中海地產平衡術：要規模也要利潤，能否兩全其美？

在嚴格的成本管控下，中海常年保持著高盈利，但保守的調性也令企業錯失了不少機會，或許是意識到增長緩慢的問題，這兩年中海在顏建國的帶領下，積極了起來。今年據中海的發展規劃，其2020年不僅要實現4000億港元的銷售目標，同時也要保持30%的毛利率。 不過，在不斷增多的地王項目下，要同時維持利潤率和規模，對於中海而言具有一定的挑戰性。

如果研讀中海地產的年報，你會發現這家房企近乎完美，利潤率、負債率、增長率都非常穩定，雖然恒大、碧桂園、萬科、融創的規模要遠比中海地產大，但規模隻是從手裏流過的錢，而不是賺到手的錢。如果單說賺到手的利潤，真正的王者是中海，被業內稱之為利潤王。

比如，2018年萬科規模6069億元，淨利潤338億；恒大規模5513億元，淨利潤373億元；中海地產規模2621億元，淨利潤449億元，也就是說，萬科的規模是中海地產的兩倍多，但利潤卻比中海地產少了76億。2018年、2019年中海地產位列房企第七，並常年穩居TOP10，這個成績同大多數房企相比已經很優秀，但可能不包括中海自己，中海過去曾是常年的TOP3 。

盡管退出三甲很多年，但中海地產在地產圈的江湖地位難以撼動。不過，過於追求高毛利、對成本近乎嚴苛的追求，也讓企業錯失了不少機會。在這個狂飆的時代，慢進等同於倒退。從2017年開始，中海相較之前有所改變，從銷售規模到拿地投資都有所提速，2019年中海地產的拿地金額擠進了前五，超過了融創、位列第四，拿地金額超過千億元。

今年據中海的發展規劃，其2020年不僅要實現4000億港元的銷售目標，同時也要保持30%的毛利率。但地王頻現與拿地成本上升限價政策下或使盈利承壓，在此背景下，中海的規模與利潤能否兩全其美？

中海地產保守之下的“掉隊”

從2011年開始，中海的淨負債率就保持在30%左右，2018年的淨負債率為33.7%，在機構的2018年龍頭房企淨負債率對比表中居於最低位。這麽低的負債率，放在房企之中簡直是一股清流。而在國內各大房企之中，若談及淨利潤率，中海是業內的老大哥。

比如，萬科常年保持在10-12%左右的利潤率；保利這兩年擴張速度極快，也導致利潤率跌至10%；世茂、綠城做高端產品為主的，利潤率能達到20%以上。

中海的高盈利能力與其嚴格的工程成本控製有關，營銷費、管理費等三費開支控製得很好，2011至2015年銷售費用率維持在1.5%以內，2017年更是從2016年的4.0%下降0.5個百分點至 3.5%，保持行業最低。

其對利潤率的執著，實際上是其早期在香港高價拿地遭遇亞洲金融危機的“後遺症。”彼時因受到1998年亞洲金融危機爆發，香港資本市場一夜入冬，中海地產高價拿的地大幅虧損，曾靠近破產邊緣。

一朝被蛇咬，十年怕井繩的中海地產，自此後設置了40%的借貸比例紅線，嚴苛的成本管控讓其多年位列利潤王的寶座，並保持著低負債。國盛證券指出，2006年至2011年的中海地產，規模曾排名第二，但2012年-2017年間由於人事調整及經營策略等因素，銷售大幅放緩，規模被同期碧桂園、恒大、融創等公司反超，排名掉至全國第7。

低調的中海開始追趕

在2017年年初的內部會議上，董事兼主席肖肖大方承認中海的掉隊，“2016年已有3家房企銷售額超過3000億元，我們與之相比，確實是落後了，不管是發展節奏還是規模增速。我們曆來追求利潤為先，不為規模而做大規模，但是沒有規模支撐，保持利潤增長和領先也是不可能持續的。”

半年後，年滿60的肖肖宣布退休，肖肖正式將執行董事兼主席的席位交接給顏建國。

因過於保守的調性，中海往年增速數據並不好看。

申萬宏源數據顯示，2016、2017這兩年，中海以同比增速17%和10%落後於同期板塊平均增速的53%和54%，直至2018年才實現合約銷售金額同比增長30%至3010億港元。

2014年到2017年中海業績同比增長率分別為28%、16.5％和10％，在一個動輒50%、100%增長的這3年房地產跑道上——中海，顯然相對落後了。

中海地產並不像其他房企那樣熱衷追求規模，不過，或許是察覺到中海近幾年的增長相較其他民營房企巨頭偏緩慢，也曾表態”規模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做的”中海地產董事局主席顏建國回歸後對拿地積極了起來。

2016年底此前曾出走龍湖的顏建國回歸中海，並成為中海最新掌門人。在他回歸後的兩年多時間裏，中海似乎呈現出了與之前印象中“保守”不一樣的麵貌，無論是銷售增速、還是融資市場，都較此前積極。

一番發力之下，2018年中海銷售增速達到了5年來的新高，接近30%。對於中海自身而言，這是少見的高速增長。雖然顏建國回歸中海後，拿地和銷售都明顯提速，但近兩年銷售排名並未上升。在投資者交流會上，顏建國將中海2019年的銷售目標定在了3500億港元。

這一目標非常謹慎，但事實上中海已顯露排位上升的鋒芒。隨後2019年一向穩健、低調的中海在露出了凶猛的一麵，不僅多次出現在大型土拍現場，拿地規模超過了千億。

2019年7月15日，久違的北京土拍市場，中海地產以79.4億拿下豐台造甲村地塊，榮升今年總價“地王”；單體競拍、強大的資金實力，逼退了其他聯合體對手。

據統計，在2019年北上廣深一線城市的招拍掛市場中，共誕生40幅成交價格在30億元以上的地塊，而中海獨攬6塊。最終，中海地產略微超過了設定的銷售目標，3771億港元。

中海的投資力度逐年加大。2017年，中海支出的土地出讓金總額是1045.1億元，2018年為1100.9億元，2019年也超過了千億。

在2019年3月份，顏建國在明確“淨利潤為最終目標”的同時，公開表示，為了淨利潤的持續增長所需的規模增長是必須的。可以看出，多年來對規模並不十分看重的中海，對於未來有了新的打算。據中海的發展規劃，其2020年不僅要實現4000億港元的銷售目標，同時也要保持30%的毛利率。

也就是說，中海要在保證利潤率的前提下，由規模增長來帶動名次提升。

淨利潤和規模如何兩全其美？

中指研究院數據顯示，中海地產今年拿地金額超過千億元，超過融創排在第四名。共新增拿地總價1764億元，同比增長25%；新增拿地建麵1765萬平米，同比下降22%。

也就是說，2019年中海地產的拿地均價正在快速上升，相比2018年的6225元/平米上升至10482元/平米，大幅增長了近68%。具體來看，2019年4月中海獲取的東莞萬江石美社區地塊為例，該項目拿地均價達到了11657元/平米，該項目周邊售價2萬元/平米，拿地成本占到預估未來售價的58%，若加上建安成本，該項目未來利潤空間更加有限。

中海地產獲取的多塊單價地王項目，或對未來高利潤率的維持有一定影響。另外高價拿的地，在”房炒不住“的壓力下，或不能以較高售價入市，也可能會壓縮利潤空間。

中海2019年的“高調”，一大核心因素是充裕的、極其低成本的融資。據國盛證券數據，2018年中海的融資利率低至4.3%，在房地產龍頭企業中，排名第一。

今年初，中海發起了一筆高達300億港元的銀團貸款，創造了公司史上最大的單筆融資記錄。

中海沒有對外公布這筆融資的利率，對比此前2017年底公司的180億港元銀團貸款利率1.38%，業內預計其利率也相差不多。值得注意的是，中海地產想要繼續維持低負債率基礎上的規模擴張，還應該注重項目銷售回款，中海地產的經營性活動現金流已經連續三年為淨流出。

在不斷增多的地王項目下，如果同時維持利潤率和規模，對於中海而言具有一定的挑戰性。