雅居樂集團兩難：海南區域收入腰斬 400億短債壓頂

海南市場收入腰斬，成為雅居樂集團(8.22, -0.02, -0.24%)2019年毛利下降的重要原因之一。

自2017年以來，海南市場受當地一係列房地產調控影響，曾經的公司收入頂梁柱，暫時是靠不住了。

更棘手的是，公司短期債務早已壓頂。按照公司披露的現有資金量，尚不能覆蓋400多億元短期債務。及時償債、擺脫對海南市場的依賴，是公司亟待解決的難題。

超400億短債壓頂

2019年，雅居樂集團（03383.HK）再次衝破千億銷售規模，實現銷售額1179.7億元，營業收入602.39億元，歸母淨利潤75.12億元，同比分別增長14.9%、7.29%和5.43%。

即便業績向好，這家曾經的“華南五虎”之一，仍然要麵臨資金鏈緊繃的局麵。

按照公司年報披露的信息顯示，截至2019年末，公司在手現金及現金等價物為335.51億元，在1年內需要償還的短期借款為422.97億元，尚不能完全覆蓋短期債務狀況。

早在2018年，公司資金緊缺的狀況就已經發出危險信號：當年末現金及現金等價物為357.76億元，勉強覆蓋短期借款353.33億元。

在手資金嚴重不足，短期債務高企，已讓公司火燒眉毛。

斑馬消費梳理發現，2019年末，公司現金及現金等價物總金額同比下降6.22%，同期，短期債務卻增加69.64億元，相當於增長19.71%。

從債務結構來看，公司幾乎用盡了資本市場或其他融資渠道和方式，對銀行借款、優先票據和公司債券等各種融資渠道都不放過。

截至2019年底，公司總借款966.70億元，其中銀行借款及其他借款678.62億元。

這也給公司帶來較高利息支出，在公司的利息開支中，銀行借款、銀團貸款以及其他借款一項須支付的融資成本較大。2019年，僅這一項利息支出高達49.66億元，同比增加13.94億元，相當於增長39.03%。

位居利息支出第二的是優先票據利息支出合計12.44億元，同比增長114.85%。

不過，經過公司利息資本化處理後，公司總利息開支僅25.30億元，同比下降7.80%。

年報數據顯示，2019年底，公司負債總額2078.95億元，同比增長18.5%。最近幾年，公司資產負債率呈現上升趨勢，從2016年的66.5%增至2019年的76.1%。

為及時償還舊債，公司通常采用發行永久資本證券的方式。2019年上半年，公司發行兩筆永久資本證券，合計7億美元，以置換2013年發行的永久資本證券；在同年下半年，又陸續發行兩筆合計7億美元永久資本證券，以對債務進行再融資。正是及時償還和置換舊債，公司的利潤才不至於大幅跳水。

2019年，公司實際借款利率為7.1%，較上年增加0.61個百分點。

海南收入腰斬

2019年，國內房地產企業迎來“限價”，且在土地及融資成本因素逐漸加大的影響下，大多數房地產企業的利潤空間紛紛被壓縮。

雅居樂集團也受其影響，2019年，公司實現毛利額183.58億元，同比下降25.60%，為近5年來首次下降。

公司董事局主席兼總裁陳卓林認為，這主要來自海南市場高毛利率項目減少，導致公司整體毛利水平被拉低，再就是國內房地產行業的影響。

陳卓林提到的海南市場，一直是公司依賴的市場。公司副總裁潘智勇對外稱，2019年，海南區域的收入不到40億元，2018年收入則有113億元。

海南市場收入被腰斬，公司在海南的土地儲備規模仍有487.87萬平方米，可售貨值超過千億元。

公司在海南區域的拿地已經停滯，斑馬消費查詢年報發現，2018年至2019年，公司在海南當地鮮有拿地。

雖然在2019年海南已經逐漸放鬆限購政策，公司似乎有意維持海南現有規模，同時，加大對大灣區以及全國市場的布局。

2019年，公司耗資472億元、在全國各地拿下42幅土地，新增1090萬平方米土地麵積（建築麵積）。

從拿地城市來看，公司傾向在大灣區大量收儲，在大灣區的惠州、中山及江門等6座城市，合計拿地201.96萬平方米，占新增土地儲備總量的18.53%。

截至2019年底，公司在大灣區土地儲備建築麵積834萬平方米，占公司土地儲備總量的21%。

除此之外，公司的拿地行動遍及華東、華中及華北，甚至西進重慶和成都等城市。