過段時間我就搬回中國了，可能上來就少了。說一個我覺得挺重要的東西，就是PM管理，做出租屋最惡心的部分，但是又避免不了。
首先，說一下我個人自己的經驗的出的結論，可能你們有不同經驗：市麵上管其他人房子的PM公司都是垃圾。我在吃虧了很多次之後，終於決定搭建自己的PM公司，團隊。沒有任何人對你房子的關心程度能超過你自己。還有，就是，永遠不要管別人的房子，吃力不討好。撿了芝麻，丟了西瓜。
1. 你需要一個showing agent，在當地跑，帶房客看房。最開始可能你自己是這個agent，當你足夠大的時候，你可以把自己炒掉，找一個part time幫你帶人看房，慢慢的過度到full time。
2. 你需要一個property manager。幫你處理房客的抱怨，當麵和房客溝通，去和code enforcement打交道。和contractor打交道，幫你cut支票給contractor，或者取現金給某些隻收現金的contractor。幫你去city 付稅，付水費，罰金，驅趕出庭作證之類的。lockout的時候，她需要到場，安排contractor，handyman換鎖。最開始，你可能是這個角色，後來，規模大了，你需要炒掉自己，招一個專門的人幫你做。在某個階段，可能規模不夠大，1和2可能是同一個外人。
3. 你需要一個坐辦公室的人，office manager之類的，在leasing 這邊。幫你列出所有要出租的房子，接聽所有外麵有興趣租你房子的潛在租客的電話，facebook message，email，幫你給showing agent約appointment去看房。他會把協調showing agent的calendar和潛在租客看房的時間。最開始，你就是這個人，當你稍微大一點，你需要炒掉自己，招一個人。你可以找美國本地人，不過太貴。由於，這個人隻是坐辦公室，不需要當麵，我建議，你去招一個在菲律賓的菲律賓人，他們很便宜，$3/hour起步，https://www.onlinejobs.ph. 通過skype麵試，可以選出不少，然後不停篩選。我現在自己擁有3個這種virtual assitant。他們的電話，你可以買voip電話，很便宜，他們戴上耳麥，接上互聯網，就擁有你當地的美國號碼。https://www.ringcentral.com/. 這個軟件很成熟，所有電話通話都被錄音，你可以選擇回聽他們的任何通話。他們是否接聽還是miss多少個電話，每天都有報告給你。可以電話，message。去godaddy買一個你自己公司的域名，然後去google上買business service，然後你公司的email地址，就不是gamil.com結尾，而是 yourcompnayname.com結尾。但是實際用的是gmail。配置上dropbox和google drive，基本上文檔就可以在菲律賓和美國同步了。
4. 你需要另一個坐辦公室的人，在property management這邊，另一個電話號碼（ringcentral可以買多個號碼），這個號碼是專門給已經簽了合約住進來的房客打電話，是已有房客和房東聯係的號碼。專門給房客保修，抱怨，之類用的，也是你聯係已有房客，追房租，威脅驅趕用的號碼。最開始，這個角色可能也是你。稍微大一點，你炒掉自己，換一個VA（virtual assistant) $3/hr起步，建議你盡早炒掉自己，不要做這種3塊錢一小時的活，沒意思，多看看deal之類的，更有產出的活。當你規模比較小的時候，3和4可以是同一個VA。
5. 你需要一個專業的管理房子，管理房客的平台。目前最好用的有兩個。buildium.com和www.appfolio.com. 隨便選一個不會錯。我個人用的是buildium.com. 它可以生成自己的公司的出租網站，（我個人覺得沒啥用）。所有lease online，房客可以在線zelle，ach，credit交房租，你不用手動credit。當然如果房客是在平台之外給你交房租，你需要手動在平台記錄這筆付款。房客late了，會自動generate 催收email。也會自動記錄late fee。房客可以在係統裏麵提交maintenance request，產生work order。你可以指派自己活著VA幫你assign work order給負責人。然後跟進，這樣work order不會不知道最新的狀態是啥。還可以年底報稅，給所有contractor批量發1099.可以自動generate lease ledger，accounting，都可以。這個東西，建議給坐辦公室的人做，$3/hour. 它還可以做房客screening。幫你把房子listing到所有其他網站。還有很多很多其他功能。
6. 你需要一個本地的維修團隊。兩個思路，自己足夠大，養一個in house的handyman，contractor團隊。我有幾年這樣做的，但是這樣做，你是包工頭，或者是handyman的supervisor，你需要很強的人事管理。人性都是懶惰的，你看著的時候，他做事，你不在的時候，他很可能坐著在抽煙，但是你還是按照小時付他錢。第二個思路，你有一個很長的maintenance vendor list，裏麵有你測試過的很便宜，很好用，回複很及時的外麵的vendor，做水的，做電的，做木的，做油漆等等。按service或者按工程收費。你辦公室的VA在係統裏收到訪客的maintenance request，會在裏麵創建 work order，（如果是房客在係統裏submit request，work order是自動創建的），然後及時的電話，短信聯係maintenance guy（in house或者外部的，取決於你的設置）。我現在全部外包。
7. 你需要一個centralized的內部溝通工具。中國人的wechat算一個，zoom可能也算。但是如果你有碼工的背景的話，就知道有一個東西很好用，叫做slack。它免費，隻對自己公司可見，可以開不同的channel，比如 #leasing頻道，PM頻道。手機電腦上都可以用。非常好用。自己招的VA，自己在local 跑的showing agent，property manager都可以在電腦上給你回報，類似於群聊，但是比wechat好的一點是，他可以按照thread折疊，同一個thread，大家在裏麵回複狀態，從不同角度。非常有用。很多時候，你每天早上起來，花半個小時，把所有手下的工作進度狀態回報到slack裏麵，你一個topic一個topic點進去回複，他們就會照著你的指示跟進。很爽，有點批奏章的感覺。回複完了，你該幹嘛就去幹嘛。手下會跟進。當然，當你做這行越來越久，你會不停地更新自己公司的SOP（standard Operating Procedure），大部分事情，他們都會按部就班的做。隻有遇到他們處理不了的事情，發到slack裏來問你請示。這裏要說一點的就是，VA，即我招的生活在菲律賓的菲律賓人，他們是亞洲文化，等級觀念比較強。很聽話，比美國人容易管理。有時候，你說重話，他們也聽著，不會像美帝的打工人，你說他一句，馬上撂蹶子。
8. 再說一下VA，他們的作用可以很大，任何在電話上，電腦上能完成的工作，他們都能做。比如bookkeeping，報稅之類的。
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