因為住宅出租房的生意模式簡單。
我在東京的時候住的是一個醫生世家的自建房。樓房總共有三層，在目黑區的好區。老醫生的兩個兒子住二樓和三樓，底樓分成兩個獨立的單元，都是兩室一廳，大概80平米。 所有的出租和管理手續都通過房產中介。房東有這樣的出租房基本上是甩手掌櫃，適合小白練手。
我在讀通朽爺的博客後，也是從小白開始，一間一間地上手。朽爺的出租房模式是可以簡單重複的係統，由於每個國家和地區的房地產市場的具體情況不一樣，在具體應用的時候會需要因地製宜，摸索出適合自己的係統，但整體框架和思路是一致的。舉一個我這兒的例子，2019年新房，一室一廳，大陽台，離CBD20分鍾通勤。
房價: 40萬歐元
貸款: 100%
房貸利率: 0.9%
月供: 1400
房租冷租:1035
其他由房東支付的費用(HOA, 保險，房子修繕金): 200
地稅每年就一百多歐元，可以忽略不計。總之，德國的房產持有成本很低。加上房子的折舊和利息的稅務優惠，雖然是每月500歐的負現金流，但本金還貸部分是每月1000左右，就相當於每月自己存500，租客再匹配500。 五年來這個房子的市場價已經上漲了25%，計算一下五年的現金投入的複利是18%。當然，回報的三分之一是還貸的部分，三分之二是增值，有很大的不確定性。這可能是在大都市圈房產投資的特點，回報率主要是靠增值。
回報率是其次，最重要的是這種係統簡單，可重複。哪怕在三年後的續貸利率上揚到3-4%， 由於本金還貸已經達到25%了，加上租金的上漲，添加少部分的本金，這個房產基本上可以實現正現金流。要實現朽爺說的空手套白狼可能需要等10年甚至20年，但幾乎沒有負擔，等得起，就當是長期債券。
商業地產的資金要求和認知的門檻相對來說就高多了。商業地產因為貸款的期限短，比住宅貸款更受貸款利率影響，風險更高。我也平時留意周圍的商業地產的情況，發現好的商業地產的供應很有限，適合我們這種的小白的商業地產在公開市場上幾乎看不到。不過也不著急，手頭的閑散資金可以定投股債指數ETF組合，投資回報也不錯，就能夠慢慢留意，沒有FOMO的焦慮。
還是那句話，投資的最大的風險是自己的認知。要沉得住氣，"定而後能靜, 靜而後能安, 安而後能慮, 慮而後能得。"
嗬嗬，這些，說易行難，共勉！
