搜狐：這波房地產政策，能止血回春嗎？

上周五一天，房地產政策的定調和力度都變了。

上午是定調：副總理何立峰主持召開全國切實做好保交房工作視頻會議，房地產行業的政治性和人民性被重新認識——這句話不是虛頭巴腦的官方用詞，而是真金白銀的政策。

從中午開始，金融職能部門做出了10多年來對房地產行業最正麵的反應——宣布降低首付比例，下調公積金利率，取消房貸利率的下限，設立3000億保障性住房再貸款，支持地產去庫存。

到周六，市場有新傳言，說住建部已經開始派活，督促地方抓緊行動去庫存、保房地產了。

有用嗎？當然有。但有多大的用呢？

周末我犯懶，沒仔細看數，但稍微邏輯推演一下，結論是——

政策對行業止血效應明顯，但康複效應可能有限，靜待觀望。

宏觀上這些政策肯定是有意義的。首付比例降低，公積金貸款利率降低，相當於減輕購房壓力，對於那些相對剛性的需求多少是個刺激。

但要說讓行業雄起到可以保經濟增速，促經濟複蘇，我覺得很多政策細節甚至施力方向都值得商榷。

比如說，目前政策主要在邊際上降低了購買難度，對購房意願的改善不會太大。

一方麵，買房對絕大部分人來說，是要貸款的，相當於加杠杆。當大家預期收入不會增長，甚至可能下降的時候，加杠杆的意願很難有重大變化。

另一方麵，房產是占居民家庭財富70%以上的資產。當資產價格沒有上行或者有下行預期的時候，人們的購買意願不會發生質變。

換句話說，隻有那些房產價格預期相對穩定的地方，購房需求能被政策釋放。而這些地方主要集中在北上廣深等7、8個城市的相對核心區域。這些區域很多仍然還受到限購的約束。

另外，在經濟下行過程中，主要是中間層和低收入群體受損嚴重，那些收入（預期）沒有遭到破壞的群體，大多有房，而且有多套房，他們對房產的資產配置屬性更敏感，目前政策對這塊的改善很有限。

再比如說，政策的實施難度比想象大很多。像政府出資收儲存量房產，改成保障房，政策初心很好：希望一方麵繼續房住不炒，讓居者有其屋；另一方麵給房地產企業輸血，緩解目前房地產企業的現金流問題。而且市場傳言說政策態度很鮮明，說是周五消息公布後，各個地方都收到部委的指示要抓緊幹活。

到幹活這個層麵，事情就微妙且具象了：現實中用什麽價格收，收哪個城市不收哪個城市，收哪家那個項目不收哪家哪個項目，都是棘手問題。除了定價機製複雜外，這裏麵可能涉及道德風險，逆向選擇……所以誰來幹，怎麽幹，會導致演化路徑和結果大不一樣。

從地方層麵，平台公司長期幹相關的工作，是最順理成章的選擇，但央行明確規定，收購保障房的國有企業不得涉及地方隱性債務，不能是地方融資平台。所以現在誰來幹這個活，地方上也需要斟酌考慮——畢竟，銀行、企業、地方政府之間的風險收益既需要分清，又需要平衡。

除此之外，收儲最大的約束就是“錢從哪裏來”——全國起碼有30萬億的存量房產嗷嗷待哺，這次央行給出的3000億保障性住房再貸款，雖然不能說杯水車薪，但從規模上還是遠低於市場預期的。

從宏觀的角度看，真正能保經濟、促複蘇的政策需要能扭轉預期，或者改善企業信貸和現金流。上周房地產的N支箭，目前來說在這兩個維度上作用可能不夠顯著。

但換個角度思考，這次已經是過去幾年最“實在”的政策，算誠意滿滿。更重要是，副總理何立峰親自部署指揮，強調了房地產行業的政治性和人民性，所以市場也有一種“政策將連綿不絕直到起作用為止”的預期——如果今天或者近期跟進LPR降息，可能這個預期會被市場繼續PRICE IN。

希望總是有的。

這波房地產政策，能止血回春嗎？