深圳天價“喝茶費”追蹤：個別項目報價“虛高”涉嫌炒作

深圳天價“喝茶費”追蹤：個別項目報價“虛高” 涉嫌炒作

　　本報記者/陳婷/童海華/深圳報道

　　“現在對外是買不到的，但可以找關係給一筆好處費，你會考慮嗎？”

　　“怎麽找關係？”

　　“我可以幫你介紹，他們是專門做這方麵的。”

　　“是開發商的人嗎？”

　　“就是跟老板有關係的。不過最近查得嚴，方便見麵聊嗎？”

　　近日，《中國經營報》記者以購房者身份向一名中介詢問位於深圳市寶安區的新錦安海納公館項目（以下簡稱“海納公館”）是否尚有待售新房時發生了上述對話。據該名中介介紹，其客戶此前購買了該項目一套89平方米戶型房源，為此繳納“好處費”55萬元，房屋總價約810萬元。

　　值得注意的是，上述場景發生在深圳市寶安區住建局（以下簡稱“寶安住建局”）於4月3日發布嚴打房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等違法行為的通知之後，海納公館與周邊另外兩個樓盤的名字就出現在此份通知之中，在地理位置上，這3個項目與寶安住建局僅一座天橋之隔。

　　節後複工複產以來，深圳樓市迅速回暖，前有豪宅項目“日光”“秒光”，後有“百萬喝茶費”甚囂塵上。隻不過，記者發現，個別樓盤火熱背後，深圳樓市分化現象明顯，其中，龍崗、羅湖、鹽田、坪山區域二手房均價環比出現下跌，全市二手房網簽套數自3月中旬以來持續回落，在成交活躍的樣本房源中，房價上漲的占比為52.5%，下跌的占比為47.5%。

　　再現天價“喝茶費”

　　寶安住建局“喊打”通知涉及近期幾個寶安中心區熱門樓盤，包括海納公館、雲璽錦庭、潤恒都市名薈。

　　此前，網傳消息稱，海納公館及雲璽錦庭在推售過程中出現“百萬喝茶費”，如一套海納公館89平方米3房戶型的房源總價816萬元，“喝茶費”85萬元，116平方米4房戶型房源的“喝茶費”為100萬元，房屋總價則為1120萬元；雲璽錦庭一套97~100平方米2房戶型房源的“喝茶費”為75萬元。

　　對此，記者近日以購房者的身份向中介了解到，海納公館89平方米3房戶型房源的“好處費”為50萬~60萬元，116平方米4房戶型房源的“好處費”為70萬~80萬元。如果可以接受這個價格，其將為記者介紹開發商的“關係戶”，以取得購房資格和安排看房，但對方並未確認“關係戶”是否即為開發商內部人員，以及“好處費”的最終流向。

　　隻不過，當記者答應該名中介可以見麵聊並敲定時間後，該名中介表示經過與“關係戶”聯係，“關係戶”稱“出了點事情，暫時做不了”，需要等一段時間才能操作，“可以操作了第一時間告訴你。”對方如此說道。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“喝茶費”最終是被開發商收走，“房子的價格事關私營企業老板的收益，因此老板對這個市場是很敏感的，而凡是涉及‘喝茶費’的房子相對而言比較熱銷，不然也沒必要采取這種方式。”

　　業內人士則向記者透露，開發商首先會通過中介機構代理銷售房源，客戶選定後將“喝茶費”交至一個第三方賬戶，而這個賬戶實際上屬開發商所有，隻是開發商為規避監管，會通過第三方通道如開發商的關聯公司或關係人來開設。這樣一來，即便收取的“喝茶費”被查處，從表麵上看開發商是免責的，在這其中，中介機構也會獲得一些“手續費”收入。

　　深圳市房地產信息平台顯示，海納公館於2019年6月3日取得預售證，預售總套數為1889，均價為89976元/平方米，單價區間為7.4萬~10.8萬元/平方米，總價區間在562萬~1274萬元/套。

　　值得注意的是，據深圳中原地產網數據，目前海納公館所在的寶安中心區二手房價格已在5.2萬~13.2萬元/平方米之間，10萬元/平方米的二手房已遍地開花。

　　2020年4月10日，海納公館貼出一紙聲明稱“目前，本項目所有住宅產品已售罄”。而截至4月15日，深圳市房地產信息平台顯示，該項目還有約76套房源狀態為“期房待售”。

　　海納公館的待售房源數量成了一個謎。

　　實探“風波三角”

　　朝海納公館往前直走200米處，便是潤恒都市名薈，與其隔街相望的則是雲璽錦庭，三者所處的地理位置形成一個三角，“喝茶費”風波在此處發酵。

　　4月10日，記者來到海納公館項目看到，施工現場還在作業，但已建起層層高樓，具有較完整外形，並掛有“熱銷中”的字幅。

　　值得一提的是，風口浪尖之時，海納公館售樓處內一片冷清，記者走訪當天，十幾名中介在樓盤周圍分散守候。

　　與此同時，記者聯係卷入風波的另外兩個樓盤詢問是否還有待售房源，雲璽錦庭售樓處人員稱目前僅剩239平方米複式戶型房源在售，但看房需等到疫情結束後，其他戶型也均售罄看不了房。潤恒都市名薈項目人員也稱目前還有數量不多的房源在售。

　　記者來到雲璽錦庭售樓處，門口已拉起圍欄不對外開放。對於樓盤項目陷入“喝茶費”風波，雲璽錦庭項目工作人員對記者表示，公司已經出具了聲明，項目絕無額外收費的行為。經過內部調查，公司也無任何員工參與以“幫忙打折”“幫忙留房”為由私自向購房者索要“喝茶費”或資金監管等行為，也沒有委托任何機構代為銷售房屋。

　　潤恒都市名薈項目營銷部人員賴先生則對記者表示，公司已跟寶安住建局做了相關說明，經調查，公司內外部都不存在索要“喝茶費”現象。對方強調，此前網傳消息隻在標題和結尾點到潤恒都市名薈，但其中的內容包括聊天截圖等都沒有提及該項目收取“喝茶費”等情況，“我們純屬是一個被波及、被連累的樓盤。”賴先生表示，現在樓盤的網簽也在正常進行，包括海納公館、雲璽錦庭項目的房源網簽也並沒有受到限製。

　　賴先生同時對記者稱，目前寶安住建局正在進行調查，包括網傳消息的真假及來源，若涉及的樓盤不存在收取“喝茶費”的情況屬實，住建局也會為其做一個澄清說明。

　　對此，記者於4月10日下午來到寶安住建局了解相關情況，稍等一會兒後，前台人員稱負責該事務部門的相關工作人員正外出開會，且不知其返回的具體時間，因此，記者將采訪函發送至前台人員提供的該局郵箱並提醒其查收，截至發稿未獲得對方回應。

　　二手房市場“冷靜”

　　近期，市場上盛傳位於南山區的招商太子灣·灣璽（N3及N5棟，以下簡稱“灣璽公寓”）出現“日光”“秒光”現象，開發商甚至對此做出了否認聲明。

　　在李宇嘉看來，“開盤熱銷”是一個常見邏輯，對於開發商而言，這是樓盤營銷的重要渠道之一。據其了解，灣璽公寓基本上把深圳所有大的中介公司都啟動起來蓄客。

　　此外，李宇嘉表示，在市場表現不佳或者趨向平穩時，有的開發商會把樓盤一些賣不出去的房源自行買下，所以在銷控表上顯示的是全部賣完，以此來刺激市場需求。另一方麵，有很多“熱銷”現象其實是開發商和媒體資源相互合作營造的結果。“另外，灣璽公寓總共也就100多套房源，但開發商卻分三次進行推售，從這點上看，市場的購買力也並不是想象中那麽強大。”李宇嘉補充道。

　　深圳市房地產中介協會近日也發出“鄭重提示”稱，其調查發現，所謂“市場火熱”現象是由個別業主放盤報價“虛高”，部分自媒體輿論宣揚導致的，不具有全市代表性，僅是部分片區個別樓盤的個別現象，並且實際成交與報價相差懸殊。

　　事實上，相較於發生“喝茶費”風波的寶安區和千萬豪宅“日光”的南山區，龍崗、羅湖、鹽田、坪山區域則顯得風平浪靜。安居客數據顯示，今年4月，龍崗、羅湖、鹽田、坪山的二手房均價環比分別下跌0.57%、0.15%、0.28%、0.48%。

　　據深圳中原研究中心數據，今年3月，深圳二手住宅成交套數為8008套，環比上升3.8倍，二手房均價小幅上升至5.9萬元/平方米。

　　值得注意的是，由於過戶數據與實時成交具有一定的時間差，3月份過戶的二手住宅實際上主要為去年11月~2020年1月簽訂成交協議的房源。而在4月第一周和第二周，深圳二手住宅成交量環比持續下降，在成交活躍的樣本房源中，房價上漲的占比為52.5%，下跌的占比為47.5%。

　　4月5日~12日，深圳業主報價上升的盤源占比為56.06%，較前一周減少了0.07%；報價下跌的盤源占比為32.99%，較前一周增加了0.44%。