兒子跟著pro做了幾個月intern，用3個詞就總結了房地產3大要素。
* Operation， 操盤管理
* Funding， 資金
* Deal flow， 項目流
我還有一個， market condition， 那個在上帝手裏，時刻保持敬畏之心。
每個人都不一樣。小地主一開始每個角色都扮演，慢慢就可以選擇重心了。
我比較喜歡投資人的角色（Funding）， 上班沒有時間， 也不喜歡operation的雞毛蒜皮。投資人跟誰都可以對接， trust和binding。我自己做不了operation， 個性，能力和團隊。所以公寓免提。
* 個人出租房是全求人模式。我隻管收錢和付錢。適合我的個性。大家問修房子，我是一律不知道，不是我管的事情，
* 投資flip 項目參與分紅。 一定是很鐵的兄弟
* loan note， 8-10% 以前不喜歡的， 現在比較香
* 商業房地產 - industrial （倉庫），跟了10 年，算是比較有trust了， 這個sub-section 比較穩健和高回報。最近exit了一個項目（10年），回報第二好。投資65萬，總共拿回來200萬。第四年全部返本（每年8%的租金分紅），後麵都是無本萬利。 5 米 capital， 買15 米 項目，增值22米。操盤手分了大約一半。
多講一下， 投資給別人，是風險很大的事情。我看兩個標準
* 能不能賺錢
* 賺錢以後是否分給我
矽穀比較運氣，基本都賺錢，不需要考驗人性
有一些人喜歡operator的角色， 各種細節需要管。JY說90%的小地主會fail， 就是被磨垮的。
前一陣子研究了一下公寓， 100門的比較effective， 兩個manager， 兩個修理工。但是公寓的各種坑，嚇的我們知難而退，沒有ready。我建議用duplex，4-plex平替，修理可以容易搞定。還有一個結論，當你有400門的時候， 如果沒有一個很好的團隊， 你每一分鍾都在忙修理。
參考這一篇文章（地產管理的三重境界 monkeyboy），你會知道代價在哪裏。
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