這場史詩級的調控風暴，能把“慢牛”引向樓市嗎？

文/龐無忌

部分核心城市正迎來樓市調控的層層加碼。

這場由上海率先發起，深圳、廣州、北京、杭州等城市陸續加入的“調控風暴”一直刮到了牛年新春。往後，上海買新房要算積分了、深圳二手房被控價了、杭州落戶未滿5年限購一套房、廣州按揭貸款利率也上浮了。

風暴過境，牛年樓市怎麽走？房地產熱點是否會出現遷移？

一線城市或現“跨年調控”

年初以來，一線城市房地產市場出現罕見的調控反複加碼。

以上海為例：

上海在1月21日晚發布調控新政“滬十條”，提出夫妻離婚三年內限購等政策。

1月25日，將法拍房納入限購。

1月29日，上海銀保局發布嚴格實施房地產貸款集中度管理等8條措施，其中規定隻能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

2月2日，上海多部門約談了主要房地產經紀機構、銷售代理公司和有代表性的房企。

此後，上海曝出三部門約談“冰山”係列房地產自媒體賬號。

6日，“滬十條”中有關新房搖號的新規正式落地實施，買新房需要算積分，積分高者才有參與搖號的資格。

深圳同樣在短短20天時間內，5次出台樓市相關政策。深圳先後規定家庭購買商品房，隻能登記在具備購房資格成員名下；對涉嫌違規申購“網紅新盤”華潤城潤璽一期的12名人員進行懲戒；啟用“購房意向登記係統”；此外，近期還放了個”大招”——發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格等。

市場人士認為，深圳市此番發布的二手房成交參考價普遍低於市場掛牌價和成交價，特別是豪宅和熱門學區房。按深圳市最新規定，高於參考價的二手房將無法掛牌。鏈家等二手房交易平台上，深圳市的二手房報價已經全部下架。

北京市近期再次表態。2月10日消息稱，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊到北京調研會商房地產調控工作。北京市政府有關負責人表示，首都房地產市場絕不允許任何形式的投機炒房、渲染炒作，如出現局部量價上漲苗頭，將迅速采取針對性調控措施，確保市場穩定。

在此之前，北京市銀保監局已發布消息，要求各銀行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全麵自查。針對唱漲樓市的言論，北京市三部門還聯合召開約談會，對北京大土豆、米宅北京、北京大房子等5家自媒體進行集中約談。

為何各地頻繁加碼調控？

去年下半年以來，上海、深圳樓市均被曝出“業主跳價”“排隊搖新房”等現象，杭州則是多次出現新房“萬人搖”。2月5日，杭州紫璋台項目再次出現超萬人參與搖號，這也是2021年杭州首個“萬人搖”項目。供需緊張、樓市快速升溫，引起相關部門警覺，調控收緊是必然趨勢。

特別是在2021年的特殊環境之下，海外疫情影響帶來大量學區房需求回流、部分返鄉置業需求回流一二線，核心城市房地產市場仍然蠢蠢欲動。

浙商證券首席經濟學家李超指出，一方麵高收入高技術群體持續淨流入帶動的旺盛需求；另一方麵，一線城市具備核心資產的金融屬性，是高收入人群財富管理時保值增值的重要標的。一線城市房價仍存上漲壓力。

返鄉置業變就地置業？

今年多地倡導就地過年，人們的返鄉置業意願明顯降低。而返鄉置業是支撐三四線樓市銷售的重要動力之一。

58同城、安居客此前發布的《2020-2021返鄉置業調查報告》顯示，與2020年春節前相比，2021年調研人群的返鄉置業意願有明顯降低。今年有61.2%的受訪者希望在工作城市及周邊購房，有37.8%的人表示想要回到家鄉置業。而去年同期，表示想要回到家鄉置業的人群比例接近七成。

每日互動大數據顯示，2021年春運前七天，19個一線、新一線城市返鄉人口數量都較去年同期有較大幅度的減少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。

分析認為，返鄉置業減少的同時，一二線城市可能會罕見地在春節期間出現就地置業需求增加的情形，從而加大房價上漲壓力。

為了避免年後樓市跳漲，一些地方可能會出現“跨年”調控的情形。

樓市的一條“命脈”被拉緊

在各項政策當中，金融調控的效果往往立竿見影。

業內普遍認為，“銀根”和“地根”是樓市的兩條命脈。而近期“銀根”頻現收緊跡象。

1月下旬，多地曝出房貸額度緊張、利率上浮的消息。

這不僅僅是幾家銀行收緊房貸那麽簡單。中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，“五道紅線”（房地產貸款集中度管理製度和房企融資新規的統稱）的劃出，讓2020年成為中國房地產金融審慎管理元年，這可能是一個新的裏程碑。

從過去幾年的曆史經驗來看，劉水指出，房地產金融審慎指數增加會顯著抑製房價上漲，抑製商品房需求，同時也將抑製房企規模增速。

慢牛和分化

中指院認為，未來房地產市場或呈現出弱周期、“慢牛”行情和分化持續三大特征。

中指院分析稱，一方麵，金融審慎管理之下，將避免大量資金流向房地產市場，從而避免房地產市場暴漲暴跌，防止“瘋牛”出現。

另一方麵，中國城市化率或在2030年達到70%，進入城市化後期，未來10年GDP仍將維持中高速增長，房地產市場仍有向上發展空間，未來10年中國房地產市場或現“慢牛”行情。

過去大中小城市房價普漲的情況或難再現。中泰證券首席經濟學家李迅雷指出，隨著存量經濟特征慢慢顯現，樓市會同股市一樣出現明顯的分化特征。今後五年，房價下降城市的個數會超過上漲城市的個數。

李迅雷認為，北上廣深以及杭州、南京、寧波、廈門等城市仍有房價堅挺的基礎，但債務沉重省份的三四線城市則麵臨下跌壓力。

這一趨勢已經顯現。據貝殼研究院統計，2021年1月份，18個重點城市鏈家二手房實際成交量環比增長約23%，其中一線城市交易量增長超過20%。

但是，市場升溫並不是全局性的。1月份，廊坊、大連、煙台等城市二手房成交量環比下降，且降幅在20%以上。即使在一線城市內部二手房價格也並非全麵上漲，如北京的房山及順義、深圳的鹽田等城區價格有所下跌。