50萬首付浮虧100萬，環北京一哥房價跌40％！

沒有產業和人口支撐的房價上漲，結局會怎樣？

近期，一張圖片在網上流傳，內容是環北京部分地區房價的情況。根據圖中所示，環北京樓市龍頭燕郊房價從2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的是永清，單價從23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是開發區，單價18000元跌至10000元，跌幅44%。

從這張圖片來看，在過去的3-4年時間裏，環北京地區房價普跌40%以上。真相是否如此？


環北京一哥燕郊房價下跌

來自中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，截止2017年11月，以廊坊（燕郊）為代表，從2017年4月最高點到12月累計下跌36.9%，跌幅居全國之首。房價中位數由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

而在此後的數年時間裏，燕郊房價依然低迷不振。2017年廊坊限購政策升級，是燕郊房價大跌的主要因素。有網友整理了燕郊近10年的房價變化，同樣可以看到2017年政策出台後，燕郊房價進入低穀。


貝殼網數據顯示，目前燕郊二手房均價為1.8萬元，大廠、固安永清等二手房均價分別為1.6萬元、1.3萬元和1萬元，霸州最低，單價0.91萬元。

另據鏈家網成交係統統計數據顯示，燕郊二手房價格於2017年4月達到最高點，掛牌均價為32633元/平方米。而市場人士普遍認為，燕郊二手房均價在2017年的高點至少超過3萬元。即便以3萬元和最新的1.8萬元計算，在3-4年時間裏，燕郊房價也跌了40%。


首付50萬浮虧100萬

綜上所述，燕郊房價較頂部下跌40%水平概率相當高，而更多的證據還出現在燕郊各個樓盤的曆史成交之中。記者通過貝殼找房APP查詢燕郊的一個樓盤，福澤禦園，2017年4月底52平成交價158萬，而今年9月成交的52.3平84萬，跌幅接近50%。

燕郊大盤星河皓月的曆史成交，同樣顯示出房價持續下跌的跡象。貝殼找房APP星河皓月曆史成交顯示，2017年上半年該樓盤普遍成交價在3萬元以上，最新成交價則多在2萬元上下。2017年3月16日，該樓盤有一個一室一廳成交207萬元，今年9月份，同樣麵積朝向的房屋，成交價僅100萬元，跌幅超過50%。

對於頂部買入燕郊房產的人來說，損失較大。按照房價跌幅40%計算，假設有投資者以50萬元首付三成在2017年頂部買入一套房產（總價167萬元左右），那麽這套房產目前市值在100萬元左右，賬麵浮虧67萬元，加上3年多的房貸、稅費等，其總計虧損可能達到100萬元左右。

也就是說，投資者首付3成50萬在2017年市場頂部買入燕郊房產，並持有至今的話，將浮虧百萬。


有些中介轉行擺攤賣菜

由於地理位置更加靠近北京主城區，燕郊脫穎而出成了環京一哥，也成了投資客狂熱追捧的地帶，曾經在短短半年時間創造了從單價破兩萬元奔3萬元劍指4萬元。

隨著河北省廊坊市在2017年3月和6月兩次出台嚴格的限購政策，非本地戶籍僅允許購買一套房，並且需要提供三年社保或納稅證明，燕郊房地產市場迅速冰凍。

據北京中原市場研究部的統計，今年7月份環京住宅市場多個區域成交量下跌，其中燕郊環比降幅最大，環比下降62%。從成交均價環比來看，燕郊降幅最大，成交均價1.88萬元/㎡，環比下降5%。

今年的情況比去年下半年已經好了很多。去年7月至12月，燕郊各月成交金額均維持在3億元以下，按照一套房200萬左右粗略計算，去年每個月成交不過150套左右。

整個行業麵臨衝擊，部分中介門店關門歇業，甚至出現了房產經紀人兼職轉行擺攤賣菜的情況。

據中國房地產報2017年底報道，天洋城小區北側的菜攤攤位旁邊放著一塊興達置業的房產信息牌。菜攤老板告訴記者，他本來是房產職業經理人，但是在市場調控下，想買房沒資格，想賣房沒人買，隻能兼職賣點菜，貼補家用。

“現在整個燕郊的房地產中介市場，店鋪關門率達到50%以上，從業人員轉行率達到70%以上，用舉步維艱來形容當前的從業環境一點也不為過。”

環深圳地區房價上漲

資深房地產行業人士表示，沒有產業和人口支撐的房價大漲，都是空中樓閣。事實上，以燕郊為首的環北京房價大漲，都是北京需求外溢所致，環京地區本身的產業結構、人口資源等，難以支撐高房價。

作為南北經濟的領頭羊，北京引領著環京樓市的回調，而深圳，則帶領深圳都市圈的小夥伴們，房價頻頻創出新高。

國家統計局網站近期發布2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，8月份惠州新房房價環比漲幅1.9%全國第一，廣州二手房房價環比漲幅1.7%，全國第一。

二手房漲幅更甚。中國房地產協會主辦的全國房價行情數據顯示，東莞9月份二手房均價達到20184元，同比上漲31.43%，漲幅全國第一；深圳二手房均價達到75588元，同比上漲16.87%，漲幅全國第八；廣州二手房均價38774元，同比上漲14.47%，漲幅全國第十五；惠州、珠海兩個城市二手房均價同比分別上漲5.56%和2.56%，環深圳城市隻有中山房價下跌，同比跌幅1.35%，但依然跑贏全國平均水平。數據顯示，9月份全國房價漲幅中位數為-2.28%。

產業和人口聚集，是房價上漲的核心動力。以北京為代表的京津冀都市區，除了北京經濟一枝獨秀外，其他城市都麵臨著經濟下滑的壓力，天津去年GDP增速僅4.8%，遠低於全國水平。河北省GDP則連續6年增速在7%以下。人口方麵，北京人口已經連續4年出現流出，天津人口4年未漲。


反觀廣東，2015年GDP增速達8%，2016年、2017年GDP增速均超過7.5%，近兩年GDP增速有所下滑，增幅分別為6.8%和6.2%。領頭羊深圳在今年上半年的表現更是亮眼，GDP增速已經回正。而在人口方麵，廣東已成全國第一人口大省，人口吸引力全國第一，近年來人口持續大幅流入，已經連續5年人口增加超過百萬。