩天大樓中，有32座是在2008年至2016年之間開工建設的。

多高才算摩天大樓，並無明確規定。2005年5月，當時的建設部頒布的《民用建築設計通則》中，建築高度超過一百米（約30層）即被視為“超高層建築”，目前仍沿用這一標準。

在十餘年的摩天大樓熱潮中，各地興建的超高層建築早已不止一百米，實際高度不斷刷新。2005年開工建設的南京紫峰塔450米，到五年後建成時，當年開建的深圳平安金融中心、廣州周大福金融中心高度均已突破500米，2009年開工的上海中心大廈更是高達632米。

在中國內地的城市中，深圳最愛建高樓，深圳目前已建成的300米以上建築有七座，相比而言，上海四座、廣州四座、北京兩座。

城市的高樓競賽中，經濟並不那麽發達的二三線城市，甚至邊陲小城也紛紛加入，形成“小城競摸天”的景象。

在世界100座最高建築中，3座在貴陽，2座在南京，都達三四百米高。連2010年GDP剛過300億、人口僅86萬的廣西小城防城港也在當年宣布要投資95億建造528米高的國際金融中心，這一高度在當時僅次於世界第一高樓哈利法塔。

“這是一種在城市建設中表現出的浮誇特質，是經濟泡沫的外在表現。”清華同衡規劃設計研究院副院長袁牧對南方周末記者說。

東亞前海證券地產分析師金文曦告訴南方周末記者，2008年之後掀起的摩天大樓建設熱潮和當時的經濟刺激計劃有關。

2008年，為了應對經濟危機，推出進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施。其中，鐵路、公路、機場等基礎設施建設成為重要舉措，在基建浪潮下，各地興建摩天大樓熱情高漲。



（梁淑怡/圖）

城市的需求甚於開發商的需求

孫一民是華南理工大學建築學院院長、長江學者特聘教授，也是住建部城市設計專家委員會委員。他向南方周末記者介紹，從建築史來看，摩天大樓是在近代資本主義快速發展階段，隨著經濟和技術進步而出現的。最初的代表是美國，其建造摩天大樓的驅動力除了炫耀心理，也出於對社會經濟競爭的考慮。

孫一民說，當時美國大公司總部所在的核心地區地價高昂，土地私有製度下也難以大規模征地，想要建設總部大廈自然選擇將空間向上延伸，追求效益最大化。隨著1970年代後美國經濟增速放緩，社會成熟度提高，摩天大樓的建設也隨之減少。

改革開放前，80米高的北京飯店已是“京城第一高樓”。改革開放之後，一段時間內高層建築都集中出現在廣州，1976年竣工的廣州白雲賓館成為國內首幢高度超過百米的建築。

孫一民回憶，當時白雲賓館所在的片區是作為CBD培育的，周邊的商店等建築也偏高，說明這一片區的經濟集聚已經形成了建高樓的需求。隨著經濟發展，白雲賓館片區的建築無法再滿足經濟活動的需要，廣州又開發建設珠江新城，形成了廣州國際金融中心等8座300米以上的摩天大樓集群。

”在廣州這樣的城市，高層建築的發展基本上是遵循經濟規律的。但隨著經濟發展，更多的城市加入到高層建築的建設過程後，其他的東西就越來越多地夾雜進來。”

在孫一民看來，這些“其他的東西”一方麵是房地產企業的推動，另一方麵是政府彰顯政績、樹立城市形象的願望。

摩天大樓建設成本高，租金回籠周期長，很難盈利，開發商建摩天大樓，往往是為了能拿到更多的政策傾斜或周邊的配套土地。

2012年，一位地產公司內部人士曾對南方周末記者說，“就像大多數五星級酒店都不賺錢，開發商都是為了周邊配套的寫字樓或者公寓，摩天大樓修建者的目的，往往不在摩天大樓本身。”

政府也會給出優惠條件，比如2012年8月廣西柳州市下發的《柳州市促進超高層建築項目建設的意見》中寫明，“若超高層建築超過300米，按現行規定計算150米以下部分的容積率，並依次計算土地出讓價款，150米以上部分不計土地出讓價款”。

袁牧感歎：“摩天大樓的建設其實是城市的需求，並不是開發商的需求，市長對它的影響遠大於開發商的影響。”

暗藏多種風險

受到各地追捧的摩天大樓隱藏著不少安全隱患。

首先是消防安全隱患。袁牧坦言，超高層建築的消防安全一直是無法解決的難題。“雲梯車最高才能到多少？再往上其實通過人工滅火措施已經做不到了。”

目前，最高的雲梯消防車能到達的高度僅100米左右。袁牧表示，動輒數百米的摩天大樓一旦發生火災，隻能通過樓內自帶的噴淋係統滅火，火勢大時無能為力。“包括美國也解決不了，‘911事件’中雙子塔被撞擊後起火，消防隊也隻能疏散，滅不了火。”

除了消防安全隱患，孫一民表示，隨著極端天氣增多，超高層建築出現晃動、顫抖等新聞也不時出現。

2021年5月8日，355.8米的深圳賽格大廈出現晃動，樓內人員緊急撤離。一份真實性經廣東省應急廳工作人員證實的《深圳市福田區華強北街道賽格廣場大廈搖晃的情況報告(續報二)》顯示，大廈係上下震顫，原因為風力、溫差、地鐵運行等多種因素耦合。

孫一民介紹，摩天大樓對航空安全也有影響。當時考慮到白雲機場航線，廣州塔的建設高度便有下調，整體高度由610米降低為600米。

除了各類安全隱患，袁牧表示，由於摩天大樓的建築容量大，對供水、供電、交通設施的要求很高，很多城市很難滿足。

袁牧算了一筆賬，單從交通來看，通常超高層建築的建設麵積在20-30萬平方米，以50平米辦公麵積需要一輛車通勤來算，一棟樓就需要4000-6000輛車，也可以通過引入軌道交通疏解通勤需求，但上下班時間產生的瞬時交通壓力依然非常大。

“說老實話，從城市建設角度來說，我們也不希望超高層建築太多。”袁牧說，超高層建築的造價比普通建築高，但並非所有城市的基礎設施、經濟需求都足以支持這樣的建築，引發不少浪費。

孫一民也認為，很多二三線城市實際的經濟需求並不能支撐起一個超高層摩天大樓，空置率很高。“我們在二三線城市親眼看到的超高層建築，這一層是政府辦公機構，下一層電梯門一開嚇一跳，毛坯房，空的。”

超高層建築也受經濟影響而空置率高企。CTBUH數據顯示，深圳150米以上的高樓有297座，以寫字樓為主。據戴德梁行數據，2014年開始，深圳寫字樓空置率持續攀升，2020年空置率接近25%。

不僅深圳如此。上述數據顯示，2020年一季度國內多個城市甲級寫字樓空置率創新高，深圳寫字樓空置率24.6%，上海21%，北京13.8%。



改革開放後，國內高樓集中出現在廣州，先是白雲賓館片區，而後轉移至珠江新城片區。 （南方周末記者 馮飛/圖）

政府出手叫停

2020年4月住建部和發改委已聯合下發《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》，提出嚴格限製各地盲目規劃建設超高層摩天大樓，要求“一般不得新建500米以上建築”。

與去年的“限高令”相比，今年的通知中去掉了“一般”二字，直接要求“不得新建500米以上建築”。

在袁牧看來，近幾年相關部門對摩天大樓的管控非常嚴格。早在2019年他參加住建部在珠海召開的城市設計試點經驗交流會時，住建部一位領導就曾專門強調此事。

袁牧介紹，建設超高層建築需報發改委立項，再由住建部審批，今年由發改委再次發文叫停500米以上高層建築建設，相當於從立項源頭叫停摩天大樓，是政策更為嚴格的表現。

政策的收緊在2016年前後已有苗頭。

2015年12月，中央城市工作會議確定了新時期“適用、經濟、綠色、美觀”的建築方針。次年2月，中共中央、國務院發布《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》，指出城市規劃建設管理中存在“城市建築貪大、媚洋、求怪”等問題。

2016年7月、2017年7月，住建部先後兩次在官網刊登對全國政協關於“刹住摩天大樓建設熱”提案的答複，指出摩天大樓存在“建設和維護成本高、消防風險大、破壞城市風貌”等問題，表示“盲目建設摩天大樓，集中反映出投資者和決策者對現代城市、城市經濟、建築文化、可持續發展的認識偏差，不符合綠色、低碳、健康發展要求，需要加強規劃引導”。

金文曦認為，叫停摩天大樓建設是因為中國正在逐步擺脫以高鐵、公路、基建代表的“鐵公基”建設，轉向大數據、光伏等“新基建”。

在孫一民看來，對摩天大樓的叫停和經濟形態的發展有關。高層建築能提供的辦公空間基本以電梯為中心，辦公空間圍成一個圈，更適合銀行等行業辦公。隨著互聯網等新興產業的發展，企業更希望在同一水平層中聚集更多人，不再關注建築有多高，更希望員工能在其中互相交流、激發創新。“我們有我們的好處，不要去模仿人家19世紀的集聚形態。”

孫一民強調，除了超高層建築，城市規劃建設中的其他浮誇浪費現象也要持續反思，“在雙碳戰略的大背景下，我們應該趁著這個勁兒，以科學的態度細心梳理，對資源使用與安全運行進行精明運籌，最終實現科學決策、高質量發展。”

CTBUH數據顯示，目前中國內地擬建的500米及以上高樓尚有六座，包括“深圳塔”、合肥寶能濱湖中心T1、貴州文化廣場大廈、濟南恒大國際金融中心等。

但大多數項目沒有後文。例如，2016年宣布建造的深圳塔，2019年4月深圳市規劃和自然資源局方麵表示該項目僅在方案論證階段，並未正式審批。

寶能濱湖中心T1隸屬合肥寶能城超高層建築群項目，2018年合肥濱湖科學城管委會回複網友稱，截至2017年年底，合肥寶能濱湖中心T1處於塔樓土方開挖階段，寶能城超高層建築群項目部分工程因處於巢湖流域水環境一級保護區內暫停建設。

濟南恒大國際金融中心則在2012年拿地後遲遲未建成，最新建設進展也未向外公布。