華中第一高樓停工，摩天大樓經濟撐不住了？

摩天大樓如此燒錢，為何至今依然有人將其奉為建築奇跡，樂此不疲地追逐“世界之巔”？

10月30日，中建三局向綠地控股武漢房地產事業部發出工程聯係函稱，“因業主欠付我司巨額工程進度款，已造成我司資金無法正常周轉，被迫即日起對項目實行全部停工，待業主解決工程款支付事宜後即進行複工。”



該函涉及項目正是此前備受關注的“華中第一高樓”武漢綠地中心。2010年，綠地拿下這個項目，當時的設計高度是606米，預計於2016年竣工。此後，武漢綠地中心一度將目標高度上調至636米，力爭成為“中國第一高樓”。

九年間，武漢綠地中心被不斷限高，最終封頂在海拔500米，淨高度475米。但即便高度一降再降，竣工之日依然“遙遙無期”。此次中建三局停工的消息不脛而走，無疑讓外界對這棟命途多舛的在建高樓大跌眼鏡。

據《南方周末》介紹，武漢綠地中心項目之所以步履維艱，主要因為武漢當地商辦體量已呈現供大於求，導致商鋪租售壓力陡增，而摩天大樓的建築和維護成本又異常高昂。



▲建設中的武漢綠地中心

建造一棟摩天大樓究竟需要多少成本？

早在1930年，經濟學家克拉克與金斯頓就在《摩天大樓：現代辦公樓經濟高度研究》一書中提出，摩天大樓開發商麵臨的最大難題，是如何將投資收益最大化。換言之，這是一道收入減成本的計算題。一棟高樓將獲得更多的鋪位租售收入，但也將承擔更高的建築和維護成本。

克拉克與金斯頓認為，摩天大樓的高度與成本之間並非簡單的線性關係。一方麵，當大樓超過一定樓層時，防風防震、安全係數等比重將飆升，這將快速推升建築成本。

另一方麵，摩天大樓的電梯係統複雜多變，這些直通雲庭的電梯間將進一步壓縮出租麵積，影響整體收入。因此，他們提出了“經濟高度”的概念，即一棟大樓若要實現投資回報最大化，其建築高度最好在63層左右。

一年後，美國紐約帝國大廈落成，這座103層的摩天大樓在克拉克與金斯頓眼裏，就屬於明顯收不回成本的“過高”建築。巧合的是，帝國大廈建於經濟大蕭條時期。

01

摩天大樓崇拜：實力和權力的象征

既然摩天大樓如此燒錢，為何至今依然有人將其奉為建築奇跡，樂此不疲地追逐“世界之巔”？

摩天大樓熱潮興起，是經濟發展的必然結果。一般而言，發達地區城市中心高樓林立，這是因為市中心地價高，唯有將建築向上拓展，才能把土地成本分攤到最低。

相比之下，小城市很難建起摩天大樓，因為地價本身不高，沒有“直衝雲霄”的必然需求，而且小城市招商引資能力有限，很難吸引大企業或大酒店的戰略目光。

久而久之，摩天大樓成為了經濟實力和全球影響力的象征，因而引發了從第一世界向第二世界、從一線城市向二線城市轉移的“摩天大樓崇拜”。

發展中國家雖然經濟實力不如發達國家，但具備兩項天然優勢：低廉成本和遠大前程。

不論是物力、人力還是土地，發展中國家都要相對便宜。2010年落成的阿聯酋迪拜哈利法塔高828米，共163層，總成本15億美元，每平米4800多美元（約3.38萬元人民幣）。與之相對照的是，2014年於德國法蘭克福落成的歐洲央行總部雙子樓高185米，共48層，總成本14億歐元，每平米7000多歐元（約5.44萬元人民幣）。



▲迪拜哈利法塔

此外，建造摩天大樓雖然靠的是當下實力，但更著眼於未來發展。大樓建多高，很大程度上取決於開發商的信心，信心是否充盈，又依托於當地政府的未來規劃。發展中國家的二線城市有著充分的追趕需求和亟待挖掘的“故事材料”，摩天大樓自然能成為展示雄心的一柱擎天。

另一方麵，對於不恐高的大樓租戶而言，高度優勢同樣明顯。美國經濟學家傑森·巴爾在《構築天際線：曼哈頓摩天大樓的誕生與成長》一書中指出，對於“高度消費者”而言，除了遠離喧囂、汙染、花粉等地表雜質，在高層建築工作生活還能收獲更好的視野。巴爾說，“很顯然，人類天生就對遼闊美景心馳神往，所以自然願意為此付出更多。”

人類天生熱愛的不止是“一望無際”，還有“高高在上”。巴爾指出，“高層”不僅意味著“樓層高”，而且還象征著“地位高”。摩天大樓的租戶內心渴望扶搖直上，因為樓層在某種意義上代表了社會階層，在頂層工作之人難免會有“不畏浮雲遮望眼，隻緣身在最高層”的心理暗示。

02

摩天大樓詛咒：蕭條和崩盤的預兆

《呂氏春秋》中說，全則必缺，極則必反。摩天大樓就是經濟發展的極致體現。現代摩天大樓興起於美國的紐約和芝加哥，而在當今世界“摩天城市”排名（高層建築和都市住宅委員會發布的“高於150米已建摩天大樓所在城市排名”）中，中國在前50名中占據23席，中國香港地區以355棟冠絕全球，中國深圳（235棟）和中國上海（163棟）分居第三和第五。

然而建築界一直流傳著陰魂不散的“摩天大樓詛咒”。英國經濟學家安德魯·勞倫斯曾提出：每當“世界第一高樓”項目獲得足夠資金，大樓所在國家的經濟增長就已經達到極限，處於崩潰的邊緣。

勞倫斯在研究報告《摩天大樓指數：不完美的高塔》中列舉了幾個案例。1907年，美國爆發銀行危機，許多銀行和信托公司出現擠兌，紐交所股價一度跌去峰值的50%。巧合的是，在金融危機爆發前夕，紐約勝家大樓和當時的“世界第一高樓”大都會人壽保險大樓破土動工，並於1908年和1909年竣工。

大都會人壽保險大樓的高度紀錄並沒有保持多久。1930年前後，華爾街40號、克萊斯勒大廈、帝國大廈相繼刷新了紀錄。與此同時，美國在1929年遭遇了史上最嚴重的華爾街股災。



▲紐約帝國大廈夜景

40多年後，世貿中心雙子樓和西爾斯大樓於1973年落成，再次刷新當時的高度紀錄。然而1973年至1974年，世界主要市場都經曆了熊市的血洗，1973年還爆發了第一次石油危機。

報告中列舉的最後一個例子是1998年落成的馬來西亞雙峰塔，與之相應的是1997年亞洲金融危機。勞倫斯對這些巧合的解釋是：過度投資、投機炒作和貨幣政策擴張。

但他並沒有詳細闡釋背後的具體原因。

在此之後，眾多西方經濟學家群起效仿，紛紛將“摩天大樓詛咒”套用在每一棟創紀錄的高樓上：台北101大樓始建於1999年，竣工於2004年，正好橫跨了整個互聯網泡沫期；2010年落成的迪拜哈利法塔又趕上了次貸危機。

以此為線索，美國《華盛頓郵報》在2016年1月12日發表了題為《世界最高大樓可能伴隨著詛咒》的文章，其中首先提到了兩個月後竣工的上海中心大廈。文章稱，“上周，中國的上海中心大廈剛剛被冠以世界第二高樓稱號。巧合的是，同一天，該國股市崩盤。”

確實很不爭氣。2016年1月4日，A股遭遇史上首次熔斷，3天後第二次熔斷。

03

摩天大樓困境：換地與圈錢的邏輯

但是中國的情況自古以來比較特殊，A股尤甚。2015年6月起，滬指經曆了令人難忘的股災，次年1月27日創下曆史大底2638點。但若要將此歸結為上海中心魔咒生效，那2019年1月4日創下的2440新低又該如何解釋呢？

中國的摩天大樓同樣特立獨行。國內經濟雖然麵臨下行壓力，但總體上穩中向好。而國內的摩天大樓卻“一直在騰飛”。《2018年高層建築回顧報告》顯示，去年中國建成了世界上數量最多、高度最高的摩天大樓。在143棟超過200米的大樓中，有88棟位於中國。



▲中國尊

國內房地產企業熱衷於興建高樓大廈的重要原因在於“賠本賺政績”——以超高層地標建築換取低價住宅用地。這個內生邏輯決定了新一線城市中，即便商辦開發程度接近飽和，摩天大樓依然如雨後春筍般拔地而起，卻又因為種種原因無法按時竣工。

此外，國內多數摩天大樓的投資方即房地產企業本身，其在相對飽和的競爭環境中租售壓力頗大。相比之下，美國多數摩天大樓的投資方來源於零售、石化、汽車、航空等實體經濟領域，企業本身總部即可消化一部分租售壓力。

多重困難下的中國在建摩天大樓群，能否迎來觸碰雲端的新生？這些疑問亟待各方深思。