土拍市場升溫：重點城市平均溢價率連漲5周 上周漲26%

在深圳等多個城市優質地塊高溢價出讓的帶動下，近期土地市場成交熱度再度攀升。克而瑞研究中心（簡稱“克而瑞”）數據顯示，全國重點城市的平均溢價率已連續5周上漲，上周（5月11日-17日）達到26%，創年內新高。而與溢價率相反的是，監測重點城市的土地流拍率降至3.7%，已是近一年來的最低水平。

結構性分化

進入5月份，在深圳、北京、杭州等地優質地塊高溢價頻出的帶動下，土地市場成交熱度和溢價率再度攀升。中原地產數據顯示，截至5月18日，全國50大城市已合計賣地高達14268億元，比去年同期的12990億元上漲了9.8%。其中，杭州賣地1024億元、北京賣地997億元、上海賣地945億元、蘇州賣地646億元。

與此同時，各能級城市的溢價率全線上漲，“特別是一線城市，在深圳優質土地成交的帶動下，溢價率大幅上漲至27%。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千裏說。

克而瑞數據顯示，上周重點城市流拍率降至3.7%，環比下降5個百分點，達到年內最低水平。對此，馬千裏表示，土地流拍率的下降主要是由於優質土地持續入市帶動地市熱度上升，加上融資環境相對寬鬆下房企拿地意願提升，導致重點監測城市的流拍土地幅數明顯減少。

但值得注意的是，雖然各線城市成交量價和市場熱度均全線回升，但從結構上看，一二線城市成交集中度在本月再度上升，而三四線城市存在高溢價率與高流拍率並存的情況。馬千裏認為，未來，需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈，能級之間的分化也會愈發明顯。

熱度或難以持續

光大證券(11.110, -0.02, -0.18%)房地產行業首席分析師何緬南認為，近期土地市場升溫的原因在於房企拿地向預期較為明確的大都市圈聚集，區域內競爭度提升，宏觀流動性環境寬鬆，房企債券融資放量，融資成本降低，龍頭房企資金優勢進一步凸顯。另外，近期房地產銷售數據回暖，銷售預期提振，庫存水平溫和，部分房企仍存在較強的補貨需求。同時，2020年開年以來，政府土地出讓政策相對積極，供應地塊“質量”較好，第二梯隊房企向頭部靠攏的積極性仍較強，為提升行業排名而積極爭取優質地塊。

“被壓抑的需求釋放成為近期土地成交攀升的主要推手，但這並不具有可持續性。”野村證券中國首席經濟學家陸挺說。

若土地市場短期升溫過快，存在觸發監管趨嚴的可能。“在土地市場方麵，監管層或將對融資渠道的要求更加規範，以及要求房企充分尊重土地競拍規則，使土地市場競拍過程更加清晰、透明和正規。但監管層並不會過多幹預房企的市場化土地競拍行為。”

近日，廣東省統計局發布《廣東房地產開發規模、結構與效益研究》報告指出，土地價格的不斷上漲，助推住房價格上漲，對房價調控帶來不小壓力。事實上，近期南京、北京、深圳等城市房價漲幅較大，外加高溢價地塊頻出，引發購房者對未來房價大幅上漲的擔憂。

對此，何緬南表示，拿地成本的提升在客觀上給房價上漲帶來一定的“成本推動型”壓力。但在當前嚴格貫徹“房住不炒”的大前提下，開發商充分競爭，提質增效，用心做好產品，向管理和經營要效益，同時龍頭房企的融資成本下降，在行業充分競爭和利潤率相對穩定的前提下，房價大幅上漲的可能性不大。