現生無聊 看到小地主大佬的商貸大作 也跟著談一下我很久以來的一些矛盾想法
我瞎猜大佬的商貸是apts loan 這種的好處是總能找到租客， 不管利息如何變化， 總有收入可以support loan
如果是純粹retail commercial loan， 最大的風險是很長時間找不到租客， 如果這時貸款到期，要重新貸款， 基本不可能。為了預防出現這個問題， 一個策略就是有很多的reserve。 或許現金， 或許短期國債
這2個辦法都有問題， 一是利息收入要交稅， 2是如果reserve 很多， 那麽投資地產的leverage 等於變小，尤其商產組約一般很長， 20年常見， 再加上4 x 5 years options，租金在長期租約下， 估計會追不上通漲
另外commercial loan 必須是收入》貸款，you have net profit. 這樣的話， 就不能像民居可以有負的收入來抵稅。
那麽在上述幾個因素影響下， 投資回報其實很低， 當然好處是nnn 真的省心， 如果是大租客，可以幾十年不操心， 如果運氣可以， 地產本身會升值
在這種矛盾心理下 我現在已經不知道還要不要接著投資
你們覺得呢？
