搜狐:這波房地產政策,能止血回春嗎?

來源: 三河匹夫 2024-05-21 13:41:18 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (9836 bytes)

這波房地產政策,能止血回春嗎? 

上周五一天,房地產政策的定調和力度都變了。

上午是定調:副總理何立峰主持召開全國切實做好保交房工作視頻會議,房地產行業的政治性和人民性被重新認識——這句話不是虛頭巴腦的官方用詞,而是真金白銀的政策。

從中午開始,金融職能部門做出了10多年來對房地產行業最正麵的反應——宣布降低首付比例,下調公積金利率,取消房貸利率的下限,設立3000億保障性住房再貸款,支持地產去庫存。

到周六,市場有新傳言,說住建部已經開始派活,督促地方抓緊行動去庫存、保房地產了。

有用嗎?當然有。但有多大的用呢?

周末我犯懶,沒仔細看數,但稍微邏輯推演一下,結論是——

政策對行業止血效應明顯,但康複效應可能有限,靜待觀望。

宏觀上這些政策肯定是有意義的。首付比例降低,公積金貸款利率降低,相當於減輕購房壓力,對於那些相對剛性的需求多少是個刺激。

但要說讓行業雄起到可以保經濟增速,促經濟複蘇,我覺得很多政策細節甚至施力方向都值得商榷。

比如說,目前政策主要在邊際上降低了購買難度,對購房意願的改善不會太大。

一方麵,買房對絕大部分人來說,是要貸款的,相當於加杠杆。當大家預期收入不會增長,甚至可能下降的時候,加杠杆的意願很難有重大變化。

另一方麵,房產是占居民家庭財富70%以上的資產。當資產價格沒有上行或者有下行預期的時候,人們的購買意願不會發生質變。

換句話說,隻有那些房產價格預期相對穩定的地方,購房需求能被政策釋放。而這些地方主要集中在北上廣深等7、8個城市的相對核心區域。這些區域很多仍然還受到限購的約束。

另外,在經濟下行過程中,主要是中間層和低收入群體受損嚴重,那些收入(預期)沒有遭到破壞的群體,大多有房,而且有多套房,他們對房產的資產配置屬性更敏感,目前政策對這塊的改善很有限。

再比如說,政策的實施難度比想象大很多。像政府出資收儲存量房產,改成保障房,政策初心很好:希望一方麵繼續房住不炒,讓居者有其屋;另一方麵給房地產企業輸血,緩解目前房地產企業的現金流問題。而且市場傳言說政策態度很鮮明,說是周五消息公布後,各個地方都收到部委的指示要抓緊幹活。

到幹活這個層麵,事情就微妙且具象了:現實中用什麽價格收,收哪個城市不收哪個城市,收哪家那個項目不收哪家哪個項目,都是棘手問題。除了定價機製複雜外,這裏麵可能涉及道德風險,逆向選擇……所以誰來幹,怎麽幹,會導致演化路徑和結果大不一樣。

從地方層麵,平台公司長期幹相關的工作,是最順理成章的選擇,但央行明確規定,收購保障房的國有企業不得涉及地方隱性債務,不能是地方融資平台。所以現在誰來幹這個活,地方上也需要斟酌考慮——畢竟,銀行、企業、地方政府之間的風險收益既需要分清,又需要平衡。

除此之外,收儲最大的約束就是“錢從哪裏來”——全國起碼有30萬億的存量房產嗷嗷待哺,這次央行給出的3000億保障性住房再貸款,雖然不能說杯水車薪,但從規模上還是遠低於市場預期的。

從宏觀的角度看,真正能保經濟、促複蘇的政策需要能扭轉預期,或者改善企業信貸和現金流。上周房地產的N支箭,目前來說在這兩個維度上作用可能不夠顯著。

但換個角度思考,這次已經是過去幾年最“實在”的政策,算誠意滿滿。更重要是,副總理何立峰親自部署指揮,強調了房地產行業的政治性和人民性,所以市場也有一種“政策將連綿不絕直到起作用為止”的預期——如果今天或者近期跟進LPR降息,可能這個預期會被市場繼續PRICE IN。

希望總是有的。

所有跟帖: 

不用回血,就讓更多人擁有住房就行 -laonong0min- 給 laonong0min 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/21/2024 postreply 13:43:21

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