地產界的“好學生”萬科，正在“遠離”北上廣

地產界的“好學生”萬科正在“遠離”北上廣。

據中國指數研究院統計，2021年1月至5月，在中國房地產企業拿地排行榜上，萬科以709億元的拿地金額排名第一，總拿地麵積高達731萬平方米，僅次於碧桂園和保利發展。

據貝殼研究院統計的龍頭房企拿地比重數據顯示，頭部企業普遍在回歸一二線城市的過程中。億翰智庫分析人士也認為，未來房企在拿地上，一線城市仍是重點。

耐人尋味的是，盡管萬科也在積極進行生產資料的儲備，但今年以來，其始終未在北京、廣州、深圳落下一子。並且，因去年初的圍標事件，上海已經對萬科、華潤、中海三家房企發出“禁令”，限製以上幾家企業三年內在公開市場的拿地行為。日前，也有市場消息稱，萬科在試報名參加上海土拍時，遭到了拒絕。這也意味著萬科大概率無緣參加6月份上海的首次土地集中出讓。



無論是主動放棄還是被動拒絕，遊離於一線城市之外的萬科，在“北上廣深”之間顯然掩藏著不同的無奈和心思。

北京：為“自持枷鎖”買單

“感覺萬科都不是萬科了。”一位北京資深的土地投資部長向AI財經社感歎，遙想前幾年萬科在北京土地市場，以100%的比例爭到自持地塊，那是何等“意氣風發”。

然而今年5月，北京開啟首輪集中供地時，上百家房企競逐北京，萬科報名了16塊土地，最終卻一塊未拿下。據現場房企投資人士觀察，那次拍地，萬科雖然報了許多地塊，“但沒舉幾次手”。可見其對北京土地的獲取意願並不強烈。

其實不隻是這一次，據媒體統計，北京萬科在整個2020年無一個新增項目。上述房企投資人士直言，“北京萬科已經很久不拿地了，就是因為沉澱資金太多。前幾年拿的地都是100%自持，已經扔了100多個億進去，如果不收回來一些，集團估計也沒信心繼續投資了。”

自2016年起，北京推出“限房價、競地價”以及競報自持麵積比例和設計方案的模式，改變了土地供應方式，尤其是規定房企自持的商品住房須全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限要與土地出讓年限一致。

這對於習慣了高周轉，掙快錢的開發商來說是一種挑戰。當時有不少業內人士分析稱，自持比例越高，房企虧損的可能性越大，除非把房子出租，然後進行資產證券化，才可以掙到錢。不然單靠租金收益，想要回籠資金成本是個漫長的過程。

2016年12月，萬科成了“第一個吃螃蟹”的企業，以109億元拿下北京海澱區2宗100%自持地塊，後來打造出了翡翠書院項目。據媒體測算，加上建安成本、裝修成本、財務成本和運營維護成本，翡翠書院累計投入資本接近170億元。2018年，這個萬科響應“租售並舉”的全新嚐試，由預租轉向正式出租。不過直到現在，該項目隻租出去一小部分，“當然是賠錢了，全部租滿了收益才3%，真不如買國債了！”該房企投資人士認為，這或許是北京萬科一次投資策略的誤判，“預期太高了，可能以為自持後麵會放開。”

但在萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖看來，這是公司在轉型，關注存量改造的體現，不對規模執著追求。在去年10月萬科北方區域媒體見麵會上，劉肖表示，過去的一年裏，北方萬科將主要的精力投入業務擴展，不僅研究城市更新、長租公寓還簽約了數十個科創園。

盡管這些業務實現了“從0到1”的變化，但早前對自持土地的熱情，也實打實地拖累了地產主業的增速，或許也讓北京萬科失去了爭地的動力。

上海：圍標事件後遺症

如果說對於北京市場萬科是在為自己的衝動買單，那麽在上海，萬科更像是被自己的小算盤砸了腳。

簡單回顧那場圍標事件：2020年初，上海推出首個無自持比例要求的純住宅地塊，一宗位於內環內虹口北外灘的宅地，起拍價達34.3億元。由於地塊絕佳，吸引了中海、萬科、華潤、招商、綠城和平安六家企業的關注。

按照當時上海土地出讓規則，有效投標文件達到6-10分的地塊，綜合因素打分排名順序前三者將入圍競標人。中海、萬科和華潤成功入圍。但在接下來的競價招標中，三家房企不僅都按起拍價34.3億元報價，而且在拍賣時，萬科、華潤為中海讓路，讓中海以底價成交，溢價率為0。

此舉引起上海監管部門懷疑，為查清緣由，官方一直沒有公布中標結果。隨後市場傳來中海與華潤結盟的消息，稱雙方將共同開發該地塊，而且萬科將以財務投資身份在其中分一杯羹。坊間傳言，三家房企高管因此接受調查。上海官方表示，因出讓活動存在問題，終止出讓虹口北外灘地塊。

據媒體公開報道，官方沒有公開文件禁止三家房企拿地，但行業內都知道，去年上海已經對三家房企發出了“禁令”。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴AI財經社，如果一兩年不拿地，靠萬科現在的土地儲備還能熬一熬，“但三年禁入市場，以後別家企業都在吃肉，萬科估計連湯都喝不上”。

土地作為房企的生產原料，如果不夠用，勢必會給企業帶來很多麻煩。“萬科可以學中海，去搞舊改拿地，也可以曲線進軍，但是成本代價比較大，舊改要投錢。另外，舊改從拿地到產出還是有時間周期的，會影響後麵2-4年的收益，這個就麻煩了。”在盧文曦看來，公開市場招拍掛行不通，萬科在上海隻能通過舊改拿地，要麽就去二級市場收購，或者找其他房企注資聯合開發。

觀察上海樓市和房企多年，盧文曦坦言，萬科整體上沒有太大問題，隻是節奏調慢之後，再想回到老大的位置就難了。“恒大、碧桂園跑前麵，融創最近拿地也猛，凶殘地在後麵衝。”

雖然目前看來，萬科活得比其他房企舒服，但圍標這件事對其未來三年產生的影響尚不可預估。



今年一季度，萬科上海區域銷售金額達到673.79億元，在萬科內部排名第一，但縱觀近五年年報數據，從2016年至2020年，萬科上海區域的營業收入占集團的比例呈下降趨勢，分別為32.23%、27.46%、28.04%、26.10%和26.33%。

廣深：爭搶舊改，以小博大

失去了在上海公開拿地的機會，萬科在舊改方麵還有充足空間。雖然在廣深的招拍掛市場未落一子，但今年4月萬科和合景泰富為了廣州黃埔雙沙村舊改項目發生了激烈的爭執。

萬科最終以失敗告終，卻也足見舊改對房企的吸引力。其實若要往前追溯，某種程度上來說，萬科就是以舊改起家。

1988年，萬科正式進入房地產行業，開發的第一宗土地是通過公開競標方式得到的羅湖區紅桂路舊城改造項目。直至今日，萬科仍在舊改領域不斷摸索。

在廣州，研究城市更新十餘年的業內人士陳海登表示，舊改是塊很大的蛋糕，利潤普遍在20%-50%左右，遠超一般的土地招拍。“集中供地推出之前，招拍掛土地的平均利潤在8%-12%之間，現在我聽一些房企老板說利潤大概在1%-2%。”

當集中供地的利潤跟紙一樣薄，舊改對於許多房企而言，是“以小博大”的最佳玩法。“大家都在玩，房企可以用很少資本，創造出一個很大的蛋糕。越早介入舊改項目，獲得的利潤就越多。”陳海登認為，舊改實際考驗的是房企的綜合能力。

不過，在他看來，萬科雖然是“老大哥”，在廣深舊改領域有些建樹，但實力並不出挑。“最近十來年萬科一直有介入舊改，因為太保守了，導致介入舊改時企業風控很嚴，不敢冒風險大力拓展舊改項目。”

綜合萬科對待“北上廣深”土地的態度，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這實際上是風險偏好的問題，“萬科很早以前就過了低利潤擴規模的階段，更多的關注利潤和回款是企業近幾年的選擇。從這一輪集中供地的情況來看，熱點城市推出的優質地塊，吸引了更多房企的關注，也導致項目盈利空間有限，甚至微薄。這顯然不符合萬科的偏好。”

AI財經社注意到，雖然今年前五個月萬科沒有選擇進攻一線城市，但在二線城市頻頻出手，比如南京、寧波。另外，今年萬科還斥資近13億、溢價252%-318%到西安市藍田拿地。



在土地投資方麵，每家企業都有自己的節奏，萬科也不例外。無論怎樣，拿地最終考驗的還是房企的資金實力。

一直以來，業內普遍認可萬科穩健的財務表現，這也使其能夠在危急關頭成為藍光發展、泰禾集團的白衣騎士。但據貝殼研究院統計，2021年1-5月萬科已經以186億元的發債規模位居房企融資榜單之首。

貝殼研究院分析指出，“滬深交易所於5月大批量終止ABS項目，其中不乏涉房類項目，釋放出監管趨緊氣氛，房企發債審批時間將被延長，預期將會影響當月以及後期房企境內債務的發債節奏。”

接近萬科的人士認為，隻要能保障未來兩年以上的需要，萬科會在控製投資基礎的情況下，繼續挑選合適的項目。今年下半年，“北上廣深”仍舊有第二波、第三波集中供地活動，萬科的錢究竟會怎麽花，還需拭目以待。