一夜之間漲價700萬，學區房迎來“最後的瘋狂”？

還是同樣的房子，就因為進入名校的學區劃片當中，一夜之間身價暴漲。

近日，這樣戲劇性的情節在北京西城區的兩棟樓裏再次發生。

5月29日，北京市西城區三帆中學附屬小學發布了2020年新生登記入學通告。根據這份通告，今年三帆附小的登記入學範圍新增了兩棟樓：北三環中路甲29號院2號樓（華尊大廈）和3號樓（華龍大廈）。

消息落地，這兩棟樓的二手房報價應聲大漲，不少房源在29日當天就進行了調價。雖然隨後兩日一些房源報價小幅調低，但相較年初或幾年前房源首次掛牌的報價大都有套均幾百萬元的上浮。

 

 

學區房的“魔咒”

以華尊大廈一套159.98平方米的兩居室為例，鏈家APP顯示，2018年2月份，該房源以1100萬元的價格掛牌，但兩年多過去了，這套房子一直未能成交。5月29日下午，這套房源突然漲價700萬元，掛牌售價1800萬元，兩天後，降價12萬元，目前掛牌價為1788萬元。

同一棟樓內的另一套房源，今年3月下旬以1200萬元的價格掛牌。同樣在5月29日突然提價600萬，目前的售價也為1800萬元。

華龍大廈的多套房源也出現類似的提價情況。如華龍大廈一套三居室，（建築麵積210平方米），5月29日，漲價316萬元，掛牌售價為1894萬元，單價超過每平方米9萬元。

另一套三室兩廳的房源（總麵積219平方米），今年年初掛牌。5月初這套房降價33萬元，但5月29日，突然分兩次漲價201萬元和72萬元，5月30日，又降價10萬元。如今報價為1628萬元。

據了解，這兩棟樓中的大量房源由於麵積較大（許多戶型建築麵積在150-210平方米左右），此前被出租用做辦公樓。從房源圖片也可看出，不少房內已設置辦公位所用的隔斷，有的還堆放了桌椅等部分辦公用品。如果用來居住，除了購房價格外，還需要支付一筆不小的重新裝修費用。

讓本來報價在每平方米6萬-7萬的房子，一舉升至9萬元左右，個別報價還超過每平方米10萬元。三帆附小之所以能以短短幾行字的入學通告就帶來周邊二手房價的大幅波動，是因為這裏是北京最著名的中學之一三帆中學的直升校，符合條件的畢業生“小升初”時很大部分可直升三帆中學。

根據三帆中學的官網信息，該學校中考總成績始終在西城區保持第一，各學科成績均在區內名列前茅。每年學校初三畢業生中，有150人左右升入北京師大二附中。其中，又有不少能夠進入北大、清華等名校或者國際牛校就讀。

這就是學區房的“魔力”所在。學區資源的加持，讓很多本身不被看好的房子一躍成為眾人爭搶的“香餑餑”，房價更是大幅飆漲。

除被視為“新貴”的上述兩棟樓外，三帆附小的對口的二手房報價大都在每平方米12萬以上，其中大部分房源建於70-80年代，居住體驗很差。

既然學區溢價如此高，已經買了學區房之後，會因為學區調整而上不了學嗎？

業內人士指出，目前北京市場上尚未出現過一套學區房之前能上學，之後突然因為政策調整而無法入學的情形。當然“多校劃片”讓購買學區房上“牛校”不再十拿九穩了。如果過去能上某個學校的幾率是百分之百，現在可能降到30%、40%等。

近年來，北京各區陸續發布以“多校劃片”“六年一學位”為核心的幼升小、小升初政策。優質學區資源最為集中的西城區4月末也出台政策表示，將於今年開始推行此項政策。

學區房的瘋狂會停止嗎？

一般而言，每年5月份為北京入學適齡兒童信息采集時間，這段時間過去之後，學區房一般會出現明顯的降溫。6月以來，西城區幾個熱門學校周邊的學區房已現降溫跡象，掛牌房源數量有所增加，議價空間也在加大。客觀來說，“六年一學位”也有利於抑製學區房炒作。

不過，從根源上說，學區房是優質教育資源不均衡的產物，家長對學區房的追捧背後也有著複雜的社會心理因素，單靠“多校劃片”、“六年一學位”無法完全解決這一問題。專家認為，唯有真正解決教育資源的不均衡問題，才能真正讓人放棄對牛校和學區房的追逐。

 

 

 

 

成交活躍，樓市報複性反彈了嗎？

由於西城區“單校劃片”的最後期限是2020年7月31日，在此之前，北京學區房乃至二手房市場出現一波搶搭“末班車”帶來的成交高峰。

各機構近期公布的重點城市5月份樓市成交數據也顯現出明顯的增長態勢。這是否意味著樓市報複性反彈的到來？

中指研究院發布的數據顯示，3月份以來，房地產市場出現持續恢複。百城房價同比漲幅連續三個月擴大。從50個城市新房成交規模來看，5月份也首次出現同比“由負轉正”的情況。

據貝殼研究院統計，5月最後一周，重點18城市實際的鏈家二手房交易量與上一周持平，其中11個城市成交量環比增加，市場依舊保持在疫後複蘇的通道。其中，受學區房政策影響以及積壓需求逐步釋放影響，5月北京全市二手房網簽量約1.61萬套，成交量環比增加22.5%，同比增長17.2%。

中原地產首席分析師張大偉表示以2020年5月29日為例，北京二手住宅網簽1000套，這也是2019年3月以來，時隔14個月後，再次出現上千套的日網簽量。5月份，北京新房網簽量也創下近10個月新高。

不過，張大偉也指出，北京樓市更多屬於恢複性上漲。當地直到4月下半月才全麵恢複二手房看房，成為全國恢複時間最晚的一個城市之一。

但是這畢竟是需求積壓數月之後的集中釋放，還遠遠達不到報複性增長的程度。而且這樣的增長與學區房的季節性交易高峰、末班車效應等有直接關係。

貝殼研究院指出，從更靈敏的周度數據來看，5月最後一周，北京周度成交量環比減少2.3%，上海環比減少9.5%，廣州環比減少12.2%，深圳環比微增0.8%。成交量拐點出現的跡象比較明顯。

除個別城市、個別樓盤外，目前各地樓市總體仍保持穩定。分析認為，疫情對經濟衝擊明顯，將影響居民的消費能力和投資意願，加之官方房地產政策並沒有出現明顯鬆動，房地產市場難現大規模報複性增長。